物业管理电子教案

物业管理电子教案内容摘要：

② 执行业主委员会的决议，完成交办的工作； ③ 参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业； ④向业主委员会的工作提供有关资料和建议。 （四）业主委员会的权利和义务 ① 召集和主持业主大会； ② 修订业主公约、业主委员会章程 ； ③ 决定聘请物业管理企业； ④ 审议物业管理服务费收取标准及使用办法； ⑤ 审议年度管理工作计划、年度费用概预算； ⑥ 检查、监督物业管理企业的物业管理工作 ； ⑦ 监督公共建筑、公共设施的合理使用，负 责物业维修基金的筹集、使用和管理； ⑧ 业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。 ① 筹备并向业主大会报告工作； ② 执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督； ③ 贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育； ④ 严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现； ⑤ 接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求 ； ⑥ 做出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定 ，不得损害业主公共利益。 （五）业主委员会会议 业主委员会会议包括例会和特别会议两种。 （ 1）例会是常规性定期会议，每隔一定时间应召开一次，一般每 3 个月至 6 个月至少举行 1 次。 （ 2）业主委员会会议的召开应由召集人提前 7 天将会议通知及有关材料送达每位委员。 （六）业主委员会制定、修改的主要文本 业主公约也称物业管理公约，是指由全体业主承诺的并对全体业主具有约束力的有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。 业主公约所应包括的主要内容： ①物业名称、地点、面积及户数； ② 公共场所 及公用设施状况； ③ 业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式； ④ 业主使用其物业和公共场所、公用设施的权益； ⑤ 业主参与物业管理的权利与应承担的义务； ⑥ 业主对业主委员会及物业管理公司的监督权； ⑦ 物业管理公司的权利与义务； ⑧ 物业管理中维修、养护及管理等各项费用的缴纳； ⑨ 业主应遵守的行为准则； ⑩ 违反业主公约的责任。 由业主管理委员会负责制订的，反映业主委员会宗旨、规范业主委员会行为、保障业主委员会达到其管理目标的原则性文件。 章程的主要内容包括： ① 业主委员会的宗旨； ② 业 主委员会的组织机构； ③ 业主委员会成员的选举方式及任期； ④ 业主委员会的主要职责、权利、义务及作用； ⑤ 业主委员会会议的召开方式； ⑥ 业主委员会各成员的权利义务； ⑦ 业主委员会的经费及办公用房来源； ⑧ 业主委员会的成立与解散方式。 第二节 物业管理企业 一、物业管理企业概念与分类 ㈠ 物业管理企业的概念 物业管理企业是指按合法程序成立，具备独立的企业法人资格及相应的资质条件，根据合同接受业主或业主委员会的委托，依照有关法律，法规的规定，对物业实行专业化管理的经济实体。 ㈡ 物业管理的分类 按投资主体分类，物业管理企业可分为全民、集体、联营、私营、合资等类型。 按股东出资形式，物业管理企业可分为有限责任公司、股份合作公司、股份有限公司等。 按经营服务方式，物业管理企业可分为代理租赁服务型公司和委托管理服务型公司。 按是否具有法人资格，物业管理企业可分为具有独立法人资格的物业管理公司或子公司，和以经营其他项目为主的企事业单位所属的不具独立法人资格的物业管理部或物业管理处等。 二、物业管理企业的设立 物业管理企业的设立 分资质审批和工商注册。 ㈠ 物业管理企业申报程序 请，提供所须的各项材料。 ，一般在两周内审核完毕。 ㈡ 物业管理企业的注册登记 按《公司法》规定，企业设立必须向工商行政管理部门进行登记注册。 企业注册登记时，还必须制定一份非常重要的文件，即企业章程。 物业管理企业章程应载明下列事项： ，主要包括企业的各称（全称）、地址等。 ，突出物业管理、为业 主服务及契约关系。 ，从管理、服务、多种经营三方面确定。 ，可以是国有、集体、私营，其组织形式可以是独资、有限责任公司、股份有限公司或合伙、合作制。 ，多方设立的要明确各方投资比例、投资形式（实物还是现金），并在此基础上明确各方的权利、义务与责任。 ，指企业内部的组织机构。 ，如果是合资企业应将采用的货币注明。 、待遇、管理方法。 三、物业管理企业的资质等级标准 根据建设部颁布的《物业管理企业资质管理试行办法》将物业管理企业分为一级二级、三级资质等级和临时资质。 ㈠ 资质一级企业 500万元以上。 、工程技术人员不少于 30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书， 80％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。 100％。 计算基数是： ⑪ 多层住宅 200万 m2； ⑫ 高层住宅 100万 m2； ⑬ 独立式住宅（别墅） 15万 m2； ⑭ 办公楼宇、工业区及其他物业 50万 m2。 ％以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号， 20％以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号。 ㈡ 资质二级企业 300万元以上。 、工程技术人员不少于 20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书， 60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。 100%。 计算基数是： ⑪ 多层住宅 80万 m2； ⑫ 高层住宅 40万 m2； ⑬ 独立式住宅（别墅） 6万 m2； ⑭ 办公楼宇、工业区及其他物业 20万 m2。 ％以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号， 10％以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号。 财务管理制度。 ㈢ 资质三级企业 50万元以上。 、工程技术人员不少于 8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书， 50％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。 物业管理企业应当按照该办法规定申请企业资质等级评定。 四、物业管理企业的权利与义务 ㈠ 物业管理企业的权利 关法规，结合实际情况，制定物业管理办法； ； ； ； ； ； ，以其收益补充管理经费。 ㈡ 物业管理企业的义务 ，依法经营； ； ； ； 6个 月应向全体业主公布一次管理费用收支账目； ，搞好社区文化； ； ，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费，公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。 五、物业管理企业的组织机构 ㈠ 物业管理企业组织机构的形式 1. 直线式 直线式的企业组织机构是最简单的管理组织形式。 其特点是企业各级领导者亲自执行全部管理职能。 按垂直系统直接领导，不 设专门职能机构。 其最大的优点是：责权统一、行动效率高； 其主要的缺陷是对领导者的要求比较高，要求领导得掌握各方面企业知识，领导者需在广泛的业务范围内进行计划、实施、管理运作，负担重。 这种形式适用于物业管理业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。 这是在职能式和直线式的基础上，把垂直指挥职能与职能部门的专业管理职能结合起来，即保持直线的统一领导和指挥，又发挥职能部门职能作用的一种组织形式。 它的特点是：在各级领导者之下设置相应的职能机构或人员， 优点 是既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。 缺点是横向协调配合困难，容易产生脱节和矛盾；而下级缺乏必要的自主权，影响工作效率；再有就是信息反馈速度太慢，对环境的敏感度较差。 事业部制又称分权组织，在总公司下设事业部。 各事业部则在总公司制定的政策、目标、计划的指导和控制下，根据物业经营管理的需要设置组织机构。 事业部制的主要特点有三个方面：一是把企业的经营管理活动，按地区、业务和职能的不同，建立经营事业部；二是实行分权管理体制，即按“政策制定与行政管理分开”的原则，公司主要负责制定公 司的决策与管理，每个事业部在公司的领导下，负责日常经营与管理活动；三是事业部是一个利润中心，实行独立核算与自负盈亏，对公司负有完成利润计划的责任，同时在经营管理上拥有自主权。 