房地产开发质量管理体系【精选文档】

房地产开发质量管理体系【精选文档】内容摘要：

规模，达到的生产能力。 它是设计工作的对象。 工程质量的标准应符合项目目标的要求。 （ 2） 设计工作质量。 即设计成果的正确性、各专业设计的协调性、文件的完备性，及要求设计文件清晰、易于理解、直观明了，符合规定的详细程度和设计 成果数量要求。 这一切都要求严格的质量控制。 2 工程质量要求的确定 工程质量 (功能、技术 )的要求是为工程使用的总目标服务的。 通常按如下过程确定工程质量要求：确定项目范围时，应明确项目产品的特性、系统设备的标准与生产规格，并形成文件，产品特性、标准与规格尽可能用可以测量的指标表示，以此作为设计的依据。 应规定如何测量产品特性或如何评定项目产品特性对顾客和其他利益相关者要求的符合程度。 产品特性应能追 21 溯到顾客和其他利益相关者的要求。 在范围开发中也应考虑和包括的替换方案及决定的支持证据，包括分析结果。 项目管理中应考虑两方面的质量：项目过程的质量和项目产品的质量。 这两方面中的任何一个达不到要求，都可能对项目产品、项目产品的利益相关者及项目组织产生重大影响。 应明确产品特性，确定如何对其测量和评定并纳入项目计划。 满足项目目标，重要的是项目管理过程中的质量和项目产品的质量满足要求。 要求项目组织的各层次都对质量做出承诺，对相应的过程和产品负责。 项目的过程和产品质量的产生和保持，要求实施系统管理，以确保理解和满足顾客的明确和隐含的需要，评价其他利益相关者的需要且在项目管理的实施中考虑组织的质量方针。 （ 1） 由分公司确定的总功能目标和工程的总质量标准。 由市场、销售部门提出产品数量和质量要求，技术部、物业公司提出建筑工程及配套设备的质量标准及使用年限。 （ 2） 各部门提出对建筑的空间、位置、功能、质量的要求。 使用功能和建筑物协调，并将它们一齐纳入目标系统中，与边界条件、时间 (工期和运行期 )等一齐进行优化，提出具体工程要求、技术说明、安全说明等，最终形成工程的质量要求文本。 它是用特征值和边界值表示的，是本工程的总体规范，并以说明书 (表 )的形式来制定质量要求目标值。 这对以后详细的技术设计起控制作用。 起草 好设计任务书是进行设计质量控制、工程质量控制、投资控制的根本。 22 （ 3） 各部分详细技术设计工作。 只有通过技术设计才使之具体化、细化。 在建设工程中每部分涉及的各种专业设计都有相应的技术规范，这些规范作为通用规范，是设计的依据。 按照工程的特点、环境的特点还必须进行工程的特殊的技术设计，作出图纸和特殊的 (专用 )规范，以及各方面详细的技术说明文件。 （ 4） 对设计质量标准重要的影响因素之一投资的限额及其分配。 3 设计单位的选择 设计单位对设计的质量负责。 设计单位的选择对设计质量有根本性的影响， 设计工作属于高智力型的，技术与艺术相结合的工作，其成果评价比较困难。 设计方案以及整个设计工作的合理性、经济性、新颖性等常常不能从设计文件，如图纸、规范、模型的表面反映出来。 所以设计质量很难控制。 这就要对设计单位的选择予以特别的重视。 设计单位必须是： （ 1） 值得信赖的设计院。 （ 2） 不仅本项目设计在它的业务范围内，而且具有与项目相符合的资质等级证书。 （ 3）有同类工程经验，在过去的项目中与业主合作良好，信誉好。 4 设计工作控制 （ l） 对阶段设计成果应审批签章，再进 行更深入的设计，否则无效。 设计分为几个阶段，逐渐由总体到详细，各个阶段都必须经过一定的权力部门审批，作为继续设计的依据。 23 （ 2） 对一些大的、技术复杂的工程，应聘请专家咨询，对设计进度和质量、设计成果进行审查。 （ 3）对设计单位不愿进行设计多方案经济性对比分析的项目。 对此可作如下考虑： l) 采用设计招标，在中标前审查方案，进行对比多家方案，从中择优。 2) 采取奖励措施。 鼓励设计单位进行设计方案优化，将由优化所降低的费用取一部分作为奖励。 3) 另外请科研单位专家对方案 研讨，进行全面技术经济分析，最后选择优化的方案。 （ 4） 对设计工作质量进行检查。 这是一项十分细致的，同时又是技术性很强的工作。 