福州盛和园物业管理服务方案

福州盛和园物业管理服务方案内容摘要：

1）公共设施维修养护项目审批程序 2）公共设施配套完善项目申报程序 3）物业管理部投诉处理程序 质 量记录、表格： 1）拟接物业考察表 2）物业统计表 3）来文清单 4）公共设施维修养护审批记录 5）公共设施配套完善项目申报记录 6）业户满意率统计表 7）年度物业管理情况统计表 8）物业检查不合格统计表 9）文件发放、转呈清单 10）各物业业主（业户）意见征询汇总统计表 三、物业管理财务、资金的管理 组织机构、人员职责： 1）财务管理组织机构示意图 2）财务部门职责 3）会计人员岗位职责 4）出纳人员岗位职责 5）收款员岗位职责 规章制度、规定： 1）公司内部财务管理制度 工作程序、规范： 1）房屋维修基金使用办法 质量记录、表格： 1）房屋维修基金申请表 2）季度房屋维修基金收支情况公布表 3）房屋维修清单 四、设施设备管理 组织机构、人员职责： 1）机电安装维修工程部组织机构图 2）机电安装维修工程部主管职责 3）各工种人员职责 规章制度、规定： 1）总值班管理规定 2）配电房管理规定 3）水泵房管理规定 4）发电机房管理规定 5）电气维修管理规定 6）供水管理规定 7）设备分类代码 8）设备编号规定 9）机电安装维修工程部周检规定 工作程序（含操作程序、规范）： 1）机电 安装维修工程部动作程序 2）柴油发电机操作规程 3）停送电操作规定 纯技术性的规定： 1）低压配电柜控制柜保养 2）干式变压器保养 3）柴油发电机定期保养 4）水泵定期保养 5）水池、水箱的清洗 6）风机的保养 7）防盗监控系统的维修保养 8）对讲、防盗报警系统 9）空调设备的保养 10）火灾报警控制系统的保养 11）自动灭火系统的保养 12）防火卷帘门的保养 13）烟温感系统的保养 14）灭火器的使用与保养 15）机电设备维修保养后的检验 质量记录、表格： 1）水泵月保养记录 2）设施设备清单 3）设备台帐 4）设备标识卡 5）设备保养计划表 6）设备（机具）外委维修申请表 7）设备维修记录 8）设备事故报告单 9）水泵 电机半年保养记录 10）风机半年保养记录 11）值班记录 12）配电房、水泵房巡查记录 13）干式变压器保养记录 14）发电机运行记录 15）发电机季度保养记录 16）配电柜、控制柜保养记录 17）配电柜检修工作票 18）操作票 19）供水系统周检保养记录 20）水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表 21）水池（箱）加药记录 22）水池（箱）清洗记录 23）空调月保养记录 24）空调 半年保养记录 25）消防设备月保养记录 26）消防设备年保养记录 27）防盗监视系统月保养记录 28）对讲报警系统半年保养记录 29）机电安装维修工程部周检表 五、房屋管理 组织机构、人员职责 1）房屋管理员岗位职责 2）仓库管理员职责 3）资料员职责 规章制度和规定 1）仓库管理规定 2）物品验证的规定 3）物品采购管理规定 4）锁匙管理规定 5）装饰装修管理规定 6）装修巡查规定 7）装修验收规定 8）日巡视检查工作规定 9）管理处周检工作规定 10）房屋工作检验标准和办法 11）办公物品管理规 定 12）回访工作规定 13）业主档案管理规定 工程程序、标准 1）物品入库工作程序 2）物品出库工作程序 3）接待工作程序 质量记录和表格 1）锁匙发放登记表 2）锁匙借还 /看房登记表 3）放行条 4）管理处周检记录表 5）办理装修手续登记表 6）装修验收表 7）出入证发放、收回登记表 8）处理违章记录表 9）日巡视检查记录表 六、治安、保卫 保安人员职责 1）保安主管职责 2）保安员纪律 3）保安员职责 4）巡逻岗位等岗位职责 5）保安员职业道德规范 规章制度、规定 1）保安员交接班制度 2）保安员仪容仪表规定 3）保安员培训规定 4）保安员领用物品管理规定 