物业共用设备管理

物业共用设备管理内容摘要：

部完全措施应一次做完。 事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内，在开始工作前必须做好保证安全的技术 措施并指定专人负责监护，即停电、验电、装设接地线、悬挂指示牌和装设遮拦。 甲、乙工作票的有效时间，以批准检修期为限。 需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意。 工作票签发人由强电工程师担任。 工作负责人和允许办理工作票的值班员 (工作许可人 )由强电领班或资深技工担任。 工作所列人员的安全责任： (1)工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。 (2)工作负责人 (监护 人 )：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所载安全措施是否正确完备、值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。 (3)工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备、是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求作详细补充。 (4)工作班成员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施 工安全，并监督安全规程及措施的实施。 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 二、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行(大厦 ) 为保障对大厦用户的正常供电，避免用电安全隐患，物业管理公司应制定临时用电管理措施与停电应急措施，并保证严格执行。 考评资料中附入的相关资料有： (1)临时用电管理规定。 对用户装修、大厦施工等临时用电的申请、审批、接线、拆线、计费等做出明确规定，以保证安全用电。 (2)供电突发事故应急措施及供电设备维修管理制度。 (3)相关记录表格，包括临时用电申请表、倒闸操作票等的原 件样本等。 附 例 临时用电审批程序 1．用户装修临时用电手续 (1)施工单位填写临时用电申请表，由工程部审核、定价，服务中心通知经办人签名、加盖公章后，转财务部缴纳临时用电费。 (2)服务中心将临时用电申请表复印三份。 原件交用户，复印件财务部、工程部、用户档案各存一份。 (3)工程部按用户要求在指定时间内提供临时用电。 2．外来单位在大厦内办理临时用电申请手续 日常性外来单位在大厦进行活动时需要临时用电的，由申请单位向服务中心提交书面申请，工程部审批、定价 ，交财务部收费后，工程部提供用电。 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 使用临时用电注意事项： (1)大厦用户因装修而用电的均列入临时用电，临时用电的用户应遵守供电局有关规定。 (2)用户应自备橡皮护套线和室内带漏电功能的临电总开关，供敷设临电用。 (3)凡装修用户，如需要申报临时用电，请填写申请表。 经审批后，根据工程量等提供一定容量的电量。 每天用电按 8小时计 (如非办公时间，不足 4 小时，按半天计算；超过 4 小时、不足 8 小时按一天计 )；单相 220 伏 30 培，人民币 N 元；单相 220 伏 20安培，人民币 N 元；单相 220 伏 10 安培，人民币 N 元 (超容量 使用另定 )。 (4)装修期间严禁使用一切电热设备，有违反者，将没收电热设备并警告或罚款，并视违章程序采取必要的行政措施。 (5)每天在规定时间结束装修时，用户须切断临时用电总开关，检查施工现场是否存有危险隐患后，方可离开，否则一切后果，由施工单位负完全责任。 (6)凡有工程上的问题咨询，请致电工程部，电话： XXXXXXXX 本人／本公司完全明白上述条例，并承诺遵守以上各项规定。 签名： 年 月 日 临时用电管理规程 1．用电申请 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 用户应事先向管理公司以书面形 式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。 2．公司审批 用电申请须经工程部审批。 3．接线及送电 经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经工程部检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。 4．停电及拆线 用户终止用电，应事先通知工程部，再由技术人员断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用单。 5．计费方式 (1)电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。 (2)无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。 供电突发 性事故的应急措施 1．外线故障 (1)大厦设计要求：主供停电、备供自动投入。 当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。 (2)备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备供电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处准备合闸位置，合上备供电源进线柜开关。 (3)检查 PT 柜和变压器出线柜是否正常。 (4)检查低压受电柜，并合上低压总开关。 (5)向供电局调度室报告并了解外线 故障情况。 ． 2．内部故障 当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时 (短路或接地 )，非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序： (1)将故障柜的真空开关退出 (若引起火警，一人用手提式 1211 灭火器灭火，一人向消防中心报告 )。 (2)将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。 (3)将低压母联合闸，保证大厦设施用电。 (4)向工程部主管和急修班报告故障经过和处理情况。 (5)工程部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加， 分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。 3．市电全停 (1)当两路市电全停，启动发电机。 (2)退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔 15 分钟检查一次发电机运行状况，如燃油量、水温等。 (3)监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电供电。 (4)作好记录，及时向上级领导报告。 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 (5)市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。 4．通知用户 供电系统紧急故障发生后主管工程师预计修复时间，并按转、停电通知用户规程，通知受影响的 用户。 三、备用应急发电机可随时起用 (大厦 ) 大厦除设双回路供电外，还要求有备用应急发电机，备用发电机平时处于自动状态，当主供、备供同时停电时，发电机自动启动，短时间内达到正常转速并输出电力，提供大厦电梯、消防设备、公共照明等的用电。 虽然考评当日未必会发生停电，但发电机能否“随时起用”仍可在以下方面得以反映： (1)发电机外观状况。 发电机表面无大面积锈渍、渗漏，燃油储备充足，机内润滑油油位正常，蓄电池外观完好，电极表面光洁无腐蚀等。 (2)机组可随时空载起动。 (3)机房照明、通风、 温度、湿度等均达到能使机组正常运行的参数。 (4)维修保养和巡查测试记录齐备。 日常性的维修保养和每月定期空载检查测试可保证发电机组处于完好的使用状态。 可以通过考评资料体现，包括维修保养计划、发电机组维修保养规程、发电机及发电机外围设备维修保养记录、发电机房设备检查表、发电机组测试记录等。 (5)有严格的操作规程。 规范的操作可保证发电机组在紧急情况下正确启动。 考评资料包括发电机组操作规程、发电机运行记录等。 附 例 柴油发电机安全操作规程 1． 自动状态 (1)保持启动电动机的蓄电池组达到启动电压。 (2)保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。 (3)曲轴箱油位保持在量油尺刻线177。 2 公分的范围内。 (4)燃油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。 (5)发电机控制屏的“运行 —— 停止 —— 自动”开关放在“自动”位置。 (6)机组配电屏的模式开关打在“自动”位置。 (7)散热器风机开关打在“自动 位置。 (8)机组收到市电失压的讯号后启动，确认市电失压，切开转换柜市电开关，合上转换柜发电开关，启动机房的进风和排风机。 2．手动启动 (1)室内气温低于 20℃时，开启电加热器，对机器进行预热。 (2)检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清走。 (3)检查曲轴箱油位，燃油箱油位，散热器水位，如油位水位低于规定值应补充至正常位置。 (4)检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。 (5)检查起动电动机的蓄电池组电压是否正常。 (6)检验配电屏的试验按钮，观察各报警指示灯有否接通发亮。 (7)检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。 (8)启动进风和排风机。 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 (9)按动发动机的起动按钮，使其启动运转。 如第一次起动失败，可按下配电屏上相应的复位按钮，待其警报消除，机组回复正常状态即方可进行第二次启动。 启动后，机器运转声音正 常，冷却水泵运转指示灯亮及路仪表指示正常，启动成功。 3．手动操作并联供电 (1)待并车发电机的油温、水温、油压达到正常值，运转正常。 (2)等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致时。 (3)把待并车发电机的同步器手柄打在“合闸 位置。 (4)观察同步 指示器的指示灯及指针。 (5)观察同步指示器的指示灯完全熄灭时或指针旋转到“ 0”位，即可打上并电合闸开关。 (6)机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回“关断”位置。 (7)如果同步器合闸后，同步器指针旋转太快或反时针旋转，则不允许并车，否则，将导致合闸失效。 (8)手动并车成功后，应立即与低压配电房联系，落实总配电屏馈出开关可否合闸送电后再行操作。 4．运行安全管理 (1)按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力、水温是否有变化。 润滑油的压力不得低于 150Kpa，冷却水温度不得高于 95℃。 (2)注意检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应予以补充。 (3)勤观察配电屏各仪表及各报警指示灯是否正常；凡红灯亮表示有故障，绿灯为正常运行指示灯。 (4)检查充电器是否正常充电。 (5)倾听机器的各部分运转声响是否正常。 (6)手摸机体外壳、轴承部位外壳、油管、水管，感觉温度是否正常。 (7)留意发动机或电器设备是否有焦糊等异味。 (8)发现有不良情况，应即处理解决；严重的应停机处理。 (9)凡故障停机，需把故障消除，然后按动机组上的重复手掣，机组方可再进行运作。 (10)对各运行参数，每班记录不少于两次。 5．停车 (1)总控屏的输出馈电开关分闸，脱开电网。 (2)发电机空载运转十分钟后停车。 (3)停止机房的风机、冷却水泵等。 柴油发电机运行管理规定 (1)每天定期巡查机房及机组设备。 (2)每月空载试运行两次，每次 15 分钟，并检查电池液位、接线端子、外围设备运行情况，填写试运行记录表。 (3)油箱内燃油应至少储备 吨， 发现储备不足立即通知主管工程师订购。 (4)发电机置于自动状态，当市电全停，机组自动投入。 如自投失效，马上由当值人员手动投入。 (5)发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。 (6)当值员工每天打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面的灰尘。 (7)保持机房内的通风和照明设施良好。 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 柴油发电机维修保养规定 大厦发电机组及控制屏由高压运行工协助发电机维修公司进行保养，并按运行情况提出大、中修建议。 高压运行工按发电机保养合同要求协助及监督维修公司人员进 行发电机维修保养，并将工作过程和更换零件数目作详细记录，填写发电机试车 /运行记录表。 保养期内发生机组故障应即时通知维修公司，维修公司应负责 24 小时内排除故障，若在时限范围无法排除故障，应将实际情况报告强电系统工程师，再由系统工程师逐级上报，协调时间维修。 工作内容如下： (1)润滑系统：检查液面、漏油；更换机油、机油滤清器。 (2)冷却系统：检查散热器、喉管及连接器；水位，皮带张力及水泵等。 (3)进风口系统：检查空气过滤器、管位及连接器；更换空气过滤器。 (4)燃油系统：检查燃油液。