物业管理合同法律问题文献综述

物业管理合同法律问题文献综述内容摘要：

完成并交付的工作成果，往往是有形的，而物业管理合同的标的是物业管理企业提供的一系列服务，具有无形性。 （ 2）定做人支付报酬以承揽人完成符合要求的工作成果为条件，即承揽 人如果没有完成工作成果，即使付出劳务，仍然不能取得报酬，其风险由承揽人承担，但是由于物业管理服务本身的无形性和长期性，业主支付物业管理企业的报酬并不以完成工作成果为限。 （ 3）在承揽合同中，定做人在承揽人完成工作之前，可以随时解除合同。 而在物业管理合同中，物业管理企业不能随时解除合同，业主经过业主大会的决议，可以通过解聘的方式解除合同，但是必须严格按照规定的程序执行。 [5] 付双认为，物业管理合同和委托合同的区别的在于：（ 1）委托合同是以为他人处理事为目的的合同。 受委托人应当按照委托人的指示处理委托事务，需要 变更委托人指示的，应当经委托人同意。 物业管理则是独立自主的开展物业管理服务，物业管理不可能按照业主、业主大会及业主委员会的指示进行，他们只有监督权，而没有指示权。 （ 2）在委托合同中可以随时终止委托合同，而物业管理合同一旦订立，双方当事人便不能随时终止合同。 （ 3）委托合同是不要式合同，而根据物业管理合同特点部分分析，物业管理合同是要式合同。 [6] 三、物业管理合同的主体 物业管理合同的主体问题是一个复杂的问题，因为，物业管理合同的订立中涉及业主、业主大会、业主委员会和物业管理企业多方主体，而在签订物业管理合同 时，哪方主体成为物业管理合同的当事人成为理论界探讨的重要问题。 （一）物业管理企业 物业管理企业是提供物业服务的法人。 对于物业管理企业的资格问题学者表述不一，各地的做法也不尽一致。 主要的分歧在于我国物业管理活动的企业是否实际具有独立的法人资格问题上，主要分为两种观点。 1． 法人资格说 从事物业管理活动的企业具有独立的法人资格。 物业管理企业接受物业管理区域内全体业主的委托，以有偿服务的方式，为物业管理区域内的公共事物提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务，所以应当独立承担法律责任的能力。 [7] 2．法人资 格否定说 我国从事物业管理活动的企业通常不具有独立的法人资格。 我国许多物业管理企业大多是从房管机关脱胎而来，或是由房地产开发商直接组成，有些甚至是房地产开发商的附属物。 这类物业管理者天然具有政企不分、建管不分、产权不清的弊病，是否具有法人资格难以认证。 [8] （二）业主 《条例》第 6条规定：房屋的所有权人为业主。 由此可以看出业主的界定以所有权的有无作为标准。 对此定义，理论界的观点不一，主要分歧在于对业主概念的使用上。 高飞认为，物业的使用权人、承租人等非所有权人均不是物业管理法律关系的主体 ，不能成为物业管理合同的当事人。 无论是承租人直接与业主联系，签订契约，租赁使用物业的某一部分，还是业主委托物业管理公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人，承租人与业主之间的关系始终是租赁关系。 虽然承租人也要保证遵守业主公约，也要接受物业管理公司的管理和服务，甚至物业管理费最终也是由承租人在交付，但承租人不是物业管理的主体，他的权利义务来自业主的让渡，由承租人与业主签定租赁合同 4 来予以确定，其权利义务的具体内容、违约责任的承担、合同的履行与解除、纠纷的解决等均应以双方签定租赁合同为准，遵循合同法的相关规定予以 确定。 [9] 刘文清认为，我国应仿照台湾地区的“公寓大厦条例”的规定，不使用“业主”这一概念，而是采用“住户”的概念。 该“条例”第 3 条第 10 项将“住户”界定为：公寓大厦之区分所有权人、承租人或其他经区分所有权人同意，而为专有部分之使用者。 这样，房屋的用益物权人、担保物权人和债权人都包含在住户的概念中。 若我国也采用“住户”的概念，就可以避免由于公房改制而带来的单位甚至国家作为业主，将单位和个人之间的管理关系带入到物业管理之中以及由于开发商迟办产权过户手续而引起的实际居住者拒交物业管理费用一系列 问题。 [10] 业主基于其拥有的建筑物区分所有权，行使对物业的管理权，成为物业管理法律关系的当然主体。 但是，业主又不可能单独参与物业管理活动，而是通过业主大会来行使管理权。 所以，业主虽然是物业管理法律关系的主体，也是物业管理服务直接的需求者和真正的收益者，但却不能单独成为物业管理服务合同的主体（签约者），也不能成为物业管理人。 (三 )业主大会 《条例》第 8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”，由于业主大会只是以会议的形。