物业管理理论与实务课程教案

物业管理理论与实务课程教案内容摘要：

第四节 物业管理企业的管理制度 一 .建立物管制度的意义 : 二 .物管制度的基本内容 : 三 .物管制度的改善 : 、制度化和社会化方向发展的需要 3. 制定物业管理制度是促进物业管理行业健康成长的需要 4. 制定物业管理制度是推动房地产业持续发展的重要保证 课堂练习： 案例分析 参考资料： 张建新主编《物业管理概论》 教后小记 ： 课题教案 授课题目 第三章 前期物业管理 15 实施日程 第 7周 —— 第 7 周 授课时数 2 教学目的 与 教学要求 熟练掌握前期物业管理以及物业管理招标投标的基本原则；熟悉物业的竣工验收与接管验收 ；了解物业入伙及物业的装修管理。 教学重点 与 教学难点 物业管理的招标投标 教学过程： 引言 : 物业管理的早期介入，是指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。 第一节 前期物业管 理概述 一、物业管理早期介入的工作内容和必要性 （一）物业管理早期介入的工作内容 物业管理早期介入的工作内容，主要体现在房地产综合开发过程中的以下几个阶段： 1．投资立项阶段 2．规划设计阶段 3．施工建设阶段 总之，物业管理的早期介入，对于完善房屋设计要求，监督施工质量，了解物业信息，便于将来物业的竣工验收、接管和管理服务等物业的全过程管理，具有积极的作用和意义。 （二）物业管理早期介入的必要性 、保证物业正常运行打下基础。 二、前期物业管理 （一）前期物业管理的概念 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。 （二）前期物业管理的工作内容 物业管理企业前期物业管理的工作内容，大致可归纳为以下几个方面： ，承揽物业管理任务。 ，建立与业主和使用人的联系。 ，提出合理化建议。 ，草拟管理制度。 入伙事宜。 三、物业管理的早期介人与前期物业管理的区别 “物业管理的早期介入”与“前期物业管理”的主要区别在于，是否已经确立了物业管理的委托合同关系，并表现在以下两点： （一）是否拥有对于物业的经营管理权 16 （二）是否承担相应的民事责任 课堂练习： 案例分析 参考资料： 张建新主编《物业管理概论》 教后小记： 课题教案 授课题目 第三章 前期物业管理 实施日程 第 8周 —— 第 8 周 授课时数 2 教学目的 与 教学要求 熟练物业管理招标投标的基本原则 教学重点 与 教学难 点 物业管理的招标投标 教学过程： 引言 : 物业管理的招标投标是发展社会主义市场经济的需要 第二节 物业管理招标投标 一、物业管理招标投标的概念及招标投标的必要性 招标和投标是一个过程的两个方面。 ㈠物业管理招标投标的概念 （二）物业管理实行招标投标的必要性 1. 1. 物业管理的招标投标是发展社会主义市场经济的需要 2. 2. 物业管理的招标投标是房地产管理体制改革的需要 3. 3. 物业管理的招标投标是提高物业管理水平，促进物业管理行业发展的需要 二、物业管理招标和投标的原则 （ 一） 物业管理招标的原则 物业管理招标应当遵循公平、公正、合理的原则。 ⑴应采用统一的招标方式。 （ 2）在招标文件中所规定的内容对所有的投标者要求都要一致，即做到“一视同仁”。 （ 3）招标者对招标文件中的有关问题的解释说明应在同一时间，针对所有投标者公开进行。 例如应在同一时间组织所有投标者对招标物业进行实地考察。 另外，招标单位可在投标者购买招标文件后安排一次投标者会议，又叫标前会议，目的就是公开澄清投标者提出的各类问题。 所谓公正原则是指在所有投标者起点公平的基础上，还要在整个 评标过程中，对所使用的准则应具有一贯星河普遍性。 普遍性是指用于评标的准则应该是具有普遍性的，即能够客观地衡量所有的投标书。 这就要求评标委员会所采用的评定准则应具有很强的综合性和客观性。 所谓合理原则是指招标单位确定的标底和要求必须是合理的，即不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离市场实际情况，提出不切实际的管理服务要求。 （一） （二） 物业管理投标的原则 物业管理投标应贯彻的原则就是真实性和合理竞争原则。 17 三、物业管理招标投标的组织机构的设置 （一）物业管理招标的组织机构的设置 招标 机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立的招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。 （ 1） 开发商自行招标 （ 2） 招标单位可以根据物业管理项目招标主体的不同，又把它划分为开发商自行招标和小业主自行招标二种。 （ 3） （ 小业主自行招标 所谓小业主是指相对于大业主（即开发商）而言的住户及租户。 通常情况下是由业主委员会来代表小业主组织招标。 所谓招标代理机构是指专门从事招标代理业务的社会上的中介组织。 与非常设性招标机构最大的区别在于：招标代理机构是经营性的法人 组织，并不是招标活动的最高权力机构。 （三）物业管理投标的组织机构 与物业管理投标活动密切相关的有开发部、财务部、工程部三个部门，它们的具体职能分别如下： 开发部的主要职责就是确定目标，选择物业，进行投标，参加市场竞争。 开发部是物业管理投标工作的核心。 财务部的主要职责就是负责财务计划，经济核算和各类收费工作。 工程部主要职责就是负责工程预算，房屋及设备、公共设施的管理、维修和保养，同时还得负责工程技术方面的咨询和研究工作。 在物业管理的投标过程中，开发部始终担任着重要的 角色。 一、物业管理招标的范围、方式 （一）物业管理招标的范围 根据我国现有的法律规定和精神，判断某项目是否应该实行招标有三个原则： “是否与社会公众利益密切相关”的原则 “是否关系到国家利益”的原则 “是否涉及国家安全或军事机密”的原则 （二）物业管理招标的方式 现行国际市场上通用的物业管理招标方式可分为三种：公开招标、邀请招标和议标（协商招标）。 二、物业管理招标的程序 按时间的先后顺序将整个招标程序划分为三个阶段：招标的准备阶段。 招标的实施阶段和招标的结束阶段。 （一）招标的准 备阶段 所谓招标的准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理的招标到正式对外招标（即发布招标公告）之前的这一阶段所做的一系列准备工作。 根据国际惯例，这一阶段的主要工作有三个方面：成立招标机构、编制招标文件、确定标底。 如何制定一个合理的标底，必须要遵循以下二条： ⑴以准确的工作量计算为前提。 ⑵以先进的物业管理方案为基础。 （二）招标的实施阶段 所谓招标的实施阶段是指整个招标过程的实质性阶段。 招标的实施阶段主要包括以下几个具体步骤：发布招标公告或投标邀请书 ；组织资格预 18 审；召开标前会议；开标、评标和定标。 在指定的时间和地点当众开标，公开宣读各物业管理企业的标的，然后交由专家组评审。 （三）招标结束阶段 这一阶段的特点是招标人与投标人由一对多的选拔和被选拔关系转移到一对一的合同关系。 这一阶段的具体内容包括合同的签订与履行以及资料的整理与归档。 三、物业管理的招标文件 （一）物业管理招标文件的概念 物业管理招标文件是指物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范性文件，是投标单位编制标书，进行投标，招标单位评标、定标、签订物业管理委托合同的共同基础。 （二）物 业管理招标文件的构成 我国对招标文件的格式尚未统一，但在一般情况下应包括以下几部分内容： 这部分包括：本物业区域的管理服务档次级别、管理服务人员数量的控制、管理特色等。 物业管理投标 一、投标实施的步骤 投标实施步骤分为：购买招标文件；考察物业现场；制订管理服务方法及测算工作量；拟定资金计划；标价试算；调整标价；编制标书；封送标书、保函。 二、物业管理投标书的编写 （一）物业管理投标书的主要内容 所谓物业管理投标书，即投标人须知中规 定的，投标者必须提交的全部文件。 它的构成主要包括以下几部分： （二）编写物业管理投标书的注意事项 （ 1）计量单位。 （ 2）货币。 （ 3）标准规范。 （ 4）表述方式。 （ 5）理论技巧。 （ 6）资料真实性。 （ 1）要确保填写无遗漏、无空缺。 （ 2）不得任意修改填写的内容。 （ 3） 填写方式要规范。 （ 4）不得改变标书格式。 （ 5）计算数字必须准确无误。 （ 6）报价合理。 （ 7）包装整洁美观。 （ 8）报价方式规范。 （ 9）严守秘密，公平竞争。 三、开标、评标与定标 （ 一）开标 所谓开标是指招标单位在预先规定的时间里，将各投标单位的投标文件正式启封揭晓。 开标可分为公开开标和秘密开标两种。 （二）评标 所谓评标是指在评标委员会的组织下，由招标委员会选择标价较低，资信条件较好的投标公司进入合同签订谈判过程。 评标的原则是：质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好。 评标的程序分以下几个步 19 骤： （三）定标 所谓定标是指在评标委员会对所有标收进行筛选评定后，将由招标单位或业主管理委员会通过再次 评审最终选择确定中标人。 通常定标后双方要进行下列几项工作：（ 1）双方进入合同谈判阶段，交签订正式承包协议；（ 2）中标公司提交履约保函，收回投标保函；（ 3）中标公司积极准备提供投标收中承诺的服务，成立物业管理专案小组，派往人员进住物业现场； 对于未中标公司，也应通知他们，告知此次未中标。 四、物业管理投标策略与技巧 （一）物业管理投标策略 （ 1）集中实力、重点突破。 （ 2）客观分析、趋利避险。 （ 3）精益求精、合理估算。 （ 4）适当加价、承诺报价。 （ 5）加强调查、了解市场。 类型 （ 1）攻势策略。 （ 2）守势策略。 （ 3）低成本策略。 （ 4）差异策略。 （二）标价估算技巧。 课堂练习： 案例分析 参考资料： 张建新主编《物业管理概论》 教后小记： 课题教案 授课题目 第三章 前期物业管理 实施日程 第 8周 —— 第 8 周 授课时数 2 教学目的 与 教学要求 熟悉物业的竣工验收与接管验收 教学重点 与 教学难点 竣工验收与接管验收 教学过程： 引言 : 竣工是指一个建筑工程项目，经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项目设计文件 所规定的要求，具备了使用的条件。 工程项目竣工以后，承建单位需向建设单位办理交付手续。 在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接受手续，把产品移交给建设单位，这一移交过程称之为竣工验收。 第三节 物业的竣工验收与接管验收 一、物业竣工验收及其种类 （一）物业竣工验收的定义 （二）物业竣工验收的种类 20 物业的竣工验收，可分为以下四种类型： 1. 1. 隐蔽工程验收 2. 2. 分期验收 3. 3. 单项工程验收 工 4. 全部 工程验收 整个建设项目按设计要求全部建成，并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。 对于一些大型项目，在正式验收之前，要进行一次预验收。 （三）竣工验收的依据、标准及所提交的资料 1. 竣工验收的依据 二、物业接管验收 （一）物业接管验收的概念和条件 物业接管验收，是指物业管理企业根据标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理工作。 （二）物业接管验收的条件 （三）物业接管验收与竣工验收的区别 物业的接管验收与竣工验收密切相关，但两者却又有着根本的 区别，主要表现在以下几个方面：。 （四）物业接管验收应移交的材料 （五）物业接管验收的程序 新建房屋接管验收的程序 原有房屋接管验收的程序 （六）物业接管验收中应注意的问题 1. 依据《房屋接管验收标准》，认真逐项验收 2. 落实物业的保修事宜 3. 重视书面移交手续 4. 接管验收一定要写明接管日期，这是划清责任的界限 （七）物业接管验收的标准 1．新建房屋的接管验收标准 参考资料： 张建新主编《物业管理概论》 教后小记： 21 课题教案 授课题目 第三章 前期物业管理 实施日程 第 9周 —— 第 9 周 授课时数 2。