5）保安员处理问题或紧急事件的原则和方法 6）保安员巡逻签到规定 工作程序、标准、规范 1）巡逻岗等岗位保安工作规范 2）常见的几种可疑情况及处理措施 3）紧急集合方案 4）保安应急计划和措施 5）保安工作时限的规定 6）保安员训练考核标准 7）保安服务过程的检验 8）公里数工作检验标准 质量记录和表格 1）保安员交接班记录表 2）月岗位安排表 3）来访登记表 4）小区治安巡逻登记表 5）保安工作班检表 6）保安巡逻签到表 7）保安训练考核表 8）治安事件登记表 七、小区清洁 规章制度、规定 1）清洁主管职责 2）清洁员职责 3）清洁员纪律 4）清洁员日工作程序 5）清洁员工作应急措施 6）房屋楼道清洁规定 7）公共场地清洁规定 8）绿地的清洁规定 9）会所的清洁规定 10）地下停车场的清洁规定 11）垃圾清运和垃圾中转站的清洁规定 12）垃圾池（箱）的清洁规定 13）清洁工作检验标准和办法 质量记录和表格 1）小区清洁设备、设施清单 2）小区室外清洁日检表 3）小区室内清洁日检表 4）清洁员岗位安排表 八、园林绿化 规章制度、规定 1）绿化主管职责 2）绿化员职责 3）绿化员纪律 工作程序、标准、规范 1）花卉栽培管理规定 2）乔木、灌木的整形修剪管理规定 3）中耕除草管理规定 4）草坪的施工与养护 5）施肥应注意事项及管理规定 6）绿化药品的保管和使用管理规定 7）绿化工作检验标准和办法 质量记录和表格 1）绿化清单 2）绿化工作日检表 3）绿化员岗位安排表 九、车辆管理 组织机构、人员职责 1）车辆管理组织机构图 2）车辆管理负责人职责 3）车辆管理员职责 4）道口岗岗位职责 5）车库（场）岗位职责 规章制度及规定 1）车辆管理负责人职责 2）车辆管理员职责 3）地下停车场岗位职责 4）车辆管理员交接制度 5）车辆管理员培训制度 6）车辆管理员职业道德规范 7）小区交通车辆、停车场管理规定 8）摩托车、自行车保管规定 9）值班室（岗亭）管理规定 10）对讲机使用管理规定 11）车辆管理员仪容仪表规定 工作程序、标准、规范 1）出入口岗工作规程 2）车库（场）岗工作规程 3）车辆被盗、被损坏的处理 4）车辆管理检验标准和方法 5）车辆管理员日考核检验标准 质量记录、表格 1）停车场（库）固 定车位登记表 2）车辆管理设备、设施清单 3）车辆管理工作日检表 4）机动车辆进入登记表 5）保管站自行车出入登记表 6）交接班记录 7）月卡收费登记表 十、维修、养护 职责、规定： 1）维修工岗位职责 2）房屋公共设施的维修方法 3）室外公用设施的维修方法 4）室内维修方法 5）电表箱保养规定 6）汽车道闸保养规定 7）室内维修管理规定 8）公共设施设备损坏情况的发现与处理方法 9）维修过程的检验 10）小区消防栓保养规定 工作程序、标准规范： 1）房屋公共设施的维修养护周期及质量标准 2）室 内维修服务标准 3）室内维修服务收费标准 4）定期检查项目一览表 5）定期保养项目一览表 质量记录、表格： 1）故障报告单 2）维修登记表 3）定期检查记录表 4）公共设施保养计划表 5）公共设施维修、保养记录 6）汽车道闸月保养记录 7）电表箱保养记录 8）更换水表记录 9）更换电表记录 十一、消防、安全 组织机构、安全 1）安全组织机构图 2）安全领导小组职责 3）消防责任人职责 4）消防兼职干部职责 5）安全员职责 6）小区义务消防队长职责 7）各消防队员职责 8）消防中心值班员岗位职责 各级人员在扑火救灾中的主要职责 规章制度、规定： 1）消防管理规定 2）防火安全“三级”检查制度 3）消防控制中心管理制度 4）小区业主煤气炉使用规定 工程程序、标准： 1）消防灭火流程 2）小区灭火应急规程 3）拨打“ 119”电话报警程序 4）消防水枪、水带操作规范 5）电气线路防火安全规范 6）消防栓使用规范 7）手提灭火器使用规范 8）管理处消防器材配置规定 9）关于制定灭火应急方案预案和进行演练的规定 10）关于消防安全组织情况表 