物业管理实务考试要点【精选文档】

物业管理实务考试要点【精选文档】内容摘要：

② 政府监管性； ③服务有偿性；④个体规一性。 5 管理规 约 ： 是指由 业主大会 制订， 全体业主 承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有 业主 、 物业使用 人 、 业主大会 和 业主委员会 权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。 5 管理规约和业主临时管理规约的制订 与宣传 ★★ （ 1)物业销售之前 ： 由建设单位制订临时管理规约。 (2)物业销售阶段 ： 物业服务企业应及时提示建设单位，在签订物业买卖合同时，将临时管理规约向物业买受人明示并予以说明。 (3)物业入住阶段 ：物业服务企业应该通过张贴、资料发放、社区论坛、墙报宣传等多种形式向业主广泛宣传。 (4)首次业主大会召开 ，管理规约正式订立时，物业服务企业应进一步加大宣传力度，营造和谐氛围。 第四章 早期介入与前期物业管理 5早期介入 (要点 )： 是指新建物业 竣工前 ， 建设单位 根据项目开发建设的需要， 引入的物业管理的咨询活动。 早期介入可分为： 可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收五个阶段。 5 前期物业管理 (要点 )：是指从物业承接 验收开始至业主大会选聘 完成 物业服务企业之间 的物业管理阶段。 （包括：承接查验阶段、入住阶段、业主大会选聘物业服务企业） 5早期介入的作用 ★★ (1)优化设计；②有助于提高工程质量；③有助于了解物业情况；④为前期物业管理作充分准备；⑤有助于提根据大纲整理 物业管理实务 10 高建设单位的开发效益。 5早期介入与前期物业 管理的区别 ★★★ (1)内容作用不同 ：早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理 专业技术支持 ； 前期物业管理是物业服务企业 对新项目实施的物业管理服务。 (2)服务对象不同 ：早期介入服务对象是 建设单位。 前期物业管理服务对象是 全体业主 ， 并按规定向业主收取物业服务费用。 5 早期介入的必要性 ★ (1)协助开发建设单位 及 时发现建设销售过程中存在的问题、 从源头上堵住漏洞、减少开发纠纷 ，使房地产开发得以 顺利开展。 (2)在开发初期把不利于物业管理、 损害业主利益的因素尽可能消除或减少 ，使物业投入使用后， 物业管理顺利开展， 业主利益得到保障。 5 早期介入内容 ★★★ （ 1） 可行性研究阶段 ① 根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的 模式 ② 根据规划和配套确定物业管理服务的基本 内容 ③ 根据目标客户情况确定物业管理服务费的收费 标准 ④ 根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费 标准 （ 2）规划设计阶段 ① 就物业的结构布局、功能方面提出改进 建议 ② 就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或 建议 ③ 提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进 意见 ④ 就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的 设置、要求等提出 意见。 （ 3）建设阶段 ① 与建设单位、 施工 单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。 ② 配合设备 安装 ，确保安装质量 ③ 对内外 装修 方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见 ④ 熟悉并记录基础及隐蔽 工程 、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容 （ 4）销售阶段 ① 完成物业管理方案及实施进度表 ② 拟定物业管理的公共管理制度 ③ 拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续 ④ 对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训 ⑤ 派出现场咨询人员，在 售楼现场为客户提供物业管理咨询服务 ⑥ 将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。 （ 5）竣工验收阶段 ： ① 参与单项工程竣工验收； ②分期竣工验收；③ 综合竣工验收。 5 前期物业管理的特点 ★★ (1)基础性 ： 前期物业管理的许多内容，特别是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业物业管理的基础，对常规物业有着直接和重要的影响。 (2)过渡性 ： 前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间，因此，其在时间和管理上均是一个过渡时期 和过程。 (3)不稳定性 ： 由于物业及设施设备需要经过一个自然磨合期和对遗留问题的处理过程，才能进入平稳的正常状态，因此，此阶段的物业管理也明显呈现管理服务的波动和 不稳定 状态 ； (4)风险性 ： 在 前期物业管理阶段，需要投入较大人力、财力、物力等资源，管理成本相对较高。 前期物业管根据大纲整理 物业管理实务 11 理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态。 60、前期物业管理的内容： ★★★ (1)包含物业正常使用所需的常规性服务 ； (2)物业共用部位、共用设施设备承接查验； (3)业主入住； (4)装修管理； (5)工程质量保 修处理； (6)物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期 物业管理的特殊内容。 6物业管理项目前期运作内容 (要点 ) (1)管理资源的完善与优化 ①管理用房到位； ②物资配备到位； ③物业管理人员到位。 (2)管理制度和服务规范的完善。 应根据实际管理情况制度管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。 (3)确定物业管理单项服务的分包。 可以根据企业自身的情况和需要来确定是否将部分单项 服务分包各社会专项服务公司。 对分包的服务项目，要进行市场调查、筛选，确定符合自己要求的分包单位。 6物业项目 工程的质量保修 (要点 ) 物业竣工验收后，工程进入质量保修期，物业工程保修期分为两个部分： 一是物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。 这两部分的保修实务都由建设单位负责。 物业服务企业主要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，并跟踪督促完成。 业主专有部分由业主 自行向建设单位提出处理要求，在实际工作中，业主也可以向物业服务企业反映，物业服务企业应及时转告建设单位。 