某住宅小区项目申请报告

某住宅小区项目申请报告内容摘要：

同圆 设计 集体有限 公司担纲设计，创作时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统。 贯彻“以人为本”的规划设计理念，创造舒适宜人的现代居住环境。 满足人们的生活需求，体现现代人生活的内容，做到对人的心理，生理全方位的关怀。 山东省 XXXX市 XXXX住宅小区 由 1126层多种楼盘组成，空间上错落有致，形成活泼的韵律感，在规划上是一个高绿化率、低密度的高档住宅区。 山东省 XXXX 市 XXXX 住 宅小区以严谨、科学的精神，摒弃多余装饰，简约、纯净、自然，追求建筑、环境、园林的和谐统一，极力打造“建筑中的风景，风景中的建筑”，简约而不失变化，朴素而不失典雅。 始终遵循人本性、现代性、生态性、协调性、立体性设计原则，完美诠释现代简约主义。 小区内亦步亦趋，步移景异，在快节奏的现代生活中开辟出一片修身养性的静土，为居民在繁忙的工作之余，提供一个休息、学习、交友的家园，使小区有机地融汇在城市的大环境中，又为城市的总体建设增 21 加亮点，为居民营造一个健康的生态环境和一个温馨的家园。 建筑设计 住宅采用 1126 层 多种高度，公建以现代建筑风格为主流，部分建筑增设屋顶花园。 底下停车场充分利用土地，又增加了公共绿地的透视性，提高了建筑的可持续发展性。 在户型设计上注重以人为本，体贴民意，建设标准定位在中、高档次。 住宅面积从 90 平方米至 1860平方米，满足多层次用户的需要。 住宅配套设施齐全，户型开间、进深尺度适宜，采光通风良好。 根据北方 地区夏季炎热，冬季寒冷、漫长的气候特点，住宅设计注重节能，大力推广“四新”技术的应用。 注重室内环境、室外环境和小区环境的协调一致。 楼盘设计突出个性，注入精品意识，努力为居民营造一个温馨、优美、舒适的生活环境。 高层住宅抗震性能好，使用寿命长，一般在 80—— 100年（住宅用地使用年限为 70 年）。 抗震（安全）系数高，可达 8度。 高层的隔音、隔热、防潮、防水性能相对于多层要好。 住高层光线好，视野开阔，空气清新， 8层以上无灰尘污染，且私密性较好。 高层的消防、监控系统更齐全。 高层的楼间距大，因而绿地及景观面积会相对较多。 入住高层住宅更是身份的象征，引导时尚新生活。 在平面设计中突出对入住者的尊重，体现真正的人性化，个性化的满足。 为住户提供一个灵活的平台，使入住者有充分的想象空间及发挥余地，套内动静分 区、部分套型的错层变化，体现了开发理念与设计成果的完美结合。 本项目平面设计对电梯间的采光通风及噪声问题进行了认真思考和科学的处理，入户景观花园的引入使进入客厅有了合理的过渡，让人对家的感觉会更为亲切。 山东省 XXXX 市 XXXX 住宅小区 项目标准户型为板式小高层户型，充分体现了国家康 22 居住宅示范工程对建筑平面设计的要求，做到通风、采光、房间尺寸布局、动静分区及使用功能的均好性。 立面设计从建筑内在形式思考建筑的外部表现，将立面从单一的承重构件中解放出来，不仅是围合内部空间的功能性层面的东西，而是通过材料、颜色、质感 等多种手法的处理，体现居住建筑的时代感，区域性及独特的个性。 景观设计充分考虑入住者的参与性，设计中以两条空间为主导景观带，以水为主题的景观体现，为居民提供回归自然的意念。 组团之间的走廊，结合住宅底层架空安排更近人的景观体系，使人感到出门即花园，步移景异，真正感受到现代生活的全方位关怀。 整个小区规划，坚持了人性化的设计思维，把环境与人融为一体，突出了住宅的私密性和安全感，巧妙利用临街绿化带阻隔交通噪声，使小区环抱在绿色景观之间，增添了幽静、深邃的个性。 给人以世外桃源、别有洞天之感，突出了小区的亲密性、和谐 性和安全感。 户型配比指标一览表 项目 户数 户型比例 (%) 总户数 2204 100% 90 ㎡ 495 % 120 ㎡ 1407 % 140 ㎡ 190 % 160 ㎡ 55 % 复式 57 % 23 公用工程设计方案 （ 1）给水工程 水源由 XXXX 市 自来水管网提供，主干线由 唐王山 路给水管网引进，小区设环状给水系统，可直接引入本工程，水源水质均有保证。 