物业管理有限公司工程人员培训教案

物业管理有限公司工程人员培训教案内容摘要：

施扑灭火灾。 相关记录 《动火申请》 《定期安全检查表》 《安全整改意见》 空调制冷设备房日常管理制度 （ GC0407） 空调设备房是大楼空调系统的控制中心，为保证空调设备的安全、高效运行特下规定 空调制冷机房的全部设备必须由指定专职空调操作人员管理操作，非本职人员 禁止操作。 非操作人员必须 经分公司办公室书面许可，方能进入制冷机设备房。 室内保持良好的清洁卫生、通风和照明并严禁烟火。 做好运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。 空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月扫除一次，冷水机组每月擦洗一次。 第四篇 装修管理标准 22 装修管理是物业管理实际操作的中的一大难点，同时也是人为造成房屋损坏事故的高发期。 业主在接房、验房后必定会对新房进行一系列的房屋装修，对业主的装修管理的水准如何、 到位与否通常被看做是一个物业管理公司成熟与否的标志之一，其工作重要性不言而喻。 就房屋的质量情况和破损规律而言，新建房屋在第一年并未达到其质量最佳状态（据其他权威机构调查，房屋在建成后的第三年到第五年才逐渐达到最佳状况）。 从接房到第一年的某种条件上看，房屋的归属 未定，房屋转让和出租的概率比较大； 此时又是业主集中装修入住的时段，因而在装修管理时，违章装修的危害性是非常大的。 一、 装修管理的工作流程： 业主提出装修申请 管理处依据相关规定进行装修审批 同意后要求业主办理相关手续 装修施工期间的管理 装修竣工管理 二、 装修的申请和审批 1. 申请： 业主须在接房、验房后提前 3 天向管理处工程部提出装修申请。 申请时须如实填写《装修申请表》，并附装修设计 平面图纸、水电分布图 和室内装修说明书。 2. 审核和审批： 1） 管理处工程部在接到装修申请当日 ，依据《临时管理规约》和《装修管理服务协议》中的相关规定和条款； 业主、装修公司和工程部装修监理共同对《装修管理服务协议》签字认可，交由管理处存档。 2） 不宜审批的情况： a） 涉及有拆改承重墙或减力墙的； b） 涉及有消防隐患的； c） 涉及有破坏预埋管线的； d） 涉 及有破坏外墙体立面的； e） 涉及改变门窗及改变房屋设计使用功能的； 3） 在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时，装修监理应在半个工作日内向业主发放《装修 23 许可证》。 4） 对需要业主修改装修设计的，应立即向业主说明修改情况。 三、 装修手续的办理 装修申请获得装修监理的同意后，由装修监理与业主一起到客服部办理相关手续。 1） 装修监理将 业主签字认可后的《装修申请表》、《装修管理服务协议》和装修设计图纸， 交 客户服务部存档。 2） 客户服务部将装修监理审核后并经业主签字认可的装修申请表》、《装修管理服务协议》 和装修设计图纸，交往客户服务部存档保留。 3） 客户服务部向业主或装修公司收取相关的装修保证金、垃圾清运费和施工人员出入证的工本费及押金；并向业主发放施工人员出入证，同时通知装修监理办理《装修许可证》。 4） 装修监理接到客户服务部通知后，立即为业主办理发放《装修许可证》，并告知业主应将《装修许可证》贴在房屋门上显眼处。 5） 装修监理办完相关手续后，通知安全护卫部负责人做好装修安全巡查工作，填写每日的《装修安全巡查表》；同时通知工程部负责人开通业主的水、电，并协助业主做好装修的前期工作。 四、 施工期间的管理 （一）工程部： 1） 工 程部装修巡查人员严格按照《装修管理服务协议》、《临时管理规约》的规定，每日巡查装修施工情况，并做好《装修服务巡检记录》；发现有违章施工的行为应及时制止，并立即为业主取得联系，并要求立即停止并整改。 如违章制止无效，应汇报工程主管。 如在巡查中发现装修现场的施工人员正在破坏承重墙、墙体外立面、或安装防盗网（隐形防盗网除外）、封闭阳台等，应立即制止施工，并告知业主。 告知业主时应态度和蔼、亲切，希望能得到业主的支持。 