无锡万科工程成本管理控制文件

无锡万科工程成本管理控制文件内容摘要：

况，由成本管理部定期出一份《项目动态成本信息报告》； 《项目动态成本信息报告》内容 ： 各项目的动态成本汇总反映，并阐述成本有较大变化的原因； 成本控制管理的专项分析； 成本控制的问题及建议； 成本管理部《项目动态成本信息报告》后报送公司总经理层及各相关部门经理； 收到《项目动态成本信息报告》，总经理组织召开项目动态成本信息报告汇报会，听取动态成本的情况，并解决信息报告中提出的问题； 第三条 目标成本的总结评估 工程项目竣工后，完成项目的结算成本，比较结算成本与目标成本的差异，总结分析原因； 工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，录入数据库或整理成标准格式 的 Excel 数据表作为新项目测算的依据： 第四条 附件 《超目标成本审批表》 超目标成本审批表 项目： 主 办 部 门 意 见 主办人： 部门经理： 成 本 管 理 部 意 见 目标 成本 当前预测成本 增减 成本 主办人： 部门经理： 分管副总意见 总经理批示： 备 注 该“审批表”同合同审批表同时上报。 第五章 目标成本科目分类 根据开发产品按制造成本法设置成本项目。 目标成本项目一般包括下列六项： 一、 土地获得价款： 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： 政府地价及市政配套费： 支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价； 合作款项 ：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等； 红线外市政设施费： 红线外道路、水 、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费； 拆迁补偿费： 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等； 二、 开发前期准备费 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 筹建、 “三通一平”等前期费用。 主要包括以下内容： 勘测丈量费： 包括初勘、详勘等。 主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等； 规划设计费： 方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费 、效果图设计费、总体规划设计费；施工图设计费、修改设计费；可行性研究费、制图、晒图、赶图费等； 建筑研究用房费，包括材料及施工费 ； 报建费： 包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金 (或墙改专项基金 )、教师住宅基金 (或中小学教师住宅补贴费 )、拆迁管理费、招投标管理费等； “三通一平”费： 1） 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用； 2） 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、 临时管线铺设、改造、 迁移、临时变压器安装及拆除费用； 3） 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用； 4） 场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用； 临时设施费： 1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用； 2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用； 3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费； 4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用； 三、 主体建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的主体建安工程的各项费用。 主要包括： 基础造价： 包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基 检测及检测费、降水； 主体土建： 包括土建结构、装饰等项目； 主体安装： 包括安装室内水、电、煤等项目； 主体装饰性材料： 包括门窗、栏杆、涂料、面砖等装饰性材料； 主体设备： 包括甲供的各类户内箱体、空调、热水炉等设备； 其他： 包括土方、各项施工配合费等； 四、 社区管网工程费 指项目红线内的各项水电煤等公共管网的配套项目。 主要包括： 室外排水系统费： 主要包括雨污水系统、雨污水泵站等； 室外给水系统： 主要包括室外给水排管、室外消防给水、水泵房建安及设备等； 室外燃气系统费： 主要包括燃气管道系统、调压站； 供电系统费： 主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站； 通讯系统费： 主要包括通讯配套管线及设备费； 有线电视系统费： 主要包括有线电视系统的管线及设备费； 纯净水系统费： 主要包括纯净水系统的管线及设备费； 室外智能化系统费： 主要包括安保宽带系统的管线及设备费用； 五、 园林环境工程费 绿化建设费： 主要包括 区内、区外绿化支出 ； 建筑小品： 雕塑、喷泉、环廊、假山等 ； 道路、广场建造费： 道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等 ； 围墙建造费： 包括永久性围墙、围栏及大门 ； 室外照明： 室外照明电气工程，如路灯、草坪灯 ； 室外背景 音乐： 包括管线及设备； 室外零星设施： 各种指示牌、标识牌、示意图等； 六、 配套设施费 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出；如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出； 七、 开发间接费 工程管理费： 主要包括 区内、区外绿化支出 ； 1） 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用 2） 预结算编审 费： 为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用 3） 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。 