用水标准： 住宅居民生活用水： 120L/人 •d； 绿化浇灌用水： •d； 道路喷洒用水 : •d； 未预见用水量按日用水量的 10%测算。 消防用水量：室内： 15L/s； 室外： 25L/s； 本项目日用水量： 吨（详见用水量估算表）。 为节约用水，拟设置中水回用装置，回用后的中水用于喷洒道路、车场和绿化。 （ 2）排水工程 排水方式采用雨污分流制。 雨水经雨水系统管网汇集排入市政雨水管网。 生活污水中洗浴、盥洗废水进入中水系统进行处理，回用于喷洒和绿化浇灌，厨厕污水经化粪池处理后排入市政污水干管，送至污水处理厂。 （ 3）供电工程 住宅生活用电按 50W/m2测算， 商业用电按 60W/m2测算，地下车库按 10W/m2测算。 本项目用电总负荷约为 16750KW。 由于小区统一考虑建设高低压变电间，并配置相应的变压器，容量有保证，故本项目不单独考虑输变电系统，可直接 24 由低压替接，电源由供电公司提供。 区内电力线路采用直埋方式，各户设磁卡电表箱分户计量。 （详见电力负荷计算表） 建筑物屋顶安装防雷系统，接地电阻应符合设计要求，电信、有线电视、宽带网等系统已接至小区，可下载利用。 拟在物业管理中心设置总监控室，实现智能化管理，确保小区安全。 （ 4）供热工程 本项目采暖面积约 万 平方米（按建筑面积的 75%测算）。 热源由热力公司提供，由小区内热网送至各户。 各户应设独立计量装置，根据自己的生活习惯调节室温温度，并节省热源。 （ 5）燃气工程 按每户日用气量 ，居民日耗气量为 1102 立方米；均由市煤气公司提供天然气气源 ,天然气管道铺设至小区，保证居民正常使用。 （ 6）通讯 由城市通讯及数字传输系统提供网络，满足电信、有线电视、宽带网等使用要求。 （ 7）交通 对外交通主要依靠现规划路，与小区内路网形成统一交通、消防、疏散体系。 25 用 水 量 估 算 表 电 力 负 荷 计 算 表 序号 用电单位 工作负荷(KW) 需要系数(KX) 功率因数cosΦ 计算系数tgΦ 计算负荷 有功(KW) 无功(KVAR) 视在(KVA) 1 住 宅 13650 8190 6825 序号 项目名称 用水标准（ L） 计量 单位 小时变化系数 使用 时间 数量 (人或m2) 用 水 量 备 注 T/d T/h 1 住宅生活用水 120 L/人 d 12 7053 2 喷洒用 水 L/m2 d 19980 10 3 绿化用 水 L/m2 d 53280 53 小 计 4 未预见及漏损 90 按 10%考虑 合 计 5 室外消防用水 25 L/s 180 90 消防时 间 2h 6 室内消防用水 15 L/s 108 54 消防时 间 2h 26 2 商业 1800 1098 882 3 车库 1200 732 576 4 预 留 100 合计 16750 四、投资估算与资金筹措 成本估算及编制依据 （ 1）、 成本估算及编制的主要依据 财政部《施工、房地产开发企业财务制度》； 《山东省建筑工程消耗量定额》和《山东省安装工程消耗量定额》等有关费用定额； XXXX 市 材料报价表和市场材料价格； 国家、省、市有关项目的收费标准。 有关房地产的优惠政策本项目在测算中暂未考虑，拟留在实际运作中争取和调整。 （ 2）投资估算 项目总投资： 98013万元 项目总投资 估算表： 项 目 总成本(万元） 单位 成本 说 明 一、土地成本 14420 344 27 二、开发前期费 12299 293 三、主体工程费 59148 1409 四、社区管网费 6170 147 五、园林环境 1868 44 依设计方案的不同而不同 六、公建配套费 296 7 七、直接费合计 94201 2246 八、不可预见费 942 22 直接成本 *1% 九、开发间接费 2870 145 行 政管理费 144 万 (6 万每月 )/利息2726 万 十、总投资 98013 2336 资金筹措 本项目总投资估算为 98013 万元，申请银行贷款 60000万元，其余由企业自筹解决。 