在设计阶段发现问题和错误，纠正是最方便、最省事、最省钱的，影响也最小。 l) 设计工作以及设计文件的完备性，应包括说明工程形象的各种文件，如各种专业图纸、规范、模型，相应的概预算文件，设备清单和工程的各种技术经济指标说明以及设计依据的说明文件、边界条件的说明等。 设计文件应能够为施工单位和各层次的管理人员所理解。 2) 从宏观到微观上分析设计构思、 设计工作、设计文件的正确性、全面性、安全性，识别系统错误和薄弱环节。 分析这样的设计若付诸实施，建成工程后能否安全、高效率、稳定、经济地运行，以及是否美观，能否与环境协调一致。 设计工作的评价，包括工程功能组合的科学性，数量和质量符合项目的定义。 24 3) 设计应符合规范的要求特别是强制性的规范，如防火、安全、环保、抗震的标准，以及有些质量标准、卫生标准。 4) 设计工作的检查常常不仅要有业主、项目、管理者、设计监理 (咨询 )参与，而且有可能让施工单位、制造厂家、将来工程的运行使用单位参加，作各种会审。 在实际中经常发生如下问题： a 技术设计没考虑到施工的可能性、便捷和安全性。 b 泼门，广术各虑到将来运行个的维修、设备更换、保养的方便。 c 设计中未考虑到运营的安全性、方便和运行费用的高低。 在检查中必须找出各种问题和薄弱环节，在实施前所有的设计文件都应是确定的、正确的，不能有任何疑问。 （三） 工程施工质量的管理制度 1 总则 （ 1） 施工企业对施工质量负责。 工程施工中的质量控制属于生产过程的质量控制。 工程质量控制不仅要保证工程的各个要素 (材料、设备、工作 、工艺等 )符合规定 (合同、设计文件 )要求，而且要保证各部分的成果，即分部分项工程符合规定，而且还要保证最终整个工程符合质量要求，达到预定的功能，整个系统能经济、安全、高效率地运行。 这个阶段质量控制的对象是承 (分 )包商、供应商或工程小组。 （ 2） 在工程实施工程中，如果发生工程问题，质量目标最容易受到损害。 25 （ 3） 质量控制的关键因素是实施者，开发商应重视对承 (分 )包商、供应商的选择。 在委托任务、商讨价格、签订合同时应注意考查他们的质量能力、信誉、包括： 技术水平、装备水平；管理能力，特别是 项目经理、技术总工程师的经历、经验；承包企业质量管理体系，如是否经过国际质量管理贯标认证； 以往工程的质量标准，企业等级、资信及企业形象、声誉等，将它们作为评标，授予合同的一个重要指标。 如果选择出错，则开发商对质量的控制会很困难，而且会有许多麻烦。 对于自己的管理人员，如果发现对新的工艺、材料、方案不懂，则必须进行培训。 甚至对分包商、劳务供应进行培训或提供培训帮助。 由于工程项目的特殊性，实施工程的方案、技术措施、工艺应是先进的同时又是成熟的。 （ 4） 必须向实施者落实质量责任，灌输质量意识。 l) 要保证质量，必须将工程的质量责任落实到具体的实施者 (承包者 )，而不是 (或不仅仅是 )检查者。 建立工程的技术管理制度，并经常进行考核。 2) 在合同、委托书或任务单中明确质量的要求，确定质量的标准、检查和评价方法，奖惩办法和标准，不能用含糊不清的笼统的质量要求或标准，在合同中应规定项目管理者对质量的绝对的检查和监督的权力。 3) 要求各投标单位在投标文件中说清楚质量保证体系，在项目中保证质量的措施和方法，并由专家审查这些措施和方法的适用性、科学性、安全性，并作为选择承包商的依据。 4) 在实际工作中，防止实施者为了追求高效率和低费用而牺牲质量，发现工期拖延、费用超支时，首先应考虑选择修改或制定周密的计划， 26 防止以牺牲质量为代价赶工和降低费用。 由于质量是工程的内在因素，它的指标常常不硬，所以人们特别容易忽视。 （ 5） 确定质量控制程序和权力 l) 质量控制程序和权力由合同条件、规范和项目功能规程规定，通常合同中确定质量控制权力和责任的划分，确定主要控制过程，工程的检查验收的规定，在规范中常常包含专业分项的质量检查标准、过程、要求、时间、方法、业务工作条例包括涉及项目 参加各方面的协调方法和过程。 2) 质量控制程序应包括极其广泛的内容：设备和材料采购，工艺，隐蔽工程，分项工程，分部工程，单位工程，单项工程，整个工程项目的最终检验和试运行等。 