贵阳中天•世纪新城商业项目策划报告

贵阳中天•世纪新城商业项目策划报告内容摘要：

和商业经济发展的重要增长点和带动点。 C. 建设培育 7 个区域商业中心 花溪片区：在清溪路、民主路、花磊路沿线区域形成商业中心。 新添片区：在贵开路、火炬大道沿线区域形成商业中心。 小河片区：在黄河路沿线区域形成商业中心。 龙洞堡片区：在龙洞 路沿线区域形成商业中心。 白云片区：在南湖新区沿线区域形成新的商业中心，在同心路、白云大道一带形成旧城区的商业中心。 三桥马王庙片区：在马王街、三桥及相关沿线区域形成商业中心。 二戈寨片区：在富源南路中部沿线区域形成商业中心。 D. 规划建设好 53 个社区商业中心。 根据贵阳市城市总体规划确定的 53 个居住区，结合旧城改造和新区开发，加快社区商业的发展，一要改造提升传统商业网点，引入便民店、小型超市等新型业态，增强社会服务功能；二要重视新建社区的商业设施配套建设，形成具有购物、餐饮、社区服务、休闲、娱乐等多 种功能的新型社区商业网点。 项目为 贵阳市商业 规划 中的中心区 水口寺 居住区的 社区商业中心， 从政府的商业总体规划看来， 项目位 居于市级商业中心和龙洞堡片区及 乌当 片区之间的连接位置上， 且新建的城市快速交通干线呈环状穿越拟建项目地块， 地理条件是比较优越的。 从目前周边的建设发展 趋势 情况分析，随着市政建设的 进一步 投入 和保利集团在相邻区块的开发，未来 的 房地产开发 将不断升温，可以预见到未来将有大量 人口的 迁入， 项目有机会 由 一个 社区 型 商业中心 提升为区域性商业中心的可能。 贵阳中天 世纪新城商业项目策划 报告 第 页 12 区位分析小结  贵阳市 社会经济持续高速的发展 ,为项目的发展奠定 了 良好的 宏观经济环境 ；  市政府 重视新建社区的商业设施配套建设 ，为项目的发展提供了政策支持。  项目周边区域成熟程度不断提高，市政道路 系统将不断完善 ,强有力地拓宽项目的市场辐射面 ；  周边房地产开发建设加快，增加了区域的高消费力的居住人口，为项目商业的发展提供支持；  随着 中心 区 主商业中心 的 辐射 和 延伸 ， 加之项目地块未来将有大量高收入、高消费能力人群 和家庭 的 迁入， 项目 有机会发展成为一个区域 性的商业中心。 贵阳中天 世纪新城商业项目策划 报告 第 页 13 2 开发条件分析 地块条件 项目 规划 配套的商业地块分为 三大部分： 第 一块 ： 为 项目 沿南明 河 北 岸 入口处 的 沿河走廊 地带 ， 地块东面为联系中心城区的市政道路，北面为小区住宅，南面为南明河，具有一定的景观资源和良好的形象，适合开发休闲娱乐的特色物业。 第二 块 ： 为 商业中心 地块，其 被市政道路环绕成一圆岛形地块，地块内有原保留的小山头， 位于地块的西北面， 具有一定的景观利用价值。 地块南面 则 为规划的学校，周边为主要的市政道路，交通条件较好。 商业 中心地块位于 中天 世纪新城的中心位置，可服务于小区的各组团住宅。 第三块 ： 位于商业中心的西北面，高层住宅临街底商 ，且比邻规划中的环岛商业中心， 市政道路穿行而过， 建设有地下停 车场，从交通干线可直接进入物业，如在此处再行规划有公交站组，将会形成一个人流集散地。 周边配套分析 中天 世纪新城目前主要以小区规划的社区配套为主，缺乏其他市政公共设施， 诸如医院、学校、菜肉市场等均 在 宝山路环线以内的核心城区，至少距离项目地块两公里以外的路程，这些公共的设施 需由项目自身建设相关的 配套。 交通条件分析 目前项目主要通过水口寺路 与市中心区相连， 目前以水口寺为起始站点的公交车共有 3 条： 31 路： 水口寺大桥 、水口寺、老电厂、蟠桃宫、省医、东门、小十字、大十字、喷水池、下合群路、黔灵西路、威清路口 、威清路、枣山路、头桥、海马冲、转弯塘、二桥、公交驾驶员城、三桥、三桥立交桥 34 路：花果园、星云家电城、次南门、大西门、公园路、公园北路、下合群路、黔灵西路口、黔灵东路、友谊路口、文昌北路、莲花坡、东门、文昌南路、大南门、纪念塔、市二医、市南路口、红拖、油榨街、青年路、省假肢厂、 水口寺大桥 54 路：广信四季家园、九局中心医院、水电安装处、蛋禽站、三桥立交桥、三桥、公交驾驶员城、二桥、转弯塘、头桥、客车站、紫林庵、喷水池、大十字、小十字、东门、省医、蟠桃宫、观水路、老电厂、水口寺、 水口寺大桥 贵阳中天 世纪新城商业项目策划 报告 第 页 14 待 市政道路 改造完成并项目建成后，将 可 形成多条公交线路穿越项目 地 直接通到乌当区 东风镇。 