6 前期物业管理的沟通协调 (要点 ) 物业管理是一个综合性较强的行业， 物业管理活动所涉及的单位、部门也较多。 直接涉及 的 有 政府 主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业服务企业、业主和业主大会及业主委员会等。 相关的有 城市的供水、供电、供气、供暖等公共事业单位；有市政、环卫、交通、治安、消防、 工商、税务、物价等行政管理部门。 物业服务企业应分析各相关 部门和单位的作用及与物业管理项目之间的相互关系，确定与各方面沟通协调的内容，建立沟通协调渠道。 通过沟通协调建立良好的合作支持关系，不仅有利于前期管理工作的开展，也为后期的正常管理打下良好基础。 第五章 物业的承接查验 6物业管理的承 接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业 共用部位、共用设施设备进行承接查验。 分为 新建物业的承接查验 和 物业管理机构更迭时的承接查验。 前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交的过程中。 6物业承接查验的法律依据：《物权法》《物业管理条例》等。 ★★★ 6 新建 物业 承接查验的主要内容 ★★★ (1)物业资料 ① 竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料 ； ② 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料 ； ③ 物业 质量保修文件和物业使用说明文件 ； ④ 物业管理所必需的其他资料。 (2)物业共用部位 根据大纲整理 物业管理实务 12 ①主体结构及外墙、屋面； ②共用部位楼面、地面、内墙面、 天花、门窗； ③ 公共卫生间、阳台； ④公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 (3)共用 设施设备 ① 低压配电设施、柴油发电机制； ② 电器照明、插座装置； ③ 防雷与 接地 ； ④ 给水排水、消防水系统； ⑤电梯、通信网络系统、火灾报警及消防联动系统、排烟送风系统、安全防范系统、采暖和空调等。 (4)园林绿化工程 ①园林植物：一般有花卉、树木、草坪、 绿篱、花坛等； ②园林建筑： 主要有小品、花架、园廊等 (5)其他公共配套设施 ①物业大门、值班岗亭； ②围墙、道路、广场； ③ 社区活动中心、停车场（蓬、库）； ④游泳池、运动场地、休闲娱乐设施； ⑤物业标志、信报箱、垃圾中转站等。 6 物业机构更迭时 承接查验的内容 ★★★ (1)物业资料情况 ：除检查 新建物业查验的资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行查验。 (2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状 ①建筑结构及装饰装修工程的状况； ②供配电、给水排水 、消防、电梯、空调等机电设施设备； ③保安监控、对讲门禁设施； ④ 清洁卫生设施； ⑤ 绿化及设施； ⑥停车场、门岗、道闸设施； ⑦室外道路、雨污水井等排水设施； ⑧公共活动场所及娱乐设施； ⑨其他需要了解查验的设施、设备。 (3)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况 包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。 (4)物业管理用房、市政管理合同等 其他内容 ①物业管理用 房； ②产权属全体业主的设备、工具、材料； ③与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。 6 物业承接查验的基本方法 ★★★ 物业管理的承接查验主要以 核对的方式进行 ，在现场检查、设备调试等情况下还可以采用： (1)观感 查验； (是对检查对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行 ) (2)使用 查验 ； (启 用设施设备 ，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性 ) (3)检测 查验； (运用仪表、仪器、工具等 对检查对象进行测量，以检测其是否符合质量要求 ) 根据大纲整理 物业管理实务 13 (4)试验 查验。 (如通 水、闭水 ，测试性格设备设施的性能 ) 6 新建物业承接查验 与物业管理机构更迭时承接查验的区别 ★★★ (1)条件不同： ①新建：建设单位与物业服务企业签订了前期物业服务合同。 ②更迭：一是产权单位或业主大会原有物业管理机构解除了物业服务合同；二是产权单位或业主大会与新的物业管理机构签订的物业服务合同。 (2)主体条件不同： ①新建：发生在建设单位和物业服务企业之间。 ②更迭：发生在物业产权单位或业主大会、原有物业服务企业以及新的物业服务企业之间。 (3)承接查验内容重点不同： ①新建：侧重设施设备的查验。 ②更迭：增加了对物业运行过程中发生的人、财、物等事项的查验。 (4)遗留问题及解决方法不同： ①新建：主要是工程质量问题，更多的是与建设单位协商解决。 ②更迭：遗留问题较复杂，需要与物业产权单位和业主大会等多方面沟通协调解决。 70、 新建物业移交的主要内容 ★★ (1)物业资料 ：产权 资料 、竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料 ，物业保修和物业说明资料，业主资料。 (2)移交对象 ： 物业共用部位、共用设施设备以及相关清单（房屋建筑、共用设施设备、园林 绿化工程、公共配套设施等清单） 移交方为建筑单位，承建方为物业服务企业。 7 物业管理机构更迭时移交的主要内容 ★★ 一是 物业资料 ；二是物业共用部位、共用设施设备管理工作的交 接 ；三是人、财、物的移交或交接。 (1)物业资料： ①产权资料： 产权 、 综合竣工验收 、 施工设计 、 机电设备资料等。 ② 业主资料 ：入住通知书、登记表、复印件等。 ③ 管理资料：各类值班记录、维修记录 、验收报告 等。 ④ 财务资料：固定资产清单、收支账目表、水电资料等。 ⑤ 合同协议书：对内容签订的合同、协议等原价。 ⑥ 人事档案资料： ⑦ 其 他需要移交的资料。 (2) 共用部位、共用设施设备管理工作的交接 ①房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位门窗、各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等 ； ②共用配套设施，包括环境卫生设施 (垃圾桶、箱、车等 )、绿化设施、公共秩序维护与消防安全设施 (指标室、岗亭、 监控设施、车辆道闸、消防配件等 ),文娱活动设施 (会所、游泳池、各类球场等 )； ③物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂 (包括设施 )、仓库等。 (3)人、财、物的移交或接接 ①人 员 (原有项目 )； ②财务 (物业费、维修资金、各类押金等 )； ③物资财产 (办公设备、。