武汉巴黎豪庭光谷中心地产项目营销推广提案73页-20xx年

武汉巴黎豪庭光谷中心地产项目营销推广提案73页-20xx年内容摘要：

的重点产业分为信息光电子产业、能量光电子产业、消费光电子产业、及软件产业 4 大类。 其中， 信息光电子产业计划产值达 500 亿元，在 4 类产业中发展最为看好 ， 在这个领域中，主要龙头企业包括武汉邮电科学院 、武汉电信器件、长飞光纤光缆、武工大光纤中心等。 目前 ,光谷的 光纤通信、 光纤光缆等产业已形成 较大规模，尤其长飞 光纤光缆 ，总产量和总产值均占到我国整个 光纤光缆 市场的第一位。 正因为光谷内的新技术开发企业众多且发展势头良好，所以光谷的人均 GDP 已接近沿海发达地区，远高于武汉市平均水平，武汉市 1999的 GDP是 1067 亿元，而预计今年光谷的光电信息产业规模能达到 1000 亿元，可见，光谷经济在整个武汉市经济中所占的比重是相当大的。 据报道，在今年 1 月，武汉中国光谷实现 “ 开门红 ” ，完成财政收入 亿元，同比增长 %，这说明，光谷的经济发展状况目前非常好，这就为光谷房地产市场的 发展奠定了坚实的基础。 （ 五 ） 政策鼎力支持，未 来规划为 科技新城 “武汉中国光谷”在发展规划中，将以科技新城为基础，光电子产业为核心，中央商务区为龙头，发挥区域资源的整体优势，逐步增强光谷的示范效应、名牌效应和聚变效应，使之成为全国乃至全球关注的焦点。 总之，光谷将逐步形成一个相对独立，集科技、商贸、金融、教育为一体的科技新城。 这里就是中国的“硅谷”，发展前景不可估量。 从整体上看，武汉中国光谷 在 发展模式上主要采取 通 过制订优惠政策及环境吸引国内外资金和人才，不过目前光谷产业化程度还不高， 而且 资金不足也是发展上 的隐忧。 另外，由于很多规划用地成为住宅和商业用地，工业用地开始出现短缺，为保证工业用地，武汉市政府在 2020 年已明文规定在光谷片区将不再向开发商供应住宅用地。 根据政府对光谷的定位，我们可以预见，政府对光谷未来的住宅土地供给必将有所控制，而由于片区企业的增加，新人口的进入和经济水平的提高，必然导致光谷地块进一步增值，房价继续攀升。 — 13 — 三 、 光谷房地 产 市 场 分析 （ 一 ） 、 供 应总 量分析 片区内楼盘供应量非常大，目前在售楼盘有十几个之多，粗略估计目前此区域内的楼盘总供应量达到了 200 万方以上。 随着光谷的众多科技园发展和 成熟，且众多大型的高科技企业如长飞光纤光缆和邮科院等盘踞于此。 近期 随着 富士康 、 华为 以及 EDS 等大型专业制造企业的纷纷 入驻，进一步提升了片区的市场 热度与升值潜力。 一大批制造业、高新科技企业的进入，直接拉升了该区的市场 购买力， 因此可以预期光谷片区房地产市场将进一步升温 ，整体市场供应量也将持续放量增长。 （ 二 ） 、 物 业类 型及 规 模 大 规模楼 盘开发居多，物业类型因区域而不同。 光谷片区目前土地资源丰富属于一个高速发展的区域，凭借着其良好的自然资源和人文资源吸引了众多知名品牌开发商来此，例如万科。 众多实力需雄厚开发商的加 盟使得光谷单个楼盘 开发 规模 越来越 大 ，大规模楼盘接踵而至，同时新的物业理念被引入进来如 townhouse，创意小户型等等 （ 三 ） 、 价格 趋势 分析 近年来，武汉市房价 在外来人口增加、城市经济实力提高，房地产投资增加，以及城市建设投入加大、土地建安成本提高等因素共同作用下， 一直 保持上涨 的趋势。 根据武汉房地产信息网公布数据显示， 2020 年上本年武汉市商品房成交价格从 1 月份到 5月份上涨约 50 元 /平米，半年上涨幅度达到 %，整体价格涨幅相对平稳。 