房地产企业营业税、土地增值税、所得税和经济合同签订与节税战略思考

房地产企业营业税、土地增值税、所得税和经济合同签订与节税战略思考内容摘要：

误的根源： 第一、造成征管错误的根源主要在于地税机关的征管办法。 税务机关实行：“定律征收、以票控税”是造成这种局面的主要原因。 实行“以票控税”后，税务机关只就建筑业营业税纳税人到税务机关开票部分的营业额征收营业税。 纳税人不开票就不征税。 而纳税人仅就与房地产企业结算的工程款（不含材料费）开票，所以造成材料款部分少缴了营业税。 第二、税务机关工作人员怠于行使本职职务，是造成这种局面的另一个原因。 目前，“甲供材”情况比较普遍，税务机关早就知道。 如果在外地施工队伍到本地进行施工报验同时，就做好纳税和扣缴税款等相应事项的辅导。 明确告知“无论施工合同怎样签署，建筑业的营 14 业额都应包括 工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款”。 并在平时加强监督与管理，就不会出现类似以上情况。 说严重点，在某种程度上发生以上情况完全是 由于“税务机关乱作为”、“税务机关人员不作为”造成的。 因为他们不愿承担这样的责任，所以就千方百计的将责任转嫁到纳税人身上。 第三、某些纳税人、扣缴义务人法律意识淡薄也是一个主要原因。 （ 4） 如何看待新《条例》、《细则》对“代扣代缴营业税”规定的修改： 新《细则》取消了对《条例》设定的 “ 国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人”的解释，主要从以下方面考虑： 第一、新《条例》对纳税地点作了修订，由原来的大部分以“劳务发生地”为纳税地点，改为除“提供建筑业劳务”、“转让土地使用权”、“销售、出租不动产”在劳务 发生地、土地使用权所在地、不动产所在地纳税外，其他全部在“其机构所在地或者居住地”纳税。 第二、新《细则》规定：“扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款”。 依据以上规定，以“劳务发生地”为为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点不矛盾；而对于以“机构所在地和居住地”为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点就相互矛盾。 因此新税法取消了原来的有关代扣代缴营业税的规定。 至于取消建筑业“实行分包、转包”营业税代扣代缴规定，一是“转包业务”按照现行法律被视为非法经营，不允许存在；二是分包人如果不属于“非法分包”，应属于正常的纳税义务人，应就其分包的营业额主动到税务机关申报纳税，不需要由总包单位代扣代缴营业税。 如果是非法分包，也应该是非法行为，与“转包”行为一样不允许存在。 至于新《条例》第十一条规定的“ 国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人 只能视为“为以后制定政策留有余地”。 根据以上分析，在国务院财政、税务主管部门没有做出新的规定之前，除《条例》第十一条第一款规定外，税务机关不得就任何业务、要求任何单位和个人代扣代缴营业税。 “甲供材”的问题 ，税务机关必须无条件的承认。 （ 十一 ） “建筑业纳税义务发生时间”新规定： 旧《细则》规定： 第九条 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业 15 收入款项凭据的当天。 第二十八条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 纳税人有本细则第四条所称自建行为的其自建行为的纳税义务发生的时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。 新 《 条例》、 《细则》规定： 《条例》 第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。 营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。 《细则》 第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期 的，为应税行为完成的当天。 第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。 纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。 新旧对比： （ 1） 增设了“国务院财政、税务主管部门另有规 定的，从其规定”的条款； （ 2） 明确了“营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天”； （ 3） 明确了 “收讫营业收入款项” 、 “取得索取营业收入款项凭据的当天”概念； （ 4） 明确了“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发 16 生时间为收到预收款的当天”； （ 5） 增加了将“土地使用权”无偿赠送他人纳税义务发生时间的规定； （ 6） 销售自建建筑物的纳税义务发生时间由原来的“收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天”改为“销售自建建筑物的纳税义务发生时间”。 以上变化尤需注意的是：“ 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定。 这一规定将在很大程度上改变建筑业纳税人的计税方式。 十二 、 “纳税地点”新规定： 旧《细则》规定： 《条例》第十二条 ：营业税纳税地点： （ 1） 纳税人提供应税劳务，应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税。 纳税人从事运输业务，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。 （ 2） 纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。 纳税人转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。 （ 3） 纳税人销售 不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。 《细则》 第三十条：纳税人提供的应税劳务发生在外县（市），应向劳务发生的主管税务机关申报纳税而未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。 第三十一条：纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的，向其机构所在地主管税务机关申报纳税。 