质量记录、表格： 1）消防中心值班记录 2）消防器材检查 表 十二、物业接管、入住 制度、规定和工作程序 1）接管验收前的准备工作 2）小区楼宇资料的接管移交程序 3）小区接管验收程序 4）公共设施接管验收标准及检验办法 5）工程完善和工程遗留问题处理规定 6）业主入住前的筹备工作 7）业主入住程序 8）房屋保修工作程序 质量记录、表格 1）房屋接管验收表 2）房屋接管验收遗留问题统计表 3）公共配套设施接管验收遗留问题统计表 4）楼宇接管资料移交清单 5）业主入住登记表 6）业主家庭情况登记表 7）房屋保修登记表及业主入住验房表 五、日常的管理与服务 日常物业管理阶段是管理处实施设施设备管理与业户服务功能的重要阶段，针对 [盛和园 ]的特点，我们的物业管理工作将由前期介入阶段、入住装修阶段、常规管理运作阶段三个部分组成。 前期介入阶段，我们深入了解规划设计思路和业户的层次需求，从物业管理的角度就设施设备日后维护保养及业户使用便利等方面提出一系列合理化建议，并依据市场调研的结果，提前准备物业管理方案，为接管打下坚实的基础。 入住装修阶段，我们将装修管理和治安管理确立为这一阶段的工作重点。 装修管理上，实施装修管理的“一把手工程”，由物业公司总经理亲自挂帅，主抓 [盛和园 ]的装修管理，向发展商和业主负责。 实行公司、管理处层层承诺，对装修管理人员绩效实行奖励与处罚相结合的管理方式，对业户装修实施严密的监管，确保装修管理总体目标的实现。 治安管理上，我们将依据入住期的治安形势和业户的心理需求，实施“人防为主，技防、物防为辅”的治安管理方式，加强对装修队、外来人员、搬运队等流动因素的监管，确保“管理无盲点，治安无事件”。 一、前期介入阶段的 管理 （一）介入、合理规划 针对小区实际情况，提前准备管理方案 在前期介入工作中，我们一方面参与小区规划建设，另一方面，紧密结合 [盛和园 ]的实际情况，提前准备管理方案，提交详实科学的物业管理可行性调研报告。 对 [盛和园 ]的物业管理进行准确定位，并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案等。 （二）做好验收接管工作 在管理公司对 [盛和园 ]充分了解的基础上，通过接管验收这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与特点，预测管理中可能出现的问题，准备相应的处理方案，真正做到有 备无患，防范于未然。 [盛和园 ]的验收与接管程序如下： 步骤如下： 移交接管前的准备工作 物业资料的接管移交 业主（住户）入住管理 移交接管前的准备工作 a. 成立物业管理处。 委托管理合同签订后，提前介入管理，拟派管理处主任、物业助理和机电管理人员到位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，做好各项筹备工作。 b. 成立验收小组。 工程技术人员进驻现场，了解小区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题；填写有关质量记录，以便尽快得到解决在。 1）移交接管验收遗留问题统计表； 2）公共配套设施接管验收表； 3）公共配套设施接管验收遗留问题统计表； 4）机电设备接管验收遗留问题统计表。 物业资料的移交接管 产权资料 1）项目批准文件； 2）用地批准文件； 3）建筑执照； 4）小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单。 市府验收合格资料 1）市建设工程竣工验收证书； 2）市建筑消防验收合格证； 3）物业综合验收合格证书； 4）用电许可证； 5）住宅使用说明书； 6）住宅保修书； 工程技术资料 1）竣工图 —— 包括平面图、建筑、结 构、水电、附属 2）工程及隐蔽管线的全套图纸； 3）地质勘察报告； 4）工程合同及开、竣工报告； 5）图纸会审记录； 6）工。