物业经营管理课件文稿

物业经营管理课件文稿内容摘要：

征 广泛性、多样性、融资性 市场交易的特征 产权的再界定性、法律性、复杂性、专业性 市场价格的特征 受地理位置影响、总体向上、易受个别因素影响 （二）房地产市场的功能 自发配置资源和利益、显示需求的变化、指导供给、指导土地供给、引导需求 八、了解房地产市场的政府干预 （一）政府干预房地产市场的目标 （二）手段：土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金和价格控制 九、掌握房地产市场分析的内容 （一）房地产市场分析的概念和目的 将风险降到最低、争取最大的盈利机会 （二）房 地产市场分析的内容 客观因素分析 国家和地区的经济特性、区域的城市发展和建设情况 市场供求分析 供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析 相关因素分析 了解不同类型物业市场分析的影响因素 十、掌握物业经营管理计划制定的原则和形式 （一）原则 物业管理师必须参加主持 发挥集体智慧 实施计划人员必须参与计划的制定 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 12 页，共 27 页 中国物业教育网 （二）计划的表现形式 年度计划、中长期计划、长期计划 十一、掌握编制物业经营管理计划的基础工作 （一）区域宏观市场环境分析 （二）房地产市场分析 物业位置分析是市场分析的 主要内容。 对不同物业区位评价的重点不同（了解） （三）邻里分析 （四）物业状况分析 （五）业主目标161。 170。 是制定物业管理计划的前提 十二、掌握物业管理计划的主要内容 （一）建筑物管理计划 建筑物维护标准 建筑物管理策略 物业检查计划 公共设施服务的内容 （二）租赁计划 租金方案 出租策略 （三）财务收支计划161。 170。 经营计划的核心 预期收益估算 空置率水平 运营费用 （四）物业运行绩效评估及与业主沟通计划 了解绩效评估的指标：注意与第九章的勾稽关系 十三、掌握预算技 术的主要形式 （一）年度运营预算 最常用的预算，主要内容包括物业的主要收入来源和费用支出项目 （二）资本支出预算 进行再次投资的预算 （三）长期预算 1．经济适用住房的开发利润应控制在（ ）以下。  A． 1% B． 2%  C． 3% D． 4% 2．关于房屋空置率的说正，正确的是（ ）。  A．房屋空置率是指报告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例  B．房屋空置率是指报告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例  C．房屋空置率是指报告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例  D．房屋空置率是指报告期期末 空置房屋占同期房屋存量的比例 3．租凭计划包括租金方案和（ ）。  A．物业管理计划 B．出租策略  C．总体租金水平 D．租金价格表 4．关于物业管理年度运营预算的说法，正确的是（ ）。 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 13 页，共 27 页 中国物业教育网  A．预算不包括费用支出发生的时间  B．预算不包括能源费用支出安排  C．预算不包括员工的养老保险  D．预算中要为不可预见费用的支出预留空间 5．关于房地产市场指标中房屋施工面积的说法，正确的是 ( )。  A．房屋施工面积不包括上年开工跨入本期继续施工的房屋面积  B．房屋施工面积不包括上期停建在 本期恢复施工的房屋面积  C．房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积  D．房屋施工面积是指报告期内竣工的全部房屋建筑面积 6．下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是 ( )。  A．出租量 B．房地产租金  C．预售面积 D．灭失量 7．建筑物管理计划不包括 ( )。  A．建筑物管理策略  C．物业检查计划 D．建筑物维护标准 8．下列计划中，不属于物业管理计划内容的是 ( )汁划。  A．业主 沟通 B．设施改造  C. 财务收支 D．物业建造  ( )。  A．注册物业管理师主持 B．政府审批  C 发挥物业管理人员的集体智慧 D．专家论证  E．实际物业管理人员应该参与其中 2．下列指标中，属于房地产市场供给指标的有 ( )。  A．城镇化率 B．存量  C．空置量 D．房屋施工面积  E．人均住房支出  ( )等。  A．详 细的预期收益估算 B 允许的空置率水平  C. 经营费用 D．物业服务企业的薪酬制度  E．物业的建筑安装费用 4．关于物业管理计划的说法，正确的是（ ）。  A．物业管理中短期计划通常以物业服务企业与业主签订的物业服务合同约定的合同有效期为周期  B．物业管理长期计划通常以物业的剩余使用寿命为限  C．编制物业管理长期计划时，应进行物业全寿命周期的成本费用分析  D．物业管理计划由业主委员会编制  E．