各月度成交均价与 2020 年同期相比有明显提高， 6 月份成交均价同比增长达 到 15%。 随着光谷六个科技园的发展以及众多大型企业的扎堆，光谷的需求量日益增大。 良好的区域经济环境保证了充足的购买力 ，随着区域楼盘品质的提升，住宅用地的减少，地铁的规划动工使得光谷的楼盘价格持续上扬。 其上升趋势更是惊人。 — 14 — （ 四 ） 、 区内人群 特征分析 光谷片内高校众多，科研院所林立，教师和科技人员占到人口总数的 60%以上，而且他们工作稳定，工资 水平 较高，具备 较好的购房经济实力，因此光谷片的高校教师和科技工作者 是本案客户群体之一。 关南片内知名院校最多，所以购房者中，高校教师占的比重也最大，如云顶居和金地阳光城， 教师群体占到 70%以上；而关东片的购房者是以科技园区内的企业职工为主，如保利花园，有很多客户都是邮科院的员工；鲁巷和雄楚大街片则是两者皆有，虽然这两片高校不多，离光谷科技园区也较远，但因为配套设施齐全、交通方便、商贸发达、 离武昌主城区较近，所以也成为很多光谷片内的教师和科技人员的居住选择 地。 （ 五 ） 区域优势梳理 ■ 区域内经济飞速发展，高新企业不断的迁入带来大量的需求 ■ 经济的腾飞带动商业的发展，步行街的完工 进一步完善了板块内商业的配套 ■ 城市中环线成型， 助 推片区发展南移 ， 区域 升值空间巨大 ■ 地铁的 动工交通不 再 是阻碍区域发展的障碍 ■ 良好的投资环境吸引了众多房地产开发企业，楼盘品质整体提升，百家争鸣 ■ 区域内楼盘价格持续上扬，楼盘销售依然火爆 ■ 居民素质高保证了强大的购买力 四 、 直接竞争楼盘分析 — 15 — （二）竞争楼盘概况： 楼盘名称 光谷坐标城 锦绣龙城 清江山水 万科魅力之城 芭比伦堡 当代国际花园 开发商 湖北长城建设实业有限公司 湖北长城建设实 业有限公司 湖北清江置业有限责任公司 武汉市万科房地产有限公司 武汉宏腾房地产开发有限公司 武汉当代科技产业集团股份有限公司 项目地址 东湖新技术开发区大道与南胡交汇处 中国光谷民族大道与中环交汇处 洪山区东湖新技术开发区光谷软件园三路 东湖高新技术开发区高新四路和光谷一路交汇处 武汉市东湖高新区曙光软件园三路 武汉市东湖高新技术开发区关凤大道 8号 市场均价 6900 5800 6000 5800 5600 6400 在售栋数 8栋 5 栋 4 栋高层 4 栋 一期 6栋二期 6栋 40 栋 总户数 480 550 370套 500 多套 共计 560 套 3030 总建筑面积 万方 共计 40万方 共计 80 万方 74万方 24 万方（一期一组团） 40万方 万方 万方 — 16 — 主力户型 93 ㎡ ,104 ㎡110 ㎡ 3*2 3*2 2*2 2*2 3*2 2*2 2*2 3*2 2*2 3*2 本案周边聚集了清江山水、 当代国际花园、 万科魅力之城 、 芭比伦 堡 、 锦绣龙城、光谷坐标城 等 六 个 楼盘，除 芭比伦堡 外其他的楼盘体量都非常大 ， 尤其是清江山水总的开发达到了 74 万方。 此五个 项目都是 于 今年年底开盘总的体量达到 1500 套左右，面积多在80135平方之间。 物业类型基本都是小高层和多层。 物业类型与户型面积与本案相似，加之本案是在明年 4月推出 ， 对前期蓄水期的影响非常大。 （ 三 ） 、 未来 竞争 楼盘 供应 趋势 楼盘名称 当前供应面积 未来供应面积 清江山水 约 5万方 约 60万方 当代国际花园 约 8万方 约 20万方 万科魅力之城 约 4万方 约 30万方 芭比伦堡 约 2万方 约 2万方 锦绣龙城 约 7万方 约 30万方 光谷坐标城 约 3 万方（ 已 售完） 约 7万方 合计 29万方 149万方 与 本案竞争 的 楼盘 当前 供应量也比较大，四个楼盘合计有 29 万平米，虽然本案暂时 未开盘 ，但对本案的目标客户 必定形成一定的分流。 