格式合同案例

格式合同案例内容摘要：

标准减免超过限阻断期间基本月租费，但不赔偿客户因此而造成的其他损失。 ”以及在互联 网宽带业务服务协议格式合同第三条违约责任第二项约定：“因本公司原因造成阻断通信，阻断时间超过《电信条例》规定时限的，按条例中计算标准减免超过限阻断期间基本月租费，但不赔偿客户因此而造成的损失。 ”。 这些约定均排除了消费者请求损害赔偿的权利，属违法行为。 延安市工商局进行了立案调查，至 2020年 10 月调查终结。 二、监督处理法律依据 中国联合网络通信有限公司 xx分公司利用以上格式条款与消费者签订合同，违反了国家工商行政管理总局《合同违法行为监督处理办法》第十一条第三项：“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营 者不得在格式条款中排除消费者请求损害赔 偿的权利。 ” 三、监督处理结果 依据《合同违法行为监督处理办法》第十二条的规定，对当事人作出罚款 20200元人民币的处罚。 四、案例分析 排除消费者请求损害赔偿权利的格式条款多在电信、旅游等服务行业内使用。 《消费者权益保护法》第十一条规定：“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利”；第四十四条规定：“经营者提供商品或者服务，造成消费者财产损害的，应当按照消费者的要求，以修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者 赔偿损失等方式承担民事责任”。 经营者的上述行为违反了国家工商行政管理总局《合同违法行为监督处理办法》第十一条第三项的规定，属于经营者排除消费者请求损害赔偿的权利。 房地产交易和装饰装修 案例一： 关于对 xx市房地产行业企业商品房买卖合同格式条款行政指导的案例情况 一、格式条款基本情况 近几年来，合肥市工商局在备案监管商品房买卖合同格式条款过程中发现了以下一些共性、典型不公平格式条款，屡屡出现在开发企业的商品房买卖合同中： 商品房面积，据实计算，多退少补。 面积误差比绝对值在 3％以内 (含 3％ )的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过 3％的，买受人不得退房„„ 买受人逾期缴款每天支付总房价款的万分之五违约金，开发商逾期交房每天支付总房款的万分之一违约金。 出卖人解除合同时买受人应支付总房价款的百分之五违约金；买受人解除合同时，出卖人应支付总房款的百分之一违约金。 买受人逾期缴款超过 60天后，出卖人有权解除合同，出卖人逾期交房超过 90天后，买受人有权解除合同。 小区内所设的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施 (如配电分支箱等 )、弱电系统 (如有线电视箱、宽带设备等 )、供 水设施 (如水泵房等 )、供气设施 (如煤气调压站等 )、垃圾房等设施的位置，以政府及电力、煤气、卫生等相关部门最终确定为准，模型所示位置若有所变动或未标明、示意的设施及位置，除合同特别约定之外，买受人对其设置、增减、移位等表示充分理解，出卖人不构成违约。 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定 (示范文本附件三 )的标准。 达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第 _种方式处理。 (1)继续完善； (2)协商处理。 如果在规定日期内，基础设施、公共配套建筑未达到使用条件，双方同意按以下方式处 理。 (1)继续完善； (2)协商处理； (3)由出卖人提供临时水、电等。 出卖人应当在商品房交付使用后 90、 180、 360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归出卖人所有。 1在本合同的签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为邀请，不具有要约效力，甲乙双方的权利义务以本合同之明确约定的内容为准。 1合同附件与合同正本内容或其他内容如有冲突，以本附件内容为准。 1 本合同签订后买受人不得变更合同内容。 1本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第 1种方式解决：依法向卖方所在地人民法院起诉。 二、行政指导法律依据 开发企业的上述行为违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条、第十条、第十一条之规定。 属于开发企业在合同中利用格式条款，加重商品房买受人的责任，免除自身依法应当承担责任和因违约依法应当承担的违约责任，以及排除买受人依法变更或解除合同的权利及其他依法享有的权利。 同时违反了《安徽省合同监督条例》第十条、第十一条、第十二条相关内容的规 定。 三、行政指导结果 依据《安徽省合同监督条例》第十四条规定，以及《合同违法行为监督处理办法》第十二条、第十三条规定，通过对备案的开发企业进行行政指导后，目前，全市的开发企业在商品房买卖合同格式条款备案过程中，对于存在上述情形等不公平格式条款的，均能接受我局行政指导建议，并按以下对应条款内容进行修改、删除、补充、完善合同中的格式条款，修改后的条款内容意思表示基本表述为： 第 2 条：依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定双方同意按以下原则处理： (1)面积误差比绝对值在 3％以内 (含 3％ )的，据实结算房价款 ； (2)面积误差比绝对值超出 3％时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起 30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3％以内 (含 3％ )部分的房价款由买受人补足；超出 3％ 部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。 产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3％以内 (含 3％ )部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出 3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 面积误差比 =(产权登记面积 合同约定面积 )/合同约定面积 100％。 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 第 5条：买受人逾期付款和出卖人逾期交房的违约时间和违约金对等。 第 6条：删除；或是按《高院商品房买卖合同纠纷司法解释》第三条规定约定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第 7条： 出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 (选择商品房买卖合同示范文本中第 13条第 1项规定 ) 第 8条：出卖人按逾期交房承担违约责任。 