检查应包括常规检查、专项检查、非常规检查、现场检查以及现场以外的结构件、设备、生产场地检查。 对每一项检查应确定查什么，怎样检查，在何处何时查，谁检查谁，检查频度。 3) 当然要使质量控制有效，必须与其它控制手段，如工程款支付、量方、合同处罚等结合起来，明确规定 (合同中 )管理者对不符合质量的工程材料、工艺的处置权，例如 拒绝验收和付款，指令拆除不合格工程，重新施工，由此引起的一切费用，工期拖延由责任者负责，当然对高质量应有奖励措施。 （ 6） 质量文件 图纸、规范、模型是由设计者提出的质量要求文件，经工程实施应反馈出能够证明和反映实际工程状况的质量报告文件。 工程实施以及各种控制过程中应收集、整理这些文件，应有完备的技术档案。 这在工程质量评价、质量问题分析、索赔和反索赔中有重要作用，它们应能系统 27 地、全面地说明 (证明 )已建工程的各部分 (工程、技术、设备等 )的质量状况。 2 技术文件的会审 要将技术设计付诸实施 ，首先实施者要对技术设计进行会审。 这应作为一个工程制度。 （ 1） 作为实施单位，必须全面理解设计文件、设计意图。 只有这样才能正确制定实施方案和报价。 （ 2） 对设计文件中发现的问题，例如矛盾、错误、二义性、说明不清楚或无法实施的地方，在会审中提出，向设计单位质询或要求修改。 （ 3） 于设计和实施单位很多，必须解决之间的协调问题，即各个承包商的实施方案必须在质量要求、在时间上协调一致。 通过会审可以解决沟通和协调问题。 3 材料质量控制 材料的经营和采购是工程项目质量和费 用控制的重点。 因为一方面材料费用占工程费用大部分 (一般 50％以上 )，另一方面材料是构成工程实体的要素，它决定了工程内在质量。 可以这样说，材料不合格则不会有合格的工程，当然有合格的材料也可能有不合格的工程。 材料质量控制措施有： （ 1） 采购前必须将项目所需材料的质量要求 (包括品种、规格、规范、标准等 )、用途、投入时间、数量说明清楚，作出材料计划表并在采购合同申明确规定这些内容。 28 （ 2） 采购选择。 对各种供应的质量应有深入地了解，多收集一些说明书、产品介绍方面的信息。 l) 采购前要求 提供样品认可，特别对承包商 (或分包商 )自己采购的材料。 样品认可后封存，在供应到现场时，再作对比检查。 2) 尽可能选择有长期合作伙伴关系的供应商。 一个大型的承包公司周围应有一些长期的合作伙伴，这有利于保证质量、保证供应、抗御风险。 3) 要求供应商提供他的产品证书，如官方认可的质量系统文件和证明、生产许可证、质量认证书，也可以走访以前的用户。 4) 对重要的、大批量供应或专项物资供应，可以派自己的人员在生产厂进行巡视，检查产品质量及生产管理系统，验收产品。 5) 与供应商或其 生产厂家一起研究质量改进措施。 6) 供应的可靠度，即供应商的生产 (供应 )能力，现已承接的业务的数量，供应时间。 这不仅影响工程质量，而且会影响工期。 通常超过能力进行生产，供应时间不能保证，质量也不能保证。 （ 3） 入库和使用前的检查。 检查供应的质量，并作出评价，保存记录。 不合格的材料不得进入工地，更不得使用。 对设备、工艺的质量控制基本上同材料控制过程。 4 工程质量检查和监督 工程施工是一个渐进的过程，质量控制必须在整个过程中起作用，这里有两个层次。 （ 1） 实施单位 (如承包商、供应商、工程小组 )内部有质量的管理工作，如领导、协调、计划、组织控制，通过生产过程的内部监督和调整及质 29 量特征的检查达到质量保证的结果，这里有许多技术监督工作和质量信息的收集、判断工作。 （ 2） 项目管理者对质量的控制权，包括： 行使质量检查的权力； 行使对质量文件的批准、确认、变更的权力； 对不符合质量标准的工程 (包括材料、设备、工程 )的处置的权力； 在工程中做到隐蔽工程不经签字不得覆盖，工序间不经验收下道工序不能施工；不经质量检查，已完的分项工程不能验收、不能量方，也不能结算工程价款。 这一切必须在合同中明确规定，并在实际工作中得到不折不如地执行。 5 工程验收和移交 （ 1） 验收过程在实施阶段的质量管理是局部的，主要针对某些特定的对象，而工程验收的重点。