江苏省(苏州市)物业管理政策法规汇总

江苏省(苏州市)物业管理政策法规汇总内容摘要：

饮用水水池（箱）半年消毒 1 次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每 3 个月化验 1 次，有供水卫生许可证、水质化验单、江苏省（ 苏州市 ） 物业管理政策法规 第 13 页 共 143 页 操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时 修补。 经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染； 保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每 3 个月（结合清洗水池）清洗 1 次泵房；水泵运行正常，每 2 小时巡查泵房 1 次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动 1 次，保持水泵能正常运行，每月检查 1 次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加 油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养 1 次；泵房内设备 2 年后，每年翻新 1 次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备查； 每半年对共用明装给水管道进行 1 次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。 各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活； 专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。 排水设施 一级 化粪池每年清理 1 次，出入口畅通，井内无积物 浮于面上，池盖无污渍、污物； 楼面落水口等开裂、破损等及时更换； 每月清扫 1 次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水； 地下管井堵塞及时疏通。 二级 化粪池每年清理 1 次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场； 楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换； 每半月清扫 1 次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水； 每年对地下管井彻底疏通 1 次，清理管道的垃圾。 井盖上无污渍、污物，堵塞及时 疏通。 三级 化粪池每年清理 2 次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场； 江苏省（ 苏州市 ） 物业管理政策法规 第 14 页 共 143 页 楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查；每旬清扫 1 次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水，无杂草； 每半年对地下管井清理 1 次，捞起井内泥沙和悬浮物；每年对地下管井彻底疏通 1 次，清理结束地面冲洗干净。 清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。 清理后达到水流畅通，井底无沉淀物，井盖上无污渍、污物。 四级 化粪池每年清理 2 次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场； 楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每 5 年全面更换 1 次； 每周清扫 1 次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草； 无杂草，排水畅通，无积水； 每季度对地下管井清理 1 次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下管井彻底疏通 1 次，清理结束地面冲洗干净。 清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。 清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。 五级 化粪池每 年清理 2 次，每季巡查 1 次。 出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场； 楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每 3 年全面更换 1 次； 每周清扫 1 次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；每 2 个月对地下管井清理 1 次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通 1 次，清理结束地面冲洗干净。 清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。 清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通， 井盖上无污渍、污物。 六级 化粪池每年清理 2 次，每季巡查 1 次。 出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场； 楼面落水管、地下管井同 五级。 每 3 日清扫 1 次沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；每 2 周用洗洁剂擦洗 1次排水沟。 达到目视干净无污渍、无明显青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味； 七级 化粪池每年清理 2 次，每日巡查 1 次。 出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场； 江苏省（ 苏州市 ） 物业管理政策法规 第 15 页 共 143 页 楼面落水管、地下 管井同 五级。 每日清扫 1 次沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；必要时用洗洁剂擦洗排水沟。 达到干净无污渍、无青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味。 供配电系统 建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍； 每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、 隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理； 每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行 1 次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行 2 次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测 1 次保安接地电阻；每年检测 1 次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测 2 次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测 1 次； 潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥 ；每月检测 1 次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝； 每日填写运行记录，建档备查。 弱电系统 操作人员受过专业培训，持证上岗； 工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理； 有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时； 对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态； 工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护； 分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报 表。 避雷接地系统 每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。 电梯运行与管理 安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，江苏省（ 苏州市 ） 物业管理政策法规 第 16 页 共 143 页 并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括：《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。 安全设施完好、齐全， 通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。 与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。 如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。 电梯及其安全设施每周不少于 1 次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行 1 次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔 23 年必须进行 1 次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。 试验报告副本应送有关行政主管部门备案。 保持电梯机房清洁，每周 1 次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查 2 次电梯井底，清除垃 圾杂物。 确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。 电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。 建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。 制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号 45 分钟设法解救乘客、排除设备故障。 江苏省（ 苏州市 ） 物业管理政策法规 第 17 页 共 143 页 使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。 电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、 出厂明细表（装箱单）等技术资料。 按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。 共用空调系统 物业管理企业承担小区共用空调系统及其配套设施的操作与维护的，应保持设备完好，运转正常； 保持主机房及主机清洁，至少每周清洁 1 次，要求主机和控制柜表面无污渍； 根据运行及设备状况，对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维护； 每年清洁 2 次出风口机，每年全面检查 2 次主机房消防设备，保持消防设备完好，控制柜内线路每年吸尘 2 次； 空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。 道路、停车场（车棚、车库）及配套设施 加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施； 保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通； 设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补； 按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物； 停车尝棚、房完好无损，有大、中、小修计划； 停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。 清洁管理 共用楼道保洁 一级 每周打扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶。 二级 每周打扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶，每旬清洁 1 次楼梯扶手；无垃圾、杂物 ,无乱堆乱放 , 无明显污迹，无卫生死角，无擅自占用现象，无明显厚积灰。 江苏省（ 苏州市 ） 物业管理政策法规 第 18 页 共 143 页 三级 每周打扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶，每周清洁 1 次楼梯扶手；每周擦抹 1 次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每季度楼梯间墙面除尘 1 次；每季度擦 1 次楼梯道共用门窗玻璃。 无垃圾、杂物 , 无明显污迹，无乱堆乱放 ,无乱贴乱划，无擅自占用现象，目 视基本干净 ；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无积灰。 四级 每周打扫 2 次各楼层通道和楼梯台阶，拖洗 1 次；每周清洁 1 次楼梯扶手；每 45 日擦抹 1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每 45 日楼梯间墙面、顶面除尘 1 次；每 45 日擦 1 次共用门窗玻璃。 地面、梯间基本干净，无垃圾、浮尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护拦无积灰；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无明显灰尘。 五级 每日打扫 1 次各楼层通 道和楼梯台阶，每周拖洗 2 次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗 1次，大理石地面每季度抛光打蜡 1 次；每日收集 2 次业主（使用人）垃圾；每日清理 1 次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；每日用干净的抹布擦抹 1 次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每月循环清洁 1 次。