物业管理收费难的现状及对策分析

物业管理收费难的现状及对策分析内容摘要：

条例 》 中明确了六个法律关系，而在实际管理中往往因业主对自己的法律地位认识不清而导致物业管理公司管理上的被动和物业管理费的欠收现象，这主要体现在业主相邻关系方面 ， 如装修造成管道堵塞、楼板开裂、渗漏水、噪声扰邻等。 物业管理企业在物业管理服务过 程 6 中履行的是协调、管理、服务的职能。 但往往因业主自身的原因，造成邻里纠纷，若物业管理公司处置不当则陷入管理费难收的局面。 4. 一些业主还没有树立物业管理服务也是一种消费的意识。 在传统的“福利性”住房管理体制下 ,很多人形成了“国家 或 单位给房、修房 ,我只管住房”的思想。 此外 ， 业主不理解物业管理的有偿服务行为， 由于一些物业管理服务是间接的和隐性的，业主没有得到直接的利益，就不承认物业管理企业所作的工作 ， 也常常因此拒交物业管理服务费。 5. 消费水平不高。 市场化要求物业管理公司提供服务并自负盈亏，业主和物业使用人 就需要缴纳合理的物业 管理费，维持企业的正常运营。 虽然 目前职工工资 有了很大提高，增加了购房的一次性补偿和住房补贴，但尚未考虑到物业管理的部分。 这就造成了一些职工面对每月几十 甚至 上百元的物业管理费，感到无力支付，造成物业管理收取难。 6. 侥幸心理。 由于物业服务具有社会性，服务的对象是广大业主而不是某个单位，因此不可能因一部分业主不交物业管理费就暂停服务，从而使这些业主产生 “ 搭便车 ” 的侥幸心理，躲避、逃避交纳物业管理费，既严重损害了广大已交费业主的利益，又容易引发其他业主的恶性效仿。 7. 自主权难发挥。 物 业管理尚未完全推向市场，部分业主认为开发商选聘的物业管理公司不好，拒绝交纳物业管理费。 目前成立了业委会的小区比例还相当小，即使是成立了业委会，也存在不能有效 7 行使自主权的现象，造成业主自主选择物业管理难，主人翁意愿得不到充分体现，交费消极。 （ 二 ） 开发单位原因。 随着人们生活水平的提高 ,对物业及物业管理的要求也在提高 ,为了迎合消费者 ,促进楼宇的销售 ,开发商往往夸大宣传 ,作一些不切实际的承诺 ,待业主入住后 ,发现实际 状况和承诺相差甚远 ,施工材料以次充好 ,一些配套设施还不到位。 于是 ,业 主就把拒交物业管理费作为挽回自己损失的手段。 但物业管理公司是对物业实施专业化、企业化、社会化管理的自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展的微利企业，如此一来就造成物业管理公司利益的损失。 、轻管理 ,造成物业管理条件的先天性不足。 房地产作为我国大力培养的新的经济增长点和消费热点面临着巨大的机遇 ,有着广阔的市场前景。 但一些开发商只注重商品房开发 ,轻视物业管理 ,视物业管理为一种附属品 ,在规划设计阶段没有考虑日后的物业管理问题，导致业主入住后物业管理工作无法正常开展 ,给业主的居住、工作、生活带来诸多 不便。 3. 设计施工不合理。 施工单位不按设计要求施工，排污管深浅不一，化粪池设计位置欠妥，排污管水平铺设过长，造成经常严重堵塞。 另外，小区周围的噪声也直接影响业主、物业使用人的生活环境。 为此在收取服务费时，业主、物业使用人往往持不满态度甚至有对立情绪。 8 4. 硬件设施不完善。 开发商有些建筑工程 问题，直接造成了物业管理的先天不足，导致物业服务不能到位。 例如 保安监控系统因工程质量不能投入使用，严重影响物业管理公司对小区的治安管理；项目分期开发，造成边入住、边施工现象，导致对小区不能实行封闭式管理、前期规划的绿地不能达标、停车场不能正常使用等。 业主有时会将这些归罪于物业管理企业，拒交物业管理服务费。 5. 工程质量问题多。 由于开发商施工质量的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题，使业主、物业使用人意见颇大。 部分业主不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把问题推给物业管理公司。 一旦解决不了， 就不交物业管理费。 （ 三 ） 物业管理 企业的 原因 1. 管理服务水平低。 物业管理水平的高低决定着管理费缴费率的高低。 物业管理行业的客观现状是不少物业管理公司水平较低，物业服务不到位，员工整体文化层次不高，实际工作中经常出现处理问题不当的做法。 业主、物业使用人享受不到应有的管理和服务，就用拒交管理费的方法维护自身合法权益，由此形成欠费的恶性循环。 2. 管理不当遭抵触。 由于业主、物业使用人的素质和修养参差不齐，诸如高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地、攀折花木、损坏设施等现象时有发生，物业管理公司在管理时如果方式、 方法不当就容易“ 开罪 ” 一些业主，造成拒交管理费现象。 3. 费用支出不透明。 物业管理企业收取的管理费及其使用情况 9 应当定期向业主公布，接受业主监督。 但是，一些企业财务运作缺乏透明度，不愿向业主公开管理费收支情况。 业主、物业使用人只见交费，不明支出，造成心里不平衡，进而拒交管理费。 4. 社会责任负担多。 目前，社会共用部门继续沿用在计划经济下的收费管理模式。 他们往往凭借市场垄断的优势，把风险推给物业管理公司，由物业管理公司代其向最终用户收费。 在这种运作模式下，业主一旦对上述某项服务不满时，就可能采取不交物业 管理费的抵触措施。 5. 收费手段落后。 一些城市的供电、供水、煤气、供暖等都实行了综合收费、统一划卡，可以节省大量的收费人员，降低相关成本，节省业主大量的时间。 而仍有不少物业管理企业的收费仍采用传统、落后的到户收费方式。 不仅浪费了大量的人力资源，加大了物业管理成本，而且也给不愿交费的业主、物业使用人造成了可乘之机。 由于收费手段落后，个别业主、物业使用人对前来收费的管理人员总是拒之门外，企业对此束手无策。 6. 依法维权意识弱。 目前业主维权意识的呼声越来越高，而物业管理企业的依法维权意识则较弱。 即使是认真 履行了物业服务合同，管理服务到位，对业主、物业使用人拒交物业费的行为，不少企业也不愿通过诉讼程序讨回公道。 也有的企业满足于收费率达到一定比例，殊不知，恰恰是个别业主、物业使用人的不交费，侵犯了多数人的合法权益，失掉了对大多数业主、物业使用人的公平。 而目前有关收费纠纷的处理规定操作性较差，主要立足于教育业主自觉守法， 10 只在迫不得已的情况下才诉之法律，法庭判决后执行也较难，使欠费者更有恃无恐。 （ 四 ） 政府方面原因。