优点有：既有利于公司最高领导层摆脱日常行政事务，强化决策机制，又有利于调动各个事业部的积极性、责任心与主动性，增强企业经营的适应性与灵活性，消除由于企业规模大、层次多所造成的各种弊端；由于各事业部实行独立核算、自负盈亏，有利于分清各事业部的经营效果，调整经营业务结构，促进内部竞争；有利于把社会化与专业化有效地结合起来，加强多元化经营与 综合性服务；有利于考核干部，培养复合型人才，提高领导素质。 事业部制的缺点主要是事业部之间的协调困难、机构重叠、用人过多。 矩阵制组织又称为规划 —— 目标结构组织。 这是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，又按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式。 特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。 优点是：分工明确，专业化强，有利于充分发挥专业化的优势，从而提高技术水平和管 理水平；由于受双重领导，有利于各专业和各职能部门的相互协调，加强了相互配合，及时沟通，共同决策，使专业管理比较协调、灵活；减少了中间层次，信息传输快捷，便于及时准确决策，适应性强。 缺点是：组织结构的稳定性较差，人员经常变动；需要增加项目经理，人员较多，机构较臃肿；容易形成多头领导，部门之间关系复杂，职责不清。 ㈡ 物业管理企业主要机构的职能 1. 主要机构职能 ⑪ 办公室。 办公室是总经理室领导下的综合行政管理部门，负责处理日常行政事务、管理公司的人事档案和后勤工作。 它的工作范围是： ① 贯彻党的路线、方针、政策和 上级指示。 ② 负责公司级会议的筹备和安排，并协调会议期间各部门工作的开展以及会议决定的督促和检查。 ③ 根据领导的布置和要求及时准确地起草或打印、复印各类文件资料。 ④ 做好文书档案和有关资料的管理工作。 ⑤ 做好人事管理工作，保管好员工的档案，根据需要做好人力资源管理工作。 ⑥ 做好公司的考勤统计工作及劳动工资的管理工作。 根据政策做好职工的调资定级、统筹退休工作，并负责办理员工请假、休假的有关手续。 ⑦ 负责公司员工的文化教育、知识更新、思想政治教育的有关管理工作。 ⑧ 负责公司有关办公用品和劳保用品的购买、保管和发 放工作。 ⑫ 财务部。 负责统筹整个公司物业管理费用的收入和支出。 在总经理领导下，积极参与企业经营管理，搞好会计核算工作。 具体职责范围： ① 制定公司年度财务计划和管理费预算方案。 ② 监督各管理处的管理费收缴工作，监控管理费的使用。 ③ 按照财会制度规定，切实做好记账、算账、报账工作，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，在规定时间内报送各项会计报表。 ④ 按银行有关制度规定，做好现金和支票的管理工作，加强现金管理，做好结算工作。 对各管理处的现金和银行存款的收支情况，进行经常性的监督和指导。 ⑤ 妥善保存会计档案 资料，接受税务机关、上级主管部门和本单位领导的监督检查，及时提供财务资料，如实反映情况。 ⑬ 工程部。 工程部是企业重要的技术管理部门，其具体职责范围包括： ① 制定设施、设备运行和维修管理总体方案；编制维修计划和年度预算方案。 ② 拟定各项工程运行维修管理制度、规定和工作程序。 ③ 负责能源供应、空调系统、冷热水系统、电力系统的运行管理。 ④ 全面负责各种动力设备、机器设备、空调系统、冷热水管道、各种用具等设施、设备的维修与管理工作，保证各种设施、设备始终正常运转。 ⑤ 随时检查各种设施、设备技术状况，及时提出维修解决 办法和制定维修方案，并组织贯彻实施。 ⑥ 每年搞好设备换季检查和维修工作，提前制定维修和检修方案，安排好人力和物力，保证工作需要。 ⑦ 负责设施、设备更新改造组织工作。 ⑭ 综合管理部。 这是体现物业管理职能的核心部门，负责对各管理处实施全面的指导、协调和管理。 其职责范围包括： ① 负责公司对外联系、公司形象宣传、社区活动创意等。 ② 负责向各管理处传达公司有关指示和布置具体工作，并检查执行情况。 ③ 协调公司同业主的关系，组织召开业主大会或管委会会议。 ④ 负责对业主的投诉做好解释工作，并解决各种纠纷。 ⑤ 建立和管理业 主档案。 ⑥ 负责小区内市政设施和综合环境的检查。 ⑦ 负责住户装修方案的审批。 ⑧ 负责小区的违章建筑的处理。 ⑨ 对管理处的工作进行经常性检查监。