论文房地产行业财务风险管理探讨

论文房地产行业财务风险管理探讨内容摘要：

装饰直接提供的市场容量就带动了商业、建材、林业、轻工业等相关产业的发展。 房地产业也推动力服务业的发展。 随着城市建设的迅速发展、人民生活水平的提供、住房条件的改善，加强了对水平的需求，同时物业管理、家政服务行业等一系列的第三产业近几年也在逐渐兴起。 房地产业是政府财政收入的重要来源 地方政府对房地产业有着很高的依存度。 每一次房地产政策调控，每一次房地产形式的好坏都直接影响甚至已经左右财政收入任务能否完成。 在经济发达国家，房地产经营收入一般可占到其财政 收入的 1040%。 香港地区平均每年在土地上直接和间接收入约占其财政收入的 25%。 （二）房地产业现阶段面临的困境 从 2020 年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部 门联手严查、加强住房保障，到 2020 年 9 月 27 日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的 39 号令（ 236 号文），到 2020 年的“国十一条” 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，再到 2020 年的“新国八条”，在这几年的时间里，调控政 策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。 并且再加上 2020年国际金融危机的影响，这些对于我国房地产的发展带来了许多负面影响，其面临的困境也可想而知。 房地产业的资金链断裂 房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。 金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。 这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。 投资者丧失信心 金融危机使得大多投资 者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，使得许多房地产开发商损失严重。 消费者处于观望状态，售房进入“严冬时期” 由于房价一再走低，消费者一直处于观望状态。 房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。 因此，售房进入“严冬时期”。 （三）房地产业的现状分析 房地产业作为我国国民经济的支柱产业，在现代经济发展中起着举足轻重的作用。 国民经 济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业的发展提供了机会；国家出台的一系列调控政策，也使得房地产业面临着前所未有的困境。 目前，我国房地产业的现状主要有以下几个方面的表现： 银根收紧，房地产企业资金链紧张 绿城集团，作为中国房地产企业的代表， 近日因传闻频出，一度被推上风口浪尖。 绿城的传闻并非空穴来风。 绿城的高层承认，一切源于资金链紧绷。 绿城激进的扩张步伐，造成了其高居不下的资产负债率。 尤其在 2020 年和 2020 年金融危机的时候，当时绿城集团的资金链异常紧张，如果不是杭州市政府从工行为它借了钱，结 果就真的很难说。 房地产业发展严重依赖银行信贷 截止到 2020 年底，有关人士对中国房地产行业进行了一次全面调查，调查的指标主要包括：资产负债率、净资产负债率、净负债率。 以下是这 3 个指标的行业均值，这足以说 明其对银行信贷的依赖程度之高。 表 11 资金依赖性分析 资产负债率 净负债率 净资产负债率 2020年 % % % 2020 年 % % % 2020 年 % % % 2020 年 % % % 注：数据来源于和讯网有关房地产行业资金来源渠道的分析 商品房空置率过高 国家统计局 17 日发布的数据显示， 2020 年全国的房地产开发投资增速、商品房销售增速、开发企业本年资金来源增速，以及全国房地产开发企业土地购置面积增速，全线下行。 国房景气指数更是跌至 2020 年 8 月以来的最低点 ——。 以下是从 2020 年以来商品房的空置率。 据专家的意见，空置率 12%是警戒线。 从 2020 年开始，我国的商品房空置率连年上升，到 2020 年几乎达到行业警戒线。 表 12 商品房空置率分析 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 商品房空置率 % % % % 注：数据来源于和讯网有关商品房空置率调查数据 综上所述，由于我国房地产企业起步晚、规模小、管理欠妥善等原因，房地产企业承受着巨大的财务风险。 再加上欠稳定的国际经济环境、国内宏观调控及金融政策的影响，使得在一些房地产企业发展过程中如何采取有效措施防范财务风险成为了一个现实的问题。 所以，预测及分析房地产企业可能遇到的财务风险，进而采取措施显得尤为重要。 二、房地行业所面临的财务风险分析 房地产行 业的财务风险主要是由两方面因素引起的，一方面是企业外部环境因素，另一方面是企业内部管理因素，因此房地产行业面临的财务风险应主要从微观和宏观两个方面分析。 （一）从宏观层面进行分析 受利率波动的影响所面临的风险 利率的增长必然增加企业的资金成本 , 从而抵减了企业的预期收益。 高额的利息将成为房地产企业沉重的负担。 利率变动的风险在某种意义上说是房地产企业面临的诸多风险中最为致命。