物业管理实习指导

物业管理实习指导内容摘要：

班工作；提前办好交接班手续；除值班人员外，其他人员一律不准进入值班室等。 （ 6）报告记录制度 建立报告记录制度可以让物业设备管理部门经理、技术主管和班组长及时了解设备的运行情况和设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。 除了上述设备制度外，还有设备清理制度，设备技术档案资料保存、管理制度，设备更新、改造、报废规划及审批制度，承租户责任制度和保管设备责任制度及设备清点，盘点制度等 一系列物业设备管理制度体系，从而有效实行专业化、制度化的物业设备管理。 第十一章 智能化设施维护与管理 1．什么是智能建筑。 智能建筑有何特点。 答：智能建筑是计算机和信息处理技术与建筑艺术相结合的产物。 智能建筑系指利用系统集成方法，将智能型计算机技术、通信技术、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和对使用者的信息服务及其与建筑优化组合，所获得的投资合理、适合信息社会需要并且具有安全、高效、舒适、便利和灵活特点的建筑物。 概括地讲，智能建筑的特点有： ① 它创造了安全、健康、舒适 宜人的办公、生活环境，从而能大大提高工作效率。 ② 节能。 最大限度地节省能源是智能建筑的主要特点之一，其经济性也是该类建筑得以迅速推广的重要原因。 ③ 能满足多种用户对不同环境功能的要求。 智能建筑要求其建筑结构设计必须具有智能功能。 ④ 现代化的通信手段与办公条件大大提高工作效率。 这也是现代化公司或机构竞相租用或购买智能大厦的原因。 2． 楼宇自动化系统 有哪些 功能。 答；楼宇自动化系统不仅具有传统建筑物的功能，而且具有智能（或智慧）。 “智能化”可以理解为，具有某种“拟人智能”特性或功能。 智能化建筑物的功能的：①对环境和 使用功能的变化具有感知能力；②具有传递、处理感知信号或信息的能力；③具有综合分析、判断的能力：④具有作出决定， 13 并且发出指令信息提供动作响应的能力。 以上四种能力建立在 BAS、 CAS、 OAS 三大基本要素有机结合、系统集成的基础上，智能化程度的高低，取决于三大要素有机结合、渗透的程度，也就是系统综合集成的程度。 3．建筑设备自动化系统的基本功能有哪些。 答：建筑设备自动化系统的基本功能可归纳如下： （ 1）自动监视并控制各种机电设备的启、停、显示或打印当前转状。 如冷水机组正在运行，冷却水泵出现故障，备用泵已经自动投 入等。 （ 2）自动检测、显示、打印各种设备的运行参数及其变化趋势或历史数据。 如温度、湿度、压差、流量、电压、电流、用电量等等，当参数超过正常范围时，自动实现越限报警。 （ 3）根据外界条件、环境因素、负载变化情况自动调节各种设备始终运行于最佳状态；如空调设备可根据气候变化、室内人员多少自动调节，自动优化到既节约能源又感觉舒适的最佳状态。 （ 4）检测并及时处理各种意外、突发事件。 如检测到停电、煤气泄漏等偶然事件时，可按预先编制的程序迅速进行处理，避免事态扩大。 （ 5）实现对大楼内各种机电设备的统一管理、协调控制。 例如火灾发生时，不仅仅是消防系统立即自动启动、投入工作，而且整个大楼内相连有关系统都将自动转换方式，协同工作，整个建筑设备自动化系统将自动实现一体化的协调运转，以使火灾损失减到最小。 （ 6）能源管理。 自动进行对水、电、燃气等计量与收费，实现能源管理自动化。 自动提供最佳能源控制方案，如白天使用燃气，夜晚使用电能，以错开用电高峰，达到合理、经济地使用能源。 自动监测、控制设备用电量以实现节能，如下班后及节假日室内无人时，自动关闭空调及照明等。 （ 7）设备管理。 包括设备档案管理（设备配置及参数档案）、设备运行报表 和设备维修管理等。 4．出入口控制系统有哪些功能。 答：出入口控制系统功能如下： （ 1）设定卡片权限。 进出口控制系统可以设定每个读卡机的位置，指定可以接受哪些通行卡的使用，编制每张卡的权限，即每张卡可进入哪道门，何时进入，需不需要密码，系统可跟踪任何一张卡，并在读卡机上读到该卡时就发出报警信号。 （ 2）设定每个电动锁的开启时间。 （ 3）能实时收到所有读卡的记录。 当读卡进入后，假如出门时不读卡（在双向读卡情况下），再使用该卡读卡进入时，软件将视为警报，并备有记录。 （ 4）通过设置磁簧开关检测门状况。 在读卡机读 到卡后，电动锁将开启，则开锁为正常。 如门在设定时间内没有关上，则系统会发出警报信号。 