虽然统计显示，未来供应面积 近 150 万平 方 ， 本案将面临比较 激烈 的市场竞争。 — 17 — （四）、直接 竞争楼盘 对比 清 江山水 项目定位： 74 万方纯现代原创生活城 总体特点： 项目总建筑面积超过 74万平方米， 由筑坝工程鲁班奖清江置业设计。 建筑形态覆盖情景洋房、小高层和高层 ， 产品面积涵盖 55～ 180平方米，其中以两房和三房及部分小户型为主，同时有 10％左右的创意户型。 地理位置较理想，出行较方便，周边有EDS 这样的大企业。 小区景观优美， 20200平米的中央主轴水景成为了项目的最大看点，小区内的配套也比较 完善。 当 代 国际 花 园 项目定位：光谷首府 60万方别墅级国际居住区 总体特点： 项目体量大，户型分布广， 涵盖 70—— 300 平米，多种户型可供选择，主要有普通多层、退台式花园洋房和宽 HOUSE 且有城市别墅“比弗利”，小区配套有 6万 平米运动公园 及 “ 当代艺术馆 ” ， 建筑 低密度， 24小时供暖。 万科魅力之城 项目定位 ： 40万方的多元化大型魅力住区 总体特点： 万科的品牌先天优势，又是离富士康、中芯国际最近的项目，且户型设计上节省空间， 76㎡两房和 89 ㎡紧凑小三房，送精装修。 一期的楼盘非常成功，陆续推出的楼盘也延 续其良好的势头。 而万科城市花园受到了消费者的青睐，树立了良好的口碑。 依托其上个楼盘的优势，此楼盘将继续受到追捧。 芭比 伦 堡 项目定位：玲珑空间、魔幻天地 总体特点： 楼盘规模较小，总共 12 栋约 500户。 小区的配套和绿化也一般，但是其定价是周边楼盘中最低的，其户型也多为精致小 — 18 — 户型小至 50 平方一房一厅， 大至 110 平方三房两厅。 单价低，户型紧凑。 项目的地理位置较理想 ，出行较方便，周边有 EDS 这样的大企业。 户型较合理，符合年轻人追求浪漫、追求多变的心理，空中花园可根据自己的需要打造，且只需 50%的付出。 此外 其卖点是他的高性价比和较低的总价，这对中低层购房者还是有一定的吸引力的。 锦绣龙城 项目定位： 80 万方坡地公园社区 总体特点： 项目体量大，与光谷坐标城相呼应，过 万方大面积绿地 ， 8万方大坡地运动公园。 建筑类别多样 有多层、 小高层和高层。 户型多样， 24小时集中供。 暖 内建设幼儿园，教育配套完善。 囊括大型商业中心、儿童天地、生态公园、社区服务中心、运动场等诸多大型配套 光谷坐标城 项目定位 ： 最具国际气质的光谷 24 小时供暖大社区 总体特点： 凹凸感鲜明的建筑立面，超大尺度的入户花园（或观景阳台），恒温游泳池，集中供暖，节能保温建材的运用， 1： 1 停车位， “ 庭院式 ” 的园林主题 ， １ 5 万平方米商业区 配套， 超五星级酒店、酒店式豪华公寓和高级写字楼的入驻。 （五）各竞争楼盘核心卖点及核心概念对比 — 19 — 楼盘名称 光谷坐标城 锦绣龙城 清 江山水 万科魅力之城 芭比伦堡 当代国际花园 核心卖点 最具国际气质的光谷 24小时供暖大社区 80 万方坡地公园社区 74万方纯现代原创生活城 大型魅力生活住区 玲珑空间、魔幻天地 光谷首府 60万方别墅级国际居住区 核心概念 思想第一城 生态人文城 新都市主义之城 新城市主义 新古典主义 城市别墅 （ 六 ） 竞争楼盘 中，周 边 配套以及小 区 配套是否健全成 为争夺 市 场 的 关 键 点 — 20 —。