物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划  第六章 租赁管理 一、掌握物业租赁的含义及特点 （一）含义 （二）特点： 不转移房屋的所有权 标的是特定的房屋 是一种经济要式契约关系 不因所有权转移而中止 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 14 页，共 27 页 中国物业教育网 当事人符合法律法规的规定 二、熟悉物业 租赁的分类 （一）按房屋所有权性质划分 （二）按租赁期限划分 （三）按租金的内涵划分 毛租、净租、百分比租金 （四）其他划分方法 二、掌握租赁管理模式的类型 （一）包租转租模式 具体做法：物业公司作为总包，将租赁单元分别出租  双方的责任和利弊 业主不承担市场风险，物业公司负责管理和租赁 （二）出租代理模式 具体做法：物业公司接受委托，进行出租代理 双方的责任和利弊 业主承担市场风险，物业公司获得管理费和代理费 （三）委托管理模式 具体做法：物业公司只负责物业管理 双方的责任和利弊 业主承担市场风险，物业公司只获得物业费收入 三、了解房屋租赁的行政管理 （一）备案登记制度：《 商品房租赁管理办法 》 202021 （二）房屋租赁 条件 四、熟悉租赁管理的概念和三个阶段的主要工作内容 （一）概念 （二）各阶段的主要工作内容 租约签订前的工作 租约执行中的工作 租约期满的工作 五、熟悉租赁方案与策略的内容 确定可出租面积和租赁方式 编制租赁经营预算 定位目标市场 制定租金方案 明确吸引租户的策略 六、熟悉选择租户时应考虑的因素 : 租户的类型及声誉、财务状况、面积的大小、物业服务要求 七、掌握租金的确定与调整 （一）毛租金与净租金 （二）基础租金和附加租金 （三）租金的调整 对长期租户考虑租金的调整 八、 熟悉租赁管理中的市场营销的要点 目的：吸引潜在客户，获得理想的出租率 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 15 页，共 27 页 中国物业教育网 推广要点：价格优势、物业素质、声誉、经济实用 九、房屋租赁合同的法律特征 双务、有偿、诺成、要式、继续性 九、熟悉租赁合同的 基本条款 十、掌握客户关系管理的目的 赢得客户、保留客户、提高客户的忠诚度、实现客户创立 CRM 系统161。 170。 客户关系管理工具 CRM 系统的作用： 十一、租赁管理中的客户关系管理 在租赁管理中实施 CRM 涉及到的工作 客户档案的建立 租期内服务 租金缴交管理 统计分析 个性化服务 1．下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是（ ）。  A．肢体残疾的人 B．没有民事行为能力的人  C．未满十四周岁公民的法定监护人 D．企业的法定代表 2．房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前（ ）个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。  A． 1 B． 2  C． 3 D． 4 3．城市房屋租赁实行（ ）制度。  A．审批 B．审核 C．登记备案 D．报告 4．甲、乙双方签订了厂房租赁合同，合同规定，甲于合同签订之日起将其拥有的厂房租赁给乙，乙应于合同签订之日起承担支付租金的义务，合同签订后，乙因自身原因迟滞 1 个月后入住该厂房，关于合同第 1 个月租金的说法，正确的是（ ）。  A．乙方不应该支付第一个月租金 B．乙方应支付第一个月租金  C．乙方应该减半支付第一个月租金 D．乙方应该加倍支付第一个月租金 5．房屋租赁合同中，限定承租户使用房屋只能用于特定的使用功能，这类限定性规定包含在（ ）条款之中。  A．租赁 用途 B．房屋的修缮责任  C．转租的约定 D．租凭期限 6．关于租赁合同生效的说法，正确的是（ ）。  A．签订租赁合同，并交付标的房屋，合同才能生效  B．签订租赁合同，并交纳合同定金，合同才能生效  C．签订租赁合同，并交纳首期租金，合同才能生效  D．签订租赁合同后立即生效 7．张某将自己的一套已居住 10 年的住房租给李某居住，李某入住的第二天，该住房阳台的遮阳棚因年久失修坠落，将地面的行人砸伤，此次砸伤事件应由（ ）承担赔偿责任。  A．张某 B．李某  C．该住房所在小区的物业服 务企业 D．该住房所在小区的开发建设单位 8．张某将房屋租给李某，李某又将房屋转租给王某，在转租合同存续期间，张某和李某按『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 16 页，共 27 页 中国物业教育网 约定解除租赁合同。 针对该情况，下列说法中，正确的是（ ）。  A．李某与王某的转租合同继续有效  B．李某与王某的转租合同同时失效  C．张某与李某此时不能解除租赁合同  D．张某与李某解除租赁合同的前提是要征得王某的同意 9．下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的是（ ）。  A．无正当理由，拖欠房租 6 个月以上的  B．公有住宅无正当理由闲置 6 个月以上的  C．将承租的房屋擅自转 租的  D．因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的 10．房屋租赁关系的形成，会导致房屋 ( )的分离。  A．所有权和收益权 B．所有权和处分权  C．所有权和使用权 D．使用权和占有权 11．房屋租赁关系在法律上是一种 ( )关系。  A．所有权转移 B．委托管理  C．经济要式契约 D．经济非要式契约 12．承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为 ( )。  A．毛租 B．净租  C．百分比租金 D．基础租 金 13. 业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管理模式 称为 ( )模式。  A. 包租  C．委托管理 D．出租代理 14．在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于 ( )。  A．物业出租经营成本 B．业主。