在读卡机没有读到卡的情况下或没有接到开门键信号，磁簧开关检测到门被打开的信号则会发出报警信号。 14 （ 5）当接到消防报警信号时，系统能自动开启电动锁，保障人员疏散。 5．一个有效的电子保安防盗系统应由哪几个部分组成。 答：一个有效的电子保安防盗系统由以下几部分组成。 （ 1）各种类型的探测器。 按各种使用目的和防范要求，在报警系统的前端安装一定数量的各种类型探测器，负责监视保护区域现场的任何入侵活动。 （ 2）信号传输系统。 将探测器所 感应到的入侵信息传送至监控中心。 （ 3）监控中心。 负责监视人各种保护区域送来的探测信息，并经终端设备处理后，以声、光形式报警或在报警屏显示、打印。 （ 4）报警验证。 在较复杂的报警系统中要求对报警信号进行复核，以检验报警的准确性。 （ 5）出击队伍。 根据监控中心的批示，保安人迅速前往报警地点，抓获入侵者，终断其入侵行为。 6．请讲讲某小区电子信息服务项目内容与选择这些项目内容的依据。 答：小区信息服务的内容主有以下几个方面：（参考） （ 1）远程教育。 经由通信网建立的远程多媒体教育可以克服地理限制，将声、文、图同时作用于感官，学习者如同身临其境，并可实现“交互式指导”，使学习者能够接受有针对性的引导，及时纠正错误，学习更加生动而深入，增加了参与感。 （ 2）远程医疗诊断。 经由通信网和 HDTV 传递高清晰度医疗多媒体信息，远地查询医疗信息库，实现远程医疗诊断或多处导地有名专家的医疗会诊，使诊断更为及时、有效。 （ 3）视像会议。 电视会议的使用效果和方便程度比传统的电话会议优越得多，由于引入高质量的活动图像和高清晰度的静止图像，可以和远地或多处异地商讨工作、制定文件或签署协议等，显著提高办公效率。 （ 4）远程资料查询。 利用多 媒体通信系统可以在办公室、家庭或在任何一个通信终端检索或查询各种多媒体信息，包括科技、工业、财经、娱乐、气象、旅游和交通等各个方面。 所得到的信息是图、声与文字表达的生动画面。 查询者可参与查询过程，使信息获得更加及时、准确与生动。 （ 5）远程演示系统。 远地和科学博物馆、自然博物馆、历史博物馆可以通过远程多媒体演示系统向各地观众介绍某种知识、如登上月球，地球的演变过程以及某个历史事件等，过去只能亲自来参观，且只能看到文字和图表，现在不必亲临现场而效果胜过现场。 还可用于城市规划、建筑与工程方案的设计与演示，如在工 程设计中或计划实施之前，利用多媒体技术和灵境（ Virtual Reality）技术演示一个三维的、动画片式的、逼真的、方案决策者可介入 15 的“实体”，以便决定是否实施或提出修改意见。 （ 6）远地购物和在家银行服务。 通过多媒体通信系统可以进行远地购物、电视购物、在家银行服务等，使商业销售活动和金融活动更加方便而有效，实现商品的在线浏览和订购。 如果是在小区内的网络商店购物，费用可以直接从 IC 卡划拨，实现一个网络商店供小区居民使用。 （ 7）文化娱乐。 有按需电视即视频点播（ Video on Demand— VOD）、收 费影视、远程游戏等，通过多媒体通信系统可以使各种文化娱乐活动更加别开生面，其内容也会随着参与者的更加广泛而更富于教育意义、更有趣味性和娱乐性。 远程游戏服务允许小区居民联网玩游戏，小区居民可以通过设置在小区内部的服务器玩网络游戏。 在小区因特网上实现网上聊天服务，小区居民可以和其它的小区居民通过网络聊天或者闲谈。 （ 8）因特网访问服务以及相应计费服务。 小区居民无须拨号，就能够访问因特网，发布信息到因特网，小区内连接到因特网的服务器拥用独立、公开的 IP 地址和域名，物业管理公司能够根据一定的规则向小区居民收取一定 的服务费用。 （ 9）通用电子邮件及个人主页服务。 向小区居民和物业管理人员提供 Email服务。 小区居民和物业管理人员拥有一个在小区内外都可以使用的 Email 信箱，小区居民和物业管理公司都可以用它来交流信息。 允许小区居民在小区的网页服务器上发布个人主页。 小区居民可以设计、制作并发布表现自己个性和水平的网页，并可以通过小区的网页服务发布到小区的内联网及因特网上。 （ 10）用户求助、咨询服务。 通过此服务来收集、接收小区居民的意见，小区物业管理公司也可以通过服务来解答小区居民的疑难问题。 （ 11）网络电子公告牌 （ BBS）服务。 允许小区居民的网络上写作并发表文章，并允许小区居民查询、阅读其它小区居民所发表的文章。 （ 12）公共信息服务。 