如墙体已被破坏，或已安装防盗网、封闭阳台，应通知业主暂时停止施工，对已破坏部分应先整改恢复，或拆除防盗 网和拆除阳台的封闭材料。 并通知装修监理和工程部主管，对违章施工的业主及时下 24 发《违章整改通知单》。 2） 工程部主管和物业管理处主任也应经常巡检装修施工情况，并签字检查《装修服务巡检记录》。 注：工程部监理或装修巡查人员的巡查流程： 1． 监理或巡查人员在巡查中应首先检查房屋入户门上是否贴着《装修许可证》，是否已办理《装修许可证》。 2． 巡查人员应仔细观察施工人员在现场施工过程中，是否严格按照业主提供的装修图纸施工，有 没有破坏承重墙或其他违章施工行为。 3． 巡查人员应注意察看施工人员是否安全用电，有没有乱拉乱搭电源的情况。 （二 ）安全部： 1） 安全护卫部相关巡检人员每日对所有正在装修施工的房屋进行巡检，发现情况（详见第五节常见的违章装修和《装修检查表》）立即向工程部相关人员和装修监理汇报，装修监理和工程部相关人员得到通知后，立即赶往现场查看并处理违章施工情况。 2） 安全护卫部对施工人员进行管理，对业主的违章装修材料进场阻挡，严防装修施工人员在现场留宿。 还应检查装修工人是否办理出入证、如未办理，应将装修工人请出现场。 3） 安全护卫员应注意查看装修房屋是否张贴装修许可证，如未张贴应立即通知客户服务部，核实该业主是否办理《装修许可证》；如该业主是擅 自施工，安全护卫员应耐心向业主解释，并陪同业主一同前往装修监理和客户服务部办理《装修许可证》；业主如不在施工现场，可由施工人员通知业主，并请施工人员暂时离开施工现场。 （三）客户服务部： 1） 业主如要清运装修垃圾或遇到装修问题时，可通知客户服务部，客户服务部的区域管家在接到业主通知的第一时间内为业主处理垃圾清运。 2） 业主在装修过程中，就装修施工问题向区域管家咨询，管家应耐心和蔼的向业主解释；如管家无法解释，应立即通知装修监理或工程部负 25 责人，由监理或工程部相关人员为业主处理解决。 五、 常见的违章装修 1） 擅自开工； 2） 乱拉电 线，超负荷用电； 3） 擅自改动燃气线路，安装燃气用具； 4） 空调机不按指定位置安装； 5） 随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、墙体外立面颜色和格调； 6） 随意改变阳台的功能； 7） 随意封阳台，装防盗门、网； 8） 随意拆改墙体； 9） 在承重墙、梁、柱上穿孔、销薄、挖槽； 10） 私自增加线路负荷； 11） 改动上下水、电线（开关盒）； 12） 私自开凿露面层，破坏防水层； 13） 私自占用公共通道、天台、屋面； 14） 私自在室外加装灯、牌、广告等； 15） 填塞地漏和排水管道； 16） 擅自移动消防设施； 17） 擅自改变入户门的开启方向； 18） 擅自动火作业； 19） 铺装过重的地板材料； 20） 随意丢弃装修垃圾 ，利用公共部位、场地加工装修材料； 21） 随意向窗外抛丢物品； 22） 随意用电梯运送装修材料（散装料和超长重料）； 23） 冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰； 24） 不按规定时间施工，制造噪音； 25） 破坏公共绿篱，绿地； 26） 夜间随意在业主家中留宿； 27） 不办理《施工许可证》，不遵守小区治安管理规定； 26 28） 随意拆掉阳台配重墙； 29） 随意改装楼宇智能化系统； 30） 擅自拆改烟道，堵塞排气孔； 31） 顶层以下随意安装太阳能设备。 装修检查表 业主姓名 联系方式 序号 检查项目 检查栏 1 不擅自开工 2 不乱拉电线，超负荷用电 3 不擅自改动燃气线 路，安装燃气用具 4 空调机按指定位置安装 5 不随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、墙体外立面颜色和格调 6 不随意改变阳台的功能 7 不随意封阳台，装防盗门、网 8 不随意拆改墙体 9 不在承重墙、梁、柱上穿孔、销薄、挖槽 10 不私自增加线路负荷 11 不改动上下水、电线（开关盒） 12 不私自开凿露面层，破坏防水层 13 不私自占用公共通道、天台、屋面 14 不私自在室外加装灯、牌、广告等 15 