第 9条：按《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定 60日内。 第 10条：该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体业主共有，需服从物业公司统一管理。 第 11 条：有的进行删除；有的按《高院商品房买卖合同纠纷司法解释》第三条解释内容进行约定 (见第 6条解释内容 )。 第 12条：本附件 (补充协议 )与商品房买卖合同具有同等法律效力。 第 13条：删除；或是依法享有变更合同权利。 第 14条：作 为非格式条款与买受人协商填写。 四、备案监管商品房买卖合同格式条款背景、成效 为了规范全市开发企业的商品房买卖合同交易行为，在我局的积极引导规范下，全市房地产开发企业在商品房买卖活动中均使用了国家工商总局和建设部联合制定的《商品房买卖合同》示范合同文本(GF2020— 0171)。 但在推广使用这一示范文本过程中，我们发现一些房地产开发企业为了自身利益，将示范文本又进行了格式化，即在示范合同文本的空白处重新制订了很多免责条款或在补充条款中加入权利义务不平等、不公平的格式条款，其内容不适当免除卖方责任、加重消费 者责任、排除消费者权利。 该行为违反了《合同法》、《消费者权益保护法》等相关规定，侵害了消费者权益，引发了大量的合同纠纷，成为全市消费领域内的投诉热点。 针对这一问题， 2020年，我局依据安徽省人大通过的《安徽省合同监督条例》和安徽省工商局、住建厅有关规定，商品房买卖合同采用格式条款的，应向县级以上工商部门备案的要求。 为维护买卖双方合法利益，我局会同合肥市房产局出台了《合肥市商品房买卖合同格式条款备案若干细则》合工商 [2020]132号文件，明确规定全市房地产企业的商品房买卖合同未经我局备案审查的，房产部门不得 入网销售商品房。 对照该规定，结合 本次专项整治行动，今年的 8月 9日，我们联合房产局专题召开了全市房地产企业商品房买卖合同格式条款备案行政指导会，进一步强化合同格式条款备案行政指导工作，注重维护买受人的合法权利，规范房地产企业合同中的格式条款内容。 截止目前，我局共备案 1100份格式条款商品房买卖合同，由于加强了行政指导力度，强化备案监管措施，删除、修改了大量不公平的格式条款，依法公平地确定买卖合同双方权利、义务关系，在预防开发企业利用合同格式条款侵害消费者权益、解决合同争议等方面发挥了重要作用。 专项行动期间， 我市肥西县工商局，依法严肃监督处理了当地一家开发企业，利用商品房买卖合同中的不公平格式条款侵害买受人权益案件，为 450户买受人挽回损失 386万元，避免了因合同争议引发上访事件和影响的进一步扩大，快速、有效地化解了矛盾。 近年来，我们在加强行政指导同时，通过备案监管商品房合同格式条款，从源头上遏制了一些霸王条款对消费者的侵害，这些做法取得了明显的社会成效，充分体现了合同监管职能作用。 中国消费者报、安徽省及合肥市媒体进行了连续、广泛地宣传报道，受到省、市人民政府、有关部门、开发企业、消费者以及社会各界的普遍好评。 案例二： xx置业有限公司利用商品房买卖合同侵害业主合法权益案 一、违法行为基本情况 2020 年 5 月 29日，县工商局经检大队执法人员在监督检查中发现置业有限公司商品房买卖合同书第十七条第一款第 (一 )、 (二 )项“①该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有，②该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”，涉嫌在合同格式条款中排除业主对屋面及其外墙面的主要权利。 执法人员当场制作了现场检查笔录，于当日立案调查，至 2020年 6月 4日调查终结。 二、监督处理法律依据 当事人的上述行为违反了《物 权法》第七十条的规定，属于经营者在格式条款中排除业主对屋面及其外墙面享有共有和共同管理权利的行为。 三、监督处理结果 依据《合同违法行为监督处罚办法》第十一条、第十二条的规定，对当事人作出以下行政处罚处罚： 警告； 罚款 10000元。 四、案例分析 《物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ”上述规定表明，建筑物外墙的使用权不属于房地产商，房地产商无权单独与业主之外的他人就建筑物的外墙达成使用、收益的协议。 《合同法》 第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效”。 《合同违法行为监督处理办法》第十一条规定：“经营者与消费者采用格式条款订立合同的经营者不得在格式条款中排除消费者下列权利：第 (六 )项：消费者依法应当享有的其他权利”。 当事人置业有限公司商品房买卖合同书第十七条第一款第 (一 )、 (二 )的内容，违反了《物权法》和《合同违法行为监督处理办法》的规定，属于在格式条款中排除业主对屋面及其外墙面享有共有和共同管理权利的行为。 案例三： xx某房地产开发有限责任公司在合同格式条款中加重消费者责任案 一、违法行为基本情况 2020 年 8 月， xx 某房地产开发有限责任公司 (以下简称当事人 )对开发的位于 xx 菜楼盘商品房向外销售，在销售活动中，当事人与商品房买受人签订事先印制、统一格式的《商品房买卖合同》。 《合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中规定“买受人逾期超过 30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 3％向出卖人支付违约金。 ”， 《合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中规定“逾期超过 60日后，买 受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 ％向买受人支付违约金。 ”。 2020年 5 月 10 日，执法人员在对当事人经营活动进行检查时发现，当事人涉嫌利用合同格式条款加重消费者责任，于 5月 14日予以立案调查，至立案时止，当事人共与消费者签订《商品房买卖合同》 343份。 二、监督处理法律依据 当事人的上述行为违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条第 (一 )项的规定，属于经营者在消费合同格式条款中加重消费者责任的行为。 三、监督处理结 果 依据《合同违法行为监督处理办法》第十二条的规定，对当事人作出责令改正违法行为，并处罚款 8000元。 四、案例分析 当事人利用格式条款制定明显不合理的违约金比例的行为，加重了消费者责任，违反了《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则及《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条“消费者享有公平交易的权利”的规定。 当事人的行为构成了《合同违法行为监督处理办法》第十条“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款出加重消费者下列责任： (一 )违约金或者损害赔偿金超过法定数额或者合理数额；„”第 (一 )项 的规定，属于利用合同格式条款加重消费者责任的行为。