实现信息的网络发布，把小区居民关心、需要的信息及时地放在小区网页页面上，让小区居民可以及时获得自己想要的信息，安排生活和活动。 （ 13）用户调查服务。 提供针对小区居民的意见反馈和小区居民调查活动，及时收集小区居民的相关信息，对小区的建设和服务进行相应改进，或者收集并统计小区居民对某些问题、现象或意向的态度、认识。 第十二章 安全管理实务 16 1．如何 建立和架构安全管理队伍。 答：物业 管理企业对物业的安全管理，一般可以委托专业保安公司或自行组织专门的队伍实施管理业务。 随着社会分工的日益细化和市场的需求，市场上出现了一些专业的保安服务公司，也有一些公安部门的治安管理机构提供类似服务。 目前，我国对企业自建保安均需要在公安机关的相应主管部门进行登记审批备案并严格服从公安机关的统一管理，具体手续视各地方制度而略有差异。 选择何种安全管理方式，主要还是应根据物业管理企业和物业具体情况而定。 物业管理企业都必须建立一个健全合理的安全管理体系或机构。 通常下设专门的保安部负责专门的安全管理工作，而根据物业 管理企业架构和物业性质的不同，保安部下设的具体运作机构也有不同。 单体商用物业通常由于工作任务复杂，人员配置多，而相应设置多级管理机构。 如：管理处 —— 保安部 —— 保安主管 —— 保安班长 —— 组长 —— 队员。 而一般住宅物业通常由于人员配置较少，同时亦利于降低运作成本，通常可采取最简单的安全体系：如：管理处 —— 保安班长（主管） —— 组长 —— 队员。 总之，物业治安管理架构的建立，应当适应物业具体治安服务的需求，以层级清晰、责任分明、管理到位、运作高效为标准，为物业治安管理工作发挥最大效能。 2．编制治安管理岗位制度一般应包含哪 些要素。 答：根据物业类型、硬件配置和管理服务要求的不同，各物业管理项目具体的治安岗位设置各不相同，甚至可能存在较大差异。 但是，无论什么岗位制度，都应当具有以下共同点：岗位清晰，任务明确；制度落实，奖惩分明；内容合理，操作性强；科学有效，适应要求。 编制岗位制度时，我们要注意包含以下的几个要素： （ 1）指导思想 —— 岗位的任务及工作目的。 如小区大门岗：控制人员车辆进出小区，控制阻止闲散人员或违法犯罪嫌疑人进入小区，确保小区业主居民安全„„ （ 2）岗位任务及权限 —— 如门岗主要控制人员车辆出入秩序、大堂值班岗负责 进出人员登记控制等； （ 3）岗位纪律要求 —— 礼节礼貌、形象、工作时间（交接班制度）、操作规范（如如何填表、如何进行登记）、装备使用规定等。 操作规范有时也可根据操作、文件管理等原因分别单列出来； （ 4）服务对象 —— 商用物业、住宅物业等所对应的管理服务对象是完全不同的，而工作的性质也存在着明显的差异，因而工作特点和要点都存在巨大差别； 17 （ 5）岗位操作要点 —— 各具体岗位情况不同，可能存在的一些常见或特殊情况的处理要点及处理技巧； （ 6）岗位设备设施配置使用管理要求； （ 7）奖惩制度。 3．物业管理中常见的突发事件 有哪些。 答：物业管理中常见的突发事件有： （ 1）治安事件 —— 盗窃、抢劫、斗殴、纵火等。 （ 2）紧急医疗事件 —— 急病、事故受伤急救等。 （ 3）自然灾害 —— 火灾、水灾、地震等。 （ 4）其他特殊事件 —— 楼宇坍塌、坠楼等。 4．防火与灭火的基本方法、措施有哪些。 答：消防工作通常是指防火与灭火两个方面。 防火与灭火的基本方法、措施，都是以燃烧原理为依据的。 （ 1）防火。 防火的一切措施，都是以防止燃烧的三个条件结合在一起为目的。 其基本方法是： 控制可燃物。 如以难燃或非燃材料代替易燃材料，对具有火灾、爆炸危险场所采用 加强通风、排气、排除或减少爆炸混合物的形成和数量、对可燃气体、易燃液体采用容器密闭，管道输送；对性质相互抵触的化学危险物品、大量干燥颗粒粉末，采用分仓、分堆存放保管等。 隔绝助燃物。 容器真空排除空气中的氧；充入惰性气体等。 消除着火源。 隔离控制火源，严禁烟火；保持建筑之间的足够间距。 （ 2）灭火。 一切灭火措施都是为了破坏已经结合在一起的燃烧三个条件中的一个或两个条件为依据的。 灭火基本方法有： 隔离法 —— 将尚未燃烧的物质移走，使其同正在燃烧的可燃物分开，燃烧得不到足够的可燃物，火就会熄灭。 如切断可燃气来源、移 走剩余的可燃液体等。 冷却法 —— 即把燃烧着的物体温度降低，当可燃物的温度低于其燃点时，燃烧便停止。 如用水扑灭火灾时，主要是冷却法起作用。 窒息法 —— 窒息。