深圳市横岗君逸酒店开发项目贷款评估报告

深圳市横岗君逸酒店开发项目贷款评估报告内容摘要：

陈薪华 工程部经理 男 深圳 高中 王鹏 销售 部经理 男 深圳 大专 浙江美术学院 贷款企业下设 行政办 、 外经部 、工程部、 业务办 、 财务部、售楼等 ，部门设置齐全。 贷款企业现有员工 323 名，其中 工程技术人员 20 人 ， 企业经营管理者总体素质一般。 单位采用会计政策 (1)会计制度：执行《房地产企业会计制度》。 (2)会计年度：采用公历年度，即从 1 月 1 日至 12 月 31 日为一个会计年度。 (3)记账基础和计价原则：会计核算以权责发生制为基础，以历史成本为计价原则。 (4)记账本位币和外币业务核算方法：以人民币为记账本位币。 发生外币业务时，采用发生当日 的汇价折合为人民币记账，年末对货币性项目余额按年末市场汇价进行调整，由此产生的折算差额计入当期损益。 (5)现金等价物：指三个月内到期，易于转换为已知金额现11 金，价值变动风险小的短期债券投资。 (6)坏账核算方法：坏账核算方法采用直接转销法，发生的坏账损失直接计入管理费用。 (7)固定资产计价及其折旧方法：固定资产标准为使用期限在一年以上的房屋建筑物、机械设备、运输设备及其他与生产经营有关的设备、器具和工具，以及不属于生产经营的设备，但单位价值在 2,000 元以上，并且使用期限超过两年的实物资产。 各类固定资产按 取得的实际成本计价，固定资产折旧采用平均年限法计算。 税收政策 该公司是营业税纳税人，适应的主要税种和税率如下：营业税为营业额的 5%；城建税，税率为交纳流转税的 1%；企业所得税，税率为应纳税所得额的 15%。 企业财务状况及偿债能力评估 企业财务状况 贷款企业近三年财务指标见下 表： 表 4：企业财务指标表 单位：万元 财务指标 2020 年 2020 年 2020 年 基本 财务 指标 总资产 41,043 42,522 47,019 50,444 总负债 16,304 14,482 16,174 19,396 净资产 24,739 28,041 30,845 31,048 流动资产 30,222 29,640 21,443 23,906 流动负债 16,204 12,882 16,174 18,083 期末存货 18,149 17,184 8,518 8,939 期初存货 —— 18,149 17,184 8,518 销售收入 16,833 15,577 19,393 3,617 12 净利润 3,425 3,483 4,313 139 现 金净流量 8,819 5,481 6,406 利润总额 3,682 3,646 4,589 143 财务费用 销售成本 11,981 10,894 12,771 2,264 偿债 能力 流动比率 速动比率 资产负债率 % % % % 利息保障倍数 营运 能力 存货周转率 % % % % 资本积累率 % % % % 赢利 能力 资产净利润率（资产收益率） % % % % 销售利润率 % % % % 利润增长率 —— % % % 近 3 年总资产平均净利润率 % —— 注：表中 “基本财务指标 ”来源于贷款企业提供的近三年的财务报表和截至 2020年 5 月 15 日的会计报表， 20202020 年度财务报表已经审计， 2020 年 5 月 15日的会计报表未经审计。 偿债能力分析 贷款企业的财务报表反映，该企业近三年来的资产负债率远低于房地产行业平均水平（约 60％左右）， 主要是因为企业的主要收入除来源于房地产出租、出售外，还有工缴费，企业每年有稳定的 6,000～ 7,000 万元工缴费收入 ，长期偿债能力较强。 20 2020 年存货量占到总资产的比率在 40~45%， 略低于一般 房地产 开发 企业的 指标 ， 主要是因为企业主要经营业务并不是房地产开发经营。 2020 年存货量大幅减少 主要是 因为开发建设的雅景苑项目销售情况 较好， 存货量 大幅减少 ； 20 2020 年 企业的流动比率 处于合理水平， 2020 年大幅下降 ， 主要是因为存贷大幅减少；但企业的速动比率减小，短期 偿债能力较强。 13 营运能力分析 贷款企业近三年的存货周转在 1～ 2 年左右，因为该企业所开发的房地产项目属中 小 等规模，此存货周转速度在房地产企业中属于正常水平。 盈利能力分析 企业近三年的总资产盈利平均净利润率为 %，从2020~2020 年盈利指标看，企业近年盈利 情况较好。 