28 第二章 发展规划、产业政策与行业准入分析 一、 发展规划 ： XXXX 市 新一轮城市总体规划确定了城市的性质、规模和总体布局。 城市性质为现代化能源城市和历史文化与风景旅游城市。 城市规模： 2020 年城市人口 35 万人，用地 35平方公里。 城市规划总面积 280 平方公里， 其中市区规划区170平方公里。 城市总体布局为“东扩、西禁、南控、北保”，即城市以向东发展为主，向南控制发展，向西一般不跨越压煤线，向北对 XX、 XX 风景区进行保护与开发。 此外，新一轮规划还对城市的详细规划布局、道路系统、绿地系统、历史文化名城以及居住、工业、仓储、给排水、电力电信之供热、供气、环卫、环保、防震、防火等提出了具体目标和要求。 XXXX 市 市委、市政府牢固树立和认真落实以人为本的科学发展观，大力提升城市建设质量和档次，初步构筑起现代化中等城市框架。 牢固树立经营城市理念，努力构筑经济发展平台。 为落实 XXXX 市 城市总体规划（ 2020— 2020 年），在城区东部开拓了占地 15 平方公里集行政办公、金融商贸、文教娱乐、住宅小区为一体的东城新区；不断加大城市基础设施建设力度，构筑起“外成环、内成网”的现代化城市道 29 路体系，人民广场、文化广场、体育公园、博物馆、广电大厦等一大批精品工程相继建成，丰富了城市内涵，提升了城市形象；突出历史文化名城特色，不断加大城市绿化美化力度，努力改善生态环境质量，着力构建起特色鲜明的山水文化城市。 XXXX 市 城市总体规划（ 2020— 2020 年 ）中详细规划了东部城区的发展方向： 建设用地 发展方向 规划近期城区用地以现状建成东区为基础，建设用地发展方向以向东向西北为主，形成产业北上、生活东延的发展态势。 东城区规模 指护驾山路以东、朱山以南区域，为城区规划行政文化中心所在地，城市东部综合新区。 规划远期城市建设用地，可容纳 14 万人居住。 规划在该片区建设全市行政文化中心，在东外环路以西规划生活居住区片区；东外环以东规划工业区。 居住区布局 城区内应为二类居住用地为主。 靠近山体及滨河地段可适当布置一类居住用地（不超过总居住用地的 8%）。 规划形成 20 个居住区或小区，其中中心片区 4个，西 部片区 5个，东部片区 6个，北部片区 5个。 30 现东城区建设全面启动，该项目是东部城区建设的一组成部分，符合 XXXX市 发展规划。 二、 产业政策与市场分析 ： 2020年 5月国六条出台，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。 会上提出了促进房地产产业健康反战的六项措施：一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁 市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确的发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2020年 7月建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房 [2020]165号）。 核心精神： 90 平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 70%的比列要求适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。 从 XXXX 市 房地产市场开发现状分析该项目符合国家有关政策。 XXXX市 的市场状况 “十 一 五”以来 XXXX 市 房地产业进入平稳发展的阶段，随着宏观调控力度逐步加强，市场经济机制的作用越来越 31 大，房地产市场正朝着规范、有序、健康的方。