第三十二条：纳税人在本省、自治区、直辖市范围内发生应税行为，其纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 新《细则》规定： 条例第十四条 ：营业税纳税地点： （ 1） 纳税人提供应税劳务应当向其 机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。 但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。 （ 2） 纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。 但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。 （ 3） 纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。 17 （ 4） 扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。 细则第二十六条 ： 按照条例第十四条规定，纳 税人应当向应税劳务发生地、土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过 6 个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。 新旧对比： （ 1） 除了“提供建筑业劳务” “转让土地使用权”、“销售、出租不动产”在劳务发生地、土地使用权所在地、不动产所在地纳税外，其他全部在“其机构所在地或者居住地”纳税。 （ 2） 新《条例》、《细则》关于跨省工程建筑业营业税纳税地点没有单独解释，说明跨省工程建筑业营业税不再“向其机构所在地主管税务机关申报纳税”，也改为“向劳务发生地缴纳”。 第二节 营业税（物业管理公司收入及营业税相关规定） 如何区分物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、物业代收收入。 财基字【 1998】 7号： 物业管理公司的收入包括： 主营业务收入和其他业务收入。 （ 1） 主营业务收入 ： 包括物业管理收入、物业经营收入 、 物业大修收入。 ① 物业管理收入 ： 是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。 ② 物业经营收入 ： 是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入， 如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。 ③ 物业大修收入 ： 是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 （ 2） 其他业务收入 ： 是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入 、 无形资产转让收入等。 物业管理收入如何缴纳营业税。 18 （ 1）财税 [2020]16 号规定： 从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、 燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。 （ 2）代有关部门收取的费用，如果开局本单位票据，视为物业管理收入，待支出时统一作为费用扣除。 （ 3） 物业管理单位已向客户收取但未提供服务而又全额退还客户的收费，如退还给未进行装修住户的 “ 二次装修垃圾清运费 ” 等，在缴纳营业税时，允许其冲减当期的计税营业额。 物业经营收入、物业大修收入如何纳税。 根据《营业税暂行条例》及其实施细则，物业经营收入、物业大修收入分别按照所从事的经营项目所适用的营业税税目，依法定税率征收营业税。 代收收入 如何缴纳营业税。 （ 1）国税发 [1998]217 号规定：物业管理企业带有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理业务”。 因此对物业管理企业带有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务收取的手续费应征收营业税。 （ 2）代有关部门收取费用时，如果为客户开具的是有关单位提供的票据，这部分收入不作为物业管理收入，只将收取的手续费作为物业管理收入（收取手续费时要给有关单位开据服务性发票）。 物业部门收取的垃圾处 置费如何征受营业税。 （ 1）国税函【 2020】 1128 号规定：单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务，对其处置垃圾取得的垃圾处置费，不征收营业税。 （ 2）根据以上规定，物业公司向客户收取的垃圾清扫费、垃圾运输费应不属于营业税升水收入，不征收营业税。 但是，不属于《企业所得税法》规定的不征税收入和免税收入，应征收企业所得税。 物业公司实行收入分成的如何缴纳营业税。 以物业公司名义收取的收入，如果按规定与业主委员会实行分成，营业税的纳税人应为物业公司，物业公司应按照物业管理收入、物业经营收入、物业大 修收入、代收费用等相关规定计算缴纳营业税。 支付给业主委员会的分成支出作为费用处理。 业主委员会取得分成收入时必须到地税局代开服务业发票，否则物业公司不能在企业所得税前扣除。 19 物业公司收取的物业接管费、一次性收取全年物业管理费如何纳税。 （ 1）《营业税暂行条例》 第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 条例第十二条所 称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 （ 2） 物业公司从房地产公司收取的接管费用，转入物业公司账户后，分不同情况处理。 ① 如果收取时房地产公司已经给客户开具发票 ，并且已经计入收入缴纳营业税、企业所得税，物业公司就不许再做收入处理。 可以挂 在“其他应付”款等科目。 同时应保存好开发公司就这部分收费浇水的相关凭证。 ② 如果房地产公司收取时没有开具 发票，也没有计入收入缴纳营业税、房产税，转入物业公司应按《营业税暂行条例》 第十 二条，《细则》 第二十四条规定 处理。 （ 3） 物业公司一次性收取全年物业管理费也应按照《营业税暂行条例》 第十二条，《细则》 第二十四条规定 处理。 第二章 房地产企业土地增值税清算 第一节 土地增值税清算的基本政策 一、土地增值税 |纳税人： 《土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。 转让： 《土地增值税暂行条例实施细则》第二条：转让是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行 为。 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 国有土地： 《土地增值税暂行条例实施细则》第三条，国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 地上建筑物。