不填塞地漏和排水管道 16 不擅自移动消防设施 17 不擅自动火作业 18 不铺装过重的地板材料 19 不随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料 20 不随意向窗外抛丢物品 27 21 不擅自改变入户门的开启方向 22 不随意用电梯运送装修材料（散装料和超长重料） 23 冲洗地面时，不将水冲向电梯，破坏电梯装饰 24 按规定时间施工，制造噪音 25 不破坏公共绿篱，绿地 26 夜间不随意在业主家中留宿 27 办理《施工许可证》，遵守小区治安管理规定 28 不随意拆掉阳台配重墙 29 不随意改装楼宇智能 化系统 30 不擅自拆改烟道，堵塞排气孔 30 顶层以下不随意安装太阳能设备 业主： 巡检人员 装修巡查员职责 为了对装修房进行监管，保证物业的正常使用，杜绝违反装修规定的事件发生，特拟定该流程。 一、 核实已办理装修手续的业主 装修巡查为 每天 早上 9 点开始，巡查人 员必须先在客服前台对昨天已办理装修手续的业主名单进行登记核实， 对前一天出现的情况 与客户部区域管家 进行沟通，以便巡查人员明确巡查重点。 每天必须对装修房进行 一次 巡查。 二、 巡查的内容 在进门前先看业主门上有无装修许可证，并将巡逻签到表贴在与装修 许可证平行的地方。 进入房间后对装修人员的出入证进行检查。 对房间内堆放的装修材料查看有无集中堆放，超过楼板负荷。 对房间内的临时用电进行查看有无安全隐患。 对装修中出现打墙、拆窗以及巡查人员觉得不对的地方，必须及时告知装修负责人，并对出现的问题登记在装修巡查记录表以及巡逻签到表上。 并对问 28 题适时跟进，必须确定装修负责人去处理，并把装修负责人的处理意见登记在装修巡逻记录表上。 对业主及装修工人必须以礼相待，善于与业主沟通。 三、 责任划分 工程 部装修巡查员对发现违章违规行为未及时上报的由巡查员负责； 对违章操作未发 现又没及时上报的行为 由巡查员负责。 未对照巡查内容检查导致违章的由巡查员负责。 对违章作业导致严重后果的及失职的行为，视实际情况给以 10—— 200元的罚款。 对及时发现问题并妥善解决的得到业主好评认可的结合实际情况给以10—— 200 元的奖励。 第五篇 29 工程维修保养专业知识篇（ GC05） 柴油发电机维修保养标准作业规程 QWGC0501 目的 规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。 适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类柴 油发电机的维修保养工作。 职责 工程部负责审核柴油发电机维修保养年度计划并检查 《设备设施年度维保计划》 计划执行情况。 专业工程师负责组织制定柴油发电机维修保养年度计划并组织、监督按《设备设施年度维保计划》 执行。 维修组负责柴油发电机的日常维修保养。 程序要点 柴油发电机维修保养年度计划的制定 每年的 12月 15日之前，由专业工程师组织柴油发电机维修人员一起研究、制定柴油发电机维修保养年度计划 填入《 设施设备保养记录 》并上报公司审批后形成《设备设施年度维保计划》。 制定柴油发电机维修保养年度计划的原则： a） 维修保养 项目及内容； b） 柴油发电机的运行状况（故障隐患）； c） 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。 柴油发电机维修保养年度计划应包括如下内容： 1） 维修保养项目及内容； 2） 具体实施维修保养的时间； 3） 预计费用； 4） 备品、备件计划。 30 柴油发电机附件的维修保养，由工程部维修组负责，其余维修保养由外委完成，维修保养应按柴油发电机维修保养年度计划进行。 4..3 柴油发电机维修保养 进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用 力力度（用扭力板手）。 空气滤清器的维修保养周期为每运行 50 小时进行一次： 1） 空气滤清器显示器； 当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶。