深圳市福永机场高尔夫海景酒店公寓项目市场调研及定位报告

深圳市福永机场高尔夫海景酒店公寓项目市场调研及定位报告内容摘要：

目占地面积较大，地形起伏，高低错落，可营造较好的小区环境  视野开阔，景观优美，  高尔夫球场，高尚休闲生活领地 二、项目机会点  外向型工业经济和大型专业市场促进福永经济发展的同时为福永房地产带来商机  优美的自然、人文旅游风光使福永经济更具潜力  社会事业在医疗卫生和教育上的发展提升了福永的生活居住条件  便利空港交通对未来酒店业发展可能产生重大影响。  片区房地产市场较为滞后的现状，已得到政府的重视，房地产业未来将做为福永镇重点发展产业，市场发展潜力巨大  房地产市场产品供应类型单一，多样化需求被忽视，存在市场空 白  航港高尔夫球场会员的住宿等需求在球场配套中难以得到妥善解决。  晚间车流及机场航班噪音较弱，相对而言，对居民生活影响较弱。 三．地块劣势  机场路车流如织，噪音污染严重  临近深圳宝安国际机场，飞机起降的噪音对本项目的影响  地段偏僻，配套落后，居住氛围不够浓厚，安全性较差  项目周边交通极为不便，交通隐患令人堪忧  福永镇楼市淡静，非宝安房地产热点区域，市场需求不旺 一． 项目宗地概况及技术经济指标 1. 宗地位置 本项目位于深圳市宝安区福永镇机场大道，航港高尔夫球场对面，东依虎背山，西南向举步之遥即为深圳宝安 国际机场，西面与航港高尔夫球场、珠江口海域隔机场大道相望。 2. 宗地技术经济指标 根据贵司提供的招标文件，项目规划为住宅及商业用地，  总用地面积： 75423 平方米  总建筑面积： 平方米  容积率约为： （以上数据来自项目招标文件，具体数据以政府批准文件为准。 ） 3. 地块现状  项目地块形状较不规则，地势起伏，东向地势较高，北向地势低较矮。  目前地块尚未动工，属生地，地块内尚有棚户居民需要拆迁。 二 .项目地块周边环境及 配套分析 （一）、地块优劣势总体评价 通过对地块周边环境及配套的详细调查，我司认为本地块具有以下优劣势： 1．地块及周边环境优势和机会点： A、地块优势：  处于宝安区未来重点发展的组团 福永镇处于宝安区第一组团 新安－西乡－福永组团， 规划 重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业， 将 建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融和文化中心。  优越的立体化交通条件营造优越的投资环境 福永镇拥有海、陆、空立体交通优势，境内有深圳国际机场和往返香港的福 永飞翼船码头； 广深高速公路，机荷高速公路和 107 国道穿镇而过，万吨级的货柜和散货码头，正在紧张兴建。  项目占地面积大，地形起伏，高低错落，可营造较好的小区环境 地块现状：待开发状态 地块现状：棚户居民房 航港高尔夫球场绿草茵银， 180度无敌景观 本地块总占地面积达 7 万多平米，地形起伏，依山伴林，因此，可营造较好的小区自然环境和较高的物业档次。  视野开阔，景观优美 地块四面周边没有高层物业，举目可眺航港高尔夫球场广袤茵茵绿草，高层单位可凭栏远衔大海，伴依荔林，天高云淡，视野开阔，飞机起降举目可拾，景观资源绝佳。  高尔夫球场，高尚休闲生活领地 与航港高尔夫球场仅一路之隔，是健身休闲的极好 去处。 另外球场客户多为有闲有钱阶层，其倡导高贵优雅的生活方式，也能给客户带来一种心理上的尊贵感。 B、项目机会点：  外向型工业经济和大型专业市场促进福永经济发展的同时为福永房地产带来商机 福永工业以外向型工业为主体，全镇现有内资企业 280 多家，外资企业 522 多家，第三产业方面，建成了深圳市目前规模最大的福永家私商贸城。 这些产业近年来带动了福永经济的快速发展，其从业人员的增长也为福永房地产带来商机。  优美的自然、人文旅游风光使福永经济更具潜力 福永镇依山傍海，东有凤凰山风景区，西有西部海上田园风光和休闲娱 乐钓鱼场。 文化设施方面，有被称为“全国镇级第一文化站”的福永文化艺术中心和面积达 万 M2 的万福广场。  社会事业在医疗卫生和教育上的发展提升了福永的生活居住条件 全镇共有中学 1 所、小学 9 所，幼儿园 15 所，医院 1 间，卫生站 20 间。 其中福永中心小学为市一级学校，福永中学、凤凰小学、塘尾小学为区一级学校。 福永医院 1998 年通过一甲医院验收。  便利空港交通对未来酒店业发展可能产生重大影响。 随着滨海大道、宝安大道、地铁以及西部通道等重要交通要道的建设、开通，将会使本项目区域位置环境得到很大的改善，对吸引关内以 及港澳台同胞来此置业投资起到积极的作用。 同时由于交通便捷，往来经过福永的游客将日益增多，由此对酒店业的需求将会日益旺盛。  片区房地产市场较为滞后的现状，已得到政府的重视，房地产业未来将做为福永镇重点发展产业，市场发展潜力巨大 福永镇房地产市场的发展相对宝安新城片区，龙华片区，西乡片区来说，属于发展滞后的片区，目前仅在售商品房仅时代景苑和万福人家两个项目。 房地产业未来得到政府的支持，其发展潜力巨大，前景看好。  房地产市场产品供应类型单一，多样化需求被忽视，存在市场空白 福永在售楼盘中，二房占市场总供应量的 61%,面积集中在 70－ 80 平米之间； 三房占 %,面积集中在 85－ 95 平米之间；复式占 %；其他户型基本属于市场空白点。 其他类型的住宅（跃式、酒店式公寓等）也存在市场空白。  航港高尔夫球场会员的住宿等需求在球场配套中难以得到妥善解决。 航港高尔夫球场总面积达 84 万平米，目前会员 200 人左右，根据球场经营原则，其会员人数不会超过 400。 目前球场内会所虽有食堂可以解决会员的生活要求，但档次及服务内容明显落后于会员的要求。 综观机场及球场周边配套状况，生活型配套如餐饮、娱乐、休闲等极其有限，而且档次都 较差。 在住宿方面，会员住宿需驱车到机场酒店解决， (机场酒店为二星级标准，该酒店仅提供住宿，无其他休闲服务内容 )。 一条龙似的球场配套服务体系有待完善。 因而球场会员的住宿需求是本项目定位方面一个不容忽视的命题。  晚间车流及机场航班噪音较弱，相对而言，晚间噪音对居民生活影响较弱。 因道路系统的缺陷（很长一段距离内晚间无路灯照射，行人及车辆交通安全存在隐患）所以夜间车流以货柜车为主，日间车流明显大于晚间车流量。 机场航班晚上 20 点左右机场航班比较集中，晚上其他时间飞机航班比较稀松，因而晚间噪音影响较小，噪音的影响 对于本项目部分朝九晚五生活的居家型客户而言可以弱化。 2．地块劣势  机场路车流如织，噪音污染严重 项目紧临机场路，车流如织，交通噪音、汽车尾气污染相当严重。 值得一提的是：因道路系统的缺陷（很长一段距离内晚间无路灯照射，行人及车辆交通安全存在隐患）所以夜间车流以货柜车为主，日间车流明显大于晚间车流量。  临近深圳宝安国际机场，飞机起降的噪音对本项目的影响 深圳宝安国际机场飞机起降航道与本项目的平面直线距离约 350 米，由深圳始发 222 次，白天（ 8： 0019： 00）平均每 5 分钟一班，晚上（ 19： 0023： 00）平均每 10 分钟一班，（其中晚上 20 点左右机场航班比较集中，其他晚上时间飞机航班比较稀松）。 飞机起降所产生的噪音对本项目影响较大。 但日间相对于机场路上车流噪音，后者更为直接和严重些。  地段偏僻，配套落后，居住氛围不够浓厚，安全性较差 本项目地块游离于福永镇中心之外，地块周边方圆 1000 半径以内配套设施极为欠缺，基本难以满足日常生活需要；周边远近距离大多都是工业厂房、宿舍和农民房等，环境质素低、人口杂，有安全隐患。  项目周边交通极为不便，交通隐患令人堪忧 虽然福永大交通的区域优势明显，但本项目周边公交 线路欠缺，目前尚无直通镇中心的公交，摩的代步现象普遍，交通隐患令人堪忧。  福永镇楼市淡静，非宝安房地产热点区域，市场需求不旺 福永镇相距宝安新安和西乡都较远，开发商进入极少，整体楼市淡静， 除龙华外，宝安区的房地产市场热点集中在新安和西乡区域，以本地客户为主，并基本都被这两个区域消化和截流，因而福永镇区内潜在客户需要重点挖掘，区外如沙井镇的需求支撑不可忽视。 （二）、地块周边建筑物、居民及景观 １． 东面 :  建 筑 物：烂尾民房等。  污染状况：无明显污染源。  景 观：虎背山苍翠山景，东南向荔枝林郁郁葱葱。 ２． 南面 :  建 筑 物：下十围村村落。  建筑外观：低矮，陈旧的农民房，视觉效果较差。 东面在建建筑及景观 缓缓着陆的机场航班 深圳机场待客的航班  居民类型：小私营业主、本地居民、打工族，普遍质素较低。  污染状况：无污染。 ３． 西面 :  建 筑 物：航港高尔夫球场、宝安机场等。  建筑外观：低层建筑物，外观很好。  客户类型：高尔夫球会会员（港澳台人士，日籍人士以及本市高尔夫球爱好者），往返深圳的商旅人士等。  污染状况：临机场路，来往车流产生的噪音及废气、飞机起降时的噪音等。  景 观：可近观高尔夫球场美景 及飞机起降等，高层单位可凭栏远眺大海。 ４． 北面 :  建 筑 物：福永镇自然村落、工业厂房等。  建筑外观：外观陈旧，低矮，色彩单调，物业形象较差。  居民类型：本地居民、小私营业主、外来民工、打工族等。  污染状况：无明显污染  景 观：无。 （三） .地块交通条件调查 地块周边的市政交通路网 A．与深圳特区及特区以外其它区域相连接的交通路线： 西面：肆意挥洒的航空高尔夫球场 东南向：郁郁葱葱的荔枝林 西北面：福永镇依稀可见的村落、民房等  107 国道：双向六车道，宝安主干道，距本项目约 5000 米。  广深高速：双向六车道，广深高速宝安出入口，距离本项目约 3000 米。  机荷高速：双向六车道，连接 宝安机场与龙岗区荷坳镇的高速公路，距离本项目 3000 米。 B．与福永镇相连接的交通路线  机场路：双向四车道，紧临本项目。 公共交通起始线路现状 Ａ．公交线路  途径机场大道（本项目）的公交线路： 目前暂无途径本项目的公交线路，出行仅靠摩的代步。  途径本项目周边道路（距离 5001000 米以内）的公交线路： 752 路：福永镇 — 机场  途径本项目周边道路（距离 1000 米以上）的公交线路： 330 路：华联大厦－ 宝安机场 507 路：布吉－ 宝安机场（中巴） 301 路：银湖汽车站－ 凤凰村 310 路：银湖汽车站－ 沙井 F3 路：罗湖 田园风光 F4 路：皇岗口岸 田园风光 B．地铁： 地铁 1 号线从罗湖口岸火车站通往机场，距离本项目 1700 米，计划在 2020 年建成。 3．本项目地块对外交通状况  福永汽车站： 12 分钟车程  航空：宝安机场， 2 分钟车程，约 600 米。  港口 :福永国际客运港口， 15 分钟车程（平时出入港口约 1400 人／天，节假日约 4500 人／天）。 福永码头 —— 便捷的水上交通网络 （四）．地块周边市政配套设施调查 本项目周边（方圆 1000 米半径内）市政配套比较欠缺，但是距离本项目约 2020 米以外的福永镇中心，配套齐全，商业、餐饮娱乐业发达，购物休闲、文教医疗、金融证券等设施一应俱全，以下作简单描述： 1．购物 ● 华润超市 （约 2600 米） ● 龙洲百货商场 （约 2500 米） ● 美联购物中心 （约 2700 米） ● 永安南城购物广场 （约 2020 米） 等等  幼儿园： 福永中心幼儿园 （约 2500 米）  小学 福永镇中心小学 (市级 )。