并与 新天大道及 东山路 形成 双 环状 交通网络， 为拟开发项目的后期营运 过程中，对顾客的到达 提供了非常便捷的交通便利。 项目周边人口分析 目前 项目周边区域主要以新开发住宅为主， 从目前现状看来，周边待开发项目多 定位 以 高档居住 社区 为主 ， 本项目将会是城市面向东面扩张发展的一个重要连接点，从项目初期开发的部分物业的购买人群结构分析，置业者 多为多次置业者， 且是城市高收入阶层为主， 项目全部将来建成之后，将形成至少 5 万人的居民规模，无疑将 具有较强的消费 能力。 开发条件分析小结  地块具有良好的开发条件及 一定的 景观资源；  地块周边 大型的公共 设施 配套 ， 须自行完善相应的配套；  项目 在市政道路改造后 具有良好的内外 部 交通条件 ，为项目辐射更大的范围创造了条件 ；  项目近期居住人口较少 ,规划中有 较多的 居住人口 ,但规划实施时间较长，对项目商业影响 较大，应有充分预期风险准备。 贵阳中天 世纪新城商业项目策划 报告 第 页 15 3 开发企业分析 开发 企业实力 项目投资开发公司为 世纪中天投资股份有限公司 ，是贵州省首家股份制上市公司，也是全省唯一的房地产上市企业，具有一级房地产开发资质，总资产近13 亿， AAA 信用等 级，是贵阳市城市建设与开发的重要力量，具有良好的企业形象。 在贵州的房地产行业 和 贵阳市的城市建设领域和住宅开发领域 当中 ， 世纪 中天一直 是行业的领跑者。 十 几 年来， 世纪 中天以超前的意识、敏锐的目光，通过其开发的四代住宅小区的示范效应，形成了在贵州具有广泛影响力的中天住宅品牌，成为贵阳房地产市场规模最大、最具有竞争力和创新意识的开发商，历年的市场占有率皆达到总量的 15%以上。 通过市场的磨练，世纪中天公司已进入以房地产为主，以相关产业为辅的良性发展阶段。 目前公司下辖有中天花园、中天广场、中天 世纪新城、中天星园四大 项目公司及物业公司、经营公司、休闲康体俱乐部、幼儿园、小学、中学等事业部，形成了中天地产在贵阳市场独有的核心竞争力。 由世纪中天开发建设的贵州唯一的国家住宅试点小区中天花园一期工程，顺利通过了建设部的综合验收，并获得全国优秀试点小区殊荣。 已完成的中天星园、中天广场一、二期项目，对贵阳市房地产业的整体进步起到了重要的推动作用。 正在开发中的中天花园第二、三期工程、中天广场三期、中天世纪新城、宅吉碧苑项目，在住宅开发的各个类型上，为贵州省未来十年的城市住宅，树立了新的标杆。 世纪中天在房地产开发领域的的实力和经验 ，以及 世纪中天的教育、物业管理、休闲康体、商业等产业， 为开发商业项目提供了良好的资源平台和支持。 贵阳中天 世纪新城商业项目策划 报告 第 页 16 开发项目 分析 商业项目地块所处的 中天 世纪新城 是继中天花园之后的又一个超大型项目，在产品上代表着贵阳房地产进入 21 世纪后的发展方向。 投资 15 亿重点打造的一个全新项目，规模 100 万平方米，是 “ 世纪中天 ” 第五代产品的主要代表。 “ 中天 世纪新城 ” 位于贵阳中心城区东部，南明河畔环城绿化带上，山、水、林、泉，自然天成。 秉承 “ 世纪中天 ” 长期一贯的创新和超前的原则， “ 中天世纪新城 ” 的建设将以： 建设一个社区 —— 一个现代气息浓厚的、智能化的、配套完善、齐备的、生态型城市化公园社区。 追求社会、经济、生态综合效益最大化； 营造一种生活 —— 一种健康的、现代的、人性的生活。 为贵阳市民开辟崭新的、高品质的生活、交流、休闲、居住空间； 雕塑一个精品 —— 一个在 21 世纪社会背景、经济背景、科技背景和产业背景下，能经得起历史检验的社区精品。 “ 中天 世纪新城 ” 的规划设计由著名的 “ 同济大学建筑设计研究院 ” 精雕细刻完成，并获得了省内外、国内外有关专家的一致赞赏，为 “ 中天 世纪新城 ”的高起点建设奠定了坚实的基础。 