房地产项目总承包项目手册

房地产项目总承包项目手册内容摘要：

划方案是项目施工的根本依据。 项目前期策划书编制责任主体 (1)10 万平米以下的项目由分公司生产经理负责组织项目前期策划方案的编制，分公司技术质检科、财务科、材料科、环境安全设备科、经营科负责人参与。 总公司总工负责组织对方案的审核，总公司生产副总对方案进行审批。 (2)20 万平方米以下的项目由总公司生产副总负责组织项 目前期策划方案的编制，总工、总公司财务部、技术质检部、环境安全设备部、市场经营部、工程管理部负责人参与。 总经理、董事长负责对方案的审批。 (3)20 万平米以上的项目由公司总经理负责组织项目前期策划方案的编制，生产副总、总公司总工、财务、技术质检部、环境安全设备部、市场经营管理部、工程管理部负责人参与。 董事长负责对方案的审批。 (4)2020 年 6 月前所有策划方案最终均由董事长签字把关， 7－ 12 月份 5万平米以上项目由董事长签字把关。 2020 年开始按照上述规定运作。 项目前期策划管理整体程序 3－ 项目前 期策划方案的编制 (1)项目中标后 3 天内分公司经营科长通知前期策划组织人，正式开始前期策划书的编制工作，并组织相关基础资料的准备工作。 (2)前期策划组织人按职责范围确定每项策划内容的组织实施者填写《前期策划责任分解表》。 (3)组织人召集各责任人召开协调会，对施工合同、施工条件等进行分析，确定前期策划书的基本框架和思路。 (4)各责任人分工进行编制，在一个星期内完成并交给组织人。 (5)组织人对各部分内容进行汇总平衡，发现明显不合格内容对当事人进行处罚，并要求进行修改。 《 20202020 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 17 (6)按权限规定将前期策划书送审核 人进行审核，审核人填写《前期策划评审表》，将意见返馈给组织人。 (7)组织人根据评审意见组织各责任人对策划方按案进行调整。 3－ 前期策划方案交底 组织人组织各编写责任人就策划内容对项目部人员进行交底，项目部人员应在早期参与方案编写过程，并明确每项策划内容 (尤其是关键环节 )的组织实施者，明确其责任，做到每项策划内容具体有人负责。 3－ 项目前期策划方案的执行 (1)在项目实施过程中，总公司工程管理部、技术质检部、市场经营部、环境安全设备部、分公司应定期、不定期组织对项目进行检查，检查监督项目是否严格按照《前期策划方案》进行组织施工，对违反《前期策划方案》规定的行为视情节轻重进行处罚。 (2)在项目实施过程中，若客观条件发生重大变化，原策划方案难以执行，项目部应及时申请变更策划方案，报分公司生产经理 (10 万平米以下 )及总公司生产副总(10 万平米以上 )批准。 3－ 前期策划方案的总结分析 项目竣工后，一个月内前期策划组织人应组织策划书编制人以及项目管理人员召开总结分析会，对策划书内容和实际完成情况进行对比分析，总结在前期策划、实施执行过程中的经验和问题。 工程项目前期策划依据 (1)国家法律、法规、地 方规定和有关技术规程、技术规范； (2)施工合同文件； (3)设计图纸； (4)工程现场情况及周边状况的调查，自然条件：如气象、水文、地质、地形情况；周边原有建筑物的安全性，以及周边的扰民情况； (5)该项目地质勘查报告； (6)目前公司的各种资源状况； (7)公司的经营战略目标； (8)公司对该项目的具体目标和要求。 《 20202020 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 18 项目前期策划时间规定 项目中标后 3 天内开始组织项目前期策划人员组建， 15天内编制完成策划方案，20 天内完成策划方案并进行交底。 项目前期策划的内容 6－ 项目机构设置及管理人员 配备策划 (1)分公司生产经理 (10 万平米以下项目 )、总公司生产副总 (10 万平米以上项目 )按照公司管理制度规定确定各项目岗位设置、编制。 (2)岗位编制必须严格按照公司制度规定执行，不得超编和缺编，如有特殊情况导致与规定编制不符，必须报总公司总经理批准。 