4） 施工合同外奖金： 赶工奖、进度奖 5） 质检费：竣工验收过程中的有关质检费。 营销推广费： 1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏 2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告 3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆 4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费 5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品 6）接待厅装修 、装饰费：设计、工程、装饰等 7）现场销售器具费：饮水机、家私等 8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等 9）卖点增加费： 10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用 11）样板间 ： 包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。 对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。 12）销售模型费： 13）展销费：展位费、布置费、制作费等 14）其他 资本化利息 ：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额； 物业管 理完善费： 包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金； 第二篇 项目成本管理规范 工程预结算管理规范 第一条 目的 合理安排预结算的编制和审核工作，及时掌握开工、竣工阶段的工程造价 ； 工程预结算为工程进度款的支付、成本控制、造价分析提供依据 ； 第二条 范围 公司所有工程的预结算 第三条 项目主体工程的预算流程 成本管理部根据《工程造价咨询管理规范》选择项目的社会造价咨询单位，签订项目的造价咨询合同； （详见《工程造价咨 询管理规范》） 成本管理部收到施工图后，分别对造价咨询单位及施工单位提出《工程预结算编制任务单》预算编制的《任务单》，开始编制施工图预算； 有关预算编制的一般要求： 主体工程一般要求一个月内完成预算的编制； 每一份预算按楼号（或房型）进行汇总； 每一楼号的土建工程基本分项：基础、上部结构、装饰工程； 每一楼号的安装工程基本分项：煤气、给排水、强电、弱电工程； 其他特殊的编制要求； 组织造价咨询单位参加图纸会审工作； 组织造价咨询单位与施工单位的预算编制前期相关工作会议，咨询单位协助甲方对施工单位明确预算编制 中的统一口径及标准； 造价咨询单位编制完预算后及时递交甲方，甲方作为调整前期工程进度款的支付依据； 施工单位完成预算编制后将由成本管理部递送造价咨询单位进行审核； 成本管理部全过程跟踪预算的审核情况，并按抽查法、对比法进行复核； 成本管理部对预算结果的确认：必须分专业 2 人以上的相互交叉抽查复核及经理的共同核实签认方可生效； 经成本管理部、施工单位及审价单位三方确定后的预算为最终的施工图预算价，并作好施工图预算编制备忘； 施工图预算编制备忘要详细，包含图纸编号、套用的定额、计费的标准、人工补差、材料价格等编制 依据，以及说明不包含的项目、不清楚而暂定的项目等； 施工图预算价是工程结算价的一部分，除预算编制备忘中说明的事项外，其余项目在结算时均不得调整； 根据审核后的施工图预算价调整工程合同价，并作为工程进度款的支付依据； 第四条 项目主体工程的结算流程 根据主体工程不同区域的竣工时间，成本管理部编制合理的竣工结算的计划； 主体竣工结算价组成：结算价 =预算价 +预算备忘调整价 +设计变更价 +现场签证价 +其他费用； 施工图预算价：原甲方、乙方、造价咨询公司三方审核确定的施工图预算价； 预算调整价：根据 预算编制备忘中注明 的事项对 预算价进行调整汇总； 设计变更费用：审核每月汇总的设计变更的造价（详见《设计变更及现场签证管理规范》）； 签证费用：审核每月汇总的现场签证的造价（详见《设计变更及现场签证管理规范》）； 其他费用：在合同期间政府造价管理部门对定额取费标准有新规定而引起的调整等； 成本管理部全过程跟踪结算的审核工作，并按抽查法、对比法进行复核； 甲、乙及造价咨询单位三方审核确定后的结算为最终工程竣工结算价； 成本管理部填写 《主体 工程竣工结算审价结果审批表 》，报公司审批； 结算审批通过后，成本管理部根据《主体工程清算管理规范》开 展清算工作； 第五条 其他工程（除主体工程）的预结算流程 成本管理部根据出图时间及施工进度，合理安排施工图预算的编制； 预算编制的一般原则：施工单位必须编制施工图预算，甲方进行初审；若比较复杂且影响成本较大的工程甲方将委托咨询单位编制施工图预算，作为目标成本确定及合同价调整依据； 工程竣工取得竣工验收单后十五天内施工单位上报工程结算文件至项目主办工程师； 工程管理部主办工程师根据工程情况填报《工程结算审批表》，经工程部经理签字同意结算后，报送成本管理部； 工程管理部对竣工资料的正确性负责；成本管理部复核结算资料的 完整性； 竣工结算资料包括： 经项目经理部审批后的《工程结算审批表》； 工程竣工质量验收单； 工程竣工结算造价汇总表； 施工单位上报的工程结算书； 施工合同、补充协议的复印件； 成本管理部核对结算资料，组织结算的社会审价工作； 成本管理部全过程跟踪结算的审核工作，并按抽查法、对比法进行复核； 甲、乙及造价咨询单位三方审核确定后的结算为最终工程竣工结算价； 成本管理部续填 《 工程结算审批表 》，报公司审批； 第六条 其他 3 万元以下的零星工程的预结算根据《零星工程预结算管理规范》； 水、电、煤气等特殊工程若主办部门强制 执行行业定额计取费用，则主办工程师需对情况进行说明，并附相关的政府文件； 任何工程结算，成本管理部必须 2 人以上的相互交叉抽查复核及经理的共同核实签认；。