项目的高档居住区的定位， 其开发建设后将形成一个高档的居住区，在 该地段 建立了良好的区域形象。 同时区域居住人口消费力较强，将对项目的商业发展储备一群忠实的 消费群体。 贵阳中天 世纪新城商业项目策划 报告 第 页 17 4 市场研究 分析 主要商圈 研究分析 中华 北路商圈 中华路商圈狭义的概念 是 自都司路口至瑞金路的中华北路路段，该地段是贵阳市 自 古 以 来的城市核心商业地带。 目前，在该路段有两个核心地带及喷水池 和 大十字，分布了贵阳市绝大多数的大型商业网点和 商业中心 ， 该商圈主要的消费人群涵盖贵阳市的消费人群并辐射贵州全省，是当前省内最大的一个商贸中心。 主要的大型商业设施有：  大十字地 带：百盛 购物 中心 、智诚百货大楼，天桥商场，时代广场（南座、北座）、 Foot zone、购书中心等  喷水池地带：国贸中心、智诚名店、国美电器、苏宁电器、百盛 购物 中心 、艾维亚名店、搜秀商城、星力百货折扣店等  沿路各品牌店林立，有阿迪达 斯 、耐克、李宁、美特斯邦威、佐丹努等国内外知名品牌 数不胜数。 富水路（小十字）商圈 鸿基新世界商业广场（世纪新天地）、娃娃国、义和国际名店、青禾丽人名店、白马服装市场、动漫城等。 该 地段 是中华路商圈的延伸及补充， 该地段的商品特点是 针对 消费者的个性化消费比较显著，主要以中 、 高端的女性消 费者为主力。 大西门及市西路商圈  大西门地带：星力百货（瑞金店）、星力百货（中山店）、国诚百货。  市西路地带：儿童服饰及用品市场、箱包皮具专业市场、鞋类专业市场、男人大世界、女人大世界。 该地段主要面向全省进行商品的批发和流通，主要的购物人群也是来自全省， 当中 也 有低收入的本地居民前往购物 ，是全省目前最大的商品批发及流通集散地，。 贵阳中天 世纪新城商业项目策划 报告 第 页 18 大南门及人民广场商圈 沃 尔 玛 商业中心 、荔星国际名店。 该商圈主要以高端的购物消费为核心，特别是“荔星国际名店”目前已经形成贵阳高端购物的制高点。 火车站及浙江商城商圈： 该商圈主要是以 “浙江商城”为核心， 属于 刚刚发育，尚未形成有力的竞争态势。 商圈综合分析  中华路商圈是城市商业的核心，商品经营涉及高、中、低 档 三个层面，各类商业形态齐全，覆盖 全部 消费人群。 该路段公共交通发达，是人流最为聚集的地方，为该区商业长久繁荣提供基础。 中华路自古繁华，虽受新区商业的影响，但整体的商业氛围仍无可替代。  富水路基本 是中华路商圈的自然延伸及扩展， 呈现为体现时尚和个性潮流化消费的特征，且其对顾客的市场选择性倾向很显著。 如“ 义和国际名店、青禾丽人名店 ”和“娃娃国”等商业机构，就 针对 特定顾客提供服务和商品销售。 且 这条街道并存 着 美食夜市一条街和酒吧夜店一条街。 所以这条街可以表现年轻人的消费特点，也是在短时间内是无法取代的。 另具当地的商界人士称，政府目前对此路段是否能够改造成步行街，正在进行可行性论证。  西门和市西路：商品结构呈底端化，面对的顾客群体是以全省 为主，且商圈内主要的经营形态是大众商品的批发。 与城市的核心商圈和将来新兴的商圈 差异化 经营特征显著，将不会 对其他业态造成正面的竞争。  南门商圈主要 针对 特定的顾客提供高端的商品服务，同时也 是中华路商圈 空间的自然延伸，且 差异化 商品经营特征显著， 与其他商圈共存共荣，不存在全 面的 竞争。 贵阳中天 世纪新城商业项目策划 报告 第 页 19 商业主要经营网点分析 贵阳百盛购物中心 —— 2 家店（大十字店、喷水池店）  物业类型： 高层商住群楼 1 至 5 楼（含夹层）、经营场所均为 8 米 以上 的跨柱空间  物业规模： 大十字店约 45000 平方米、喷水池店约 40000 平方米  商业形态及组合： 商品经营主要以中端为主，面向中青年 消费者， 消费客单为 200—— 300 元， 商品覆盖为全客层。 消费人群从观测的结果来看主要以本市消费者及省内相对富裕的消费者为主。 这两家店的商品结构差异化不大，主要的商品结构为：化妆品、珠宝、皮具箱包、男女流行。