否则，每缺编和超编一人罚责任人200 元。 (3)在人员安排时应考虑项目规模、知名度、结构形式、甲方管理人员特点、合同要求等因素。 重点工程、难点工程应配备综合素质较高、经验比较丰富的管理人员。 6－ 项目合同风险策划 (1)合同风险策划主要针对合同履行过程中 可能出现的风险进行分析、评估，并确定防范措施。 (2)经营科长要会同律师、市场经营部人员共同分析合同条件，尤其合同中的专用条款，明确列出其中可能存在的风险来源及建议对策，形成《项目合同风险策划方案》。 (3)合同条款存在的风险一般存在于如下各个方面： ①资金与价格风险：价格偏低、垫资风险和担保风险。 ②因合同条款不公平带来的风险：业主任意减少工程项目、业主任意指定分承包商和供应商带来的风险。 ③对工期、质量等方面特殊要求带来的风险。 ④不可抗力的因素：自然因素、社会风险。 上述可能产生的风险都要进行预测并提出 防范措施。 ⑤甲方的行为特点、做事风格带来的风险。 (4)其余项目策划人员必须认真阅读《项目合同风险策划方案》，在此基础上调整思路，制定各自的各专项策划方案，各专项策划方案中必须充分考虑如何控制合同中《 20202020 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 19 的各项风险因素。 6－ 施工组织设计及施工方案策划 6－ 3－ 准备内容 (1)技术资料：项目施工图纸、图纸会审记录、工程地质勘察记录、当地水文勘察资料、气象资料。 (2)当地的交通情况：了解当地的交通情况，为材料送达施工现场提供保证。 (3)当地的能源状况：了解当地用电、用水情况，为工程施工用电、用水等提供保证。 (4)当地材料价格情况：根据施工图纸确定出该项目使用的材料，为工程项目节约成本提供保证。 (5)建设现场勘察：主要了解项目施工现场的地形、地貌、周围环境、原有建筑物等情况，为选择施工工艺、技术措施做好准备。 6－ 3－ 熟悉施工图纸 (1)参加编制人员领取到完整的图纸后，必须认真进行阅读，应重点熟悉以下内容： ①基础部分：核对建筑、结构等施工图中关于基础留洞的位置及标高，地下室排水方向，变形缝及人防出口做法等。 ②主体结构部分：各层所用的砂浆、混凝土强度等级、墙与柱与轴线的关系，梁、柱的配筋及节点做 法，悬跳结构的锚固要求，楼梯间的构造，设备图与总承包图上洞口尺寸及位置的关系。 ③屋面及装修部分：结构施工缝应为屋面防水、装修施工做好预埋件和预留洞口。 (2)在熟悉图纸的过程中，技术员对发现的问题应做好标记、做好记录，以便在图纸会审中提出。 6－ 3－ 施工组织设计的编制依据 (1)法律、法规、地方规定和有关技术规程、技术规范、上级对本工程的有关指示； (2)施工合同文件； (3)设计图纸：已经批准的扩大初步设计或技术文件、设计说明书、设计总概算《 20202020 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 20 等； (4)工程现场情况及周边状况的调查，自然条件：如气象、 水文、地质、地形情况；周边原有建筑物的安全性，以及周边的扰民情况； (5)该项目地质勘察报告； (6)目前公司的各种资源状况； (7)公司的经营战略目标； (8)公司企业管理制度。 6－ 3－ 施工组织设计编制内容 (1)编制依据 ①编制说明 要说明工程所在位置，此工程的投资兴建单位、监理单位、总承包单位。 简要介绍施工组织设计内容包括哪些，以及质量、安全、文明施工的组织管理措施。 ②编制依据 (一 )要列表说明承包文件及施工图纸名称和编号。 (二 )主要遵循的建筑施工规范、规程，依据。 列表说明主要标准、施工图集 、主要法规等。 (三 )地质勘察报告以及提供单位、编号。 列表说明现场作业文件。 (2)工程概况 ①列表说明工程总体简介 (一 )工程建筑设计概况：要说明建筑规模 ,包括面积、层数、占地情况以及使用功能、装修、防水等。 用表格形式说明。 (二 )工程结构设计概况：要列表说明工程项目、工程地基、建筑结构形式、结构设防、砼强度等级、钢筋类别、结构最大尺寸以及安装部分的强电、弱电、防雷接地等。 (3)工程特点及施工难点 ①工程特点：用文字叙述建筑物和结构主要特点，如：建筑考虑的采光、通风等条件，结构设计的地基情况，有什么结构 特征。 ②工程施工难点：要分条款叙述，如：大体积砼、大跨度砼浇筑、现浇剪力墙、采用的新工艺与新材料、施工放线、工期安排、质量目标、文明施工等。 (4)工程施工部署 《 20202020 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 21 ①本工程施工部署的总原则是：从组织管理上、施工质量上、工程进度上、安全工作上、公共关系上，配合甲方选用分包单位等所采取的措施和原则。 ②工程管理目标，分条款从质量目标、工期目标、安全目标、文明施工目标、成本控制目标、服务目标等详细阐述。 ③工程施工管理组织，要给出组织机构图，同时还要列出项目部门的分工职责 (包括质量保证组织体系 )。 ④项目施工任务 的划分，列表说明工程总承包的范围，甲方分包项目等。 ⑤施工流水段的划分：按轴线号划分各施工流水段，并用图示表示流水段界限。 ⑥工程施工总进度计划：说明工程何时开工，总工期多少天，并列出进度计划图表，以及分包进场计划和材料分包进场计划。 ⑦新技术的推广与应用，列表说明本工程采用哪些新技术、新材料、新工艺、新设备的推广与应用。 (5)施工准备工作 ①技术准备：专业人员熟悉图纸情况及设计意图和图纸会审。 规范、规定的熟悉和应用情况。 ②主要仪器、仪表的准备，列表说明所采用的仪器、仪表数量、型号、名称等。 ③技术工作 计划： (一 )施工方案编制：要根据工程进度的先后编制分部、分项工程的施工方案，列表说明各施工方案完成日期、方案名称。 (二 )试验工作计划：本试验计划编制时，一是结构、装修、防水、环保等等相关材料的试验计划，二是要安排满足工程需要。 ④生产准备： (一 )要列出生产所用机具设备型号、各项参数、数量以及施工机具投入计划表，同时列出施工劳动力计划表和主要材料用量一览表。 (二 )施工现场临时供电：要列出临时用电负荷计划。 (三 )施工现场临时供水：计算出现场施工用水、砼养护和消防用水量，排出临水施工方案。 (四 )现场临 时道路和围墙，在施工平面图上注出临时道路、围墙的位置。 (五 )现场临时设施：根据施工场地，满足工程需要，在施工现场平面图上绘出临时用房、材料堆场、加工场地的位置。 《 20202020 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 22 (六 )主要加工、订货计划。 此条中要制定材料加工、订货计划表。 ⑤施工现场总平面布置： 平面布置图说明：根据施工所用场地，对各块地域的使用情况加以文字说明，并绘制平面布置图。 ⑥主要分部、分项工程施工方法 (一 )工程测量放线：对放线的平面控制网、轴线投测要求、场内水准的测设。 施工标高允许偏差、沉降观测等要求以及允许偏差给予阐述。 (二 )土方工程：对 基坑降水、土方开挖、护坡、回填土、土质钎探给出相应的要求和操作步骤。 (三 )钢筋工程：钢筋是结构工程质量中的重要一环，要把住从材质到各施工工序关，确保钢筋工程的质量。 钢筋的堆放、检验、运输贮存、代换加工、锚固连接、安装绑扎等分开给予叙述，并给出具体的规定。 (四 )模板工程：模板工程的施工质量是对整个砼工程质量，对下道工序的施工有直接的影响。 因此，必须合理选用模板体系，做好模板接缝和细部处理，严格执行“三检制”，保证模板及其支撑具有足够的强度、刚度和稳定性，以起到能可靠地承受荷载的作用。 因而，此部分应对模板体 系的选择、大钢模拼装、门窗 (洞 )模板框的要求及加工给出相应的要求和施工方法。 (五 )混凝土工程：分条款对混凝土的供应、混凝土浇筑要求、施工缝的处理、混凝土的养护、混凝土的试验等要做出相应的措施及处理方案。 (六 )砌体工程：分条款说明过梁、系梁、构造柱的施工要求，墙体拉结筋和砌体构造等等技术、质量、安全要求。 (七 )装饰、装修工程：根据工程情况，对各分部分项工程的操作流程、技术、质量等等要求做详细说明。 (八 )季节性施工：要说明冬雨季的施工特点，雨季的材料堆放、。