企业贷款情况 截止 2020 年 4 月 31 日，该企业的 短期借款余额为 10,520万元，长期借 款余额为 1,300 万元，合计为 11,820 万元。 贷款银行 金额 (万元 ) 贷款期限 贷款方式 贷款利率 (%) 建行 200 担保 1,000 抵押 中行 400 担保 400 担保 信用社 800 担保 800 担保 800 担保 1,300 抵押 工行 2,500 担保 农行 500 担保 750 担保 500 担保 300 担保 发展行 200 担保 招行 2,000 担保 合计 12,450 14 企业已开发项目、在建项目及土地储备 表 5：企业开发项目汇总表 类别 项目名称 项目位置 建筑面积 (万㎡ ) 投资总额 （万元） 竣工时间 /销售时间 销售额 （万元） 销售率 完工项目 康乐花园 横岗镇乐园路 11 17,000 1999/1999 22,000 100% 梧桐花园 横岗镇六约 9 12,000 1997/1997 15,000 95% 君逸酒店 横岗镇政府北侧 21,787 在建项目 时代商城 康乐花园 3,500 企业 2020 年度完成房地产投资总额为 3,370 万元，商品房销售收入 3,477 万元，利润总额为 4,589 万元 .。 贷款企业综合评价 财务状况 贷款企业 企业每年有稳定的 6,000～ 7,000 万元工缴费收入 ，长期偿债能力较强 ； 20 2020 年 企业的流动比率 处于合理水平， 2020 年大幅下降 ， 主要是因为存贷大幅减少；但企业的速动比率减小， 短期 偿债能力较强。 企业发展前景 该企业为 横岗镇各村合作成立的股份有限 公司 ， 经营各村属物业的出租、房地产开发等，有稳定的租金收入来源，目前尚有保安村大福工业区的土地储备， 具有 一定 的发展潜力。 15 三、项目概况与背景 项目概况 项目位置 君逸酒店 位于 深圳市龙岗 区 横岗镇镇政府以北、雅景苑以西 ， 距深惠路约 300 米，附近有横岗镇政府、市规划国土局横岗管理所、横岗水厂等市政部门，及八达工业村、横岗村第一及第二工业区、六约工业区、鹏基工业城等多个大型工业区。 项目地块四至如下： 东侧： 锦冠华城二期住宅区及雅景苑； 南侧： 绿化广场、横岗镇政府 ； 西侧： 锦冠华城二期住宅区 ； 北侧 ： 红棉一路，隔路为丽晶中心及贤合村村民自建房。 图片 1：项目位置图 16 图片 2：东侧 — 锦冠华城住宅项目 图片 3： 南 侧 — 绿化广场，地下为停车场 图片 4：西侧 — 隔小区路与锦冠华城相邻 17 图片 5：北侧 — 隔小区道路与锦冠华城相邻 图片 6：北向景观开阔 图片 7：南向景观 —— 镇政府及黄竹坑水库 18 项目简介 君逸酒店 项目位于 深圳市龙岗 区 横岗镇镇政府以北、雅景苑以西 G0821334 号宗地上，总用 地面积 7, ㎡， 该宗地包括居住用地等其它用途，根据《深圳市土地使用权出让合同书》中记载，其中酒店总建筑面积为 44,000 ㎡。 该项目 楼高 28 层，其中 1～ 4 层 为裙楼， 5 层为酒店设备层，6～ 26 层为客房层（无 14 层）， 27～ 28 层为酒店行政楼层，29 层为自助式餐厅。 酒店设有 地下 一 层停车 场 ， 提供 220个停车位。 项目于 1992 年 底 开工， 至 1996 年 主休全部完工 ， 1999 年 3月开始外墙装修 ， 同年底外装修工程完工。 2020 年 4 月 开始室内装修工程 ，截止至查勘日 2020 年 6 月 12 日， 酒店的设备安装基本完工，剩 余少量的调试工作尚未完成 ， 内装修工程完成工程量约为 60%， 预计项目于 2020 年 7 月竣工。 目前酒店的 2～ 4 层已与经营者签订出租经营合同，租期十年（原合同从 2020 年开始计）。 图片 8：项目 夜景 效果图 19 图片 9： 酒店大堂效果图 图片 10；酒店前绿化广场效果图 项目开发现状 2020 年 4 月 酒店开始室内装修工程 ，截止至查勘日 2020 年6 月 12 日， 酒店的设备安装基本完工，剩余少量的调试工作尚未完成 ， 内装修工程完成工程量约为 60%， 预计项目于 2020 年 7 月竣工 开始对外营业。 图片 11： 酒店外观 20 图片 12：酒店大堂现状 图片 13：标准房内景 图片 14：多功能会议厅 图片 15：歌舞厅 图片 16：商务套房 图片 17：桑拿房 21 图片 18：西餐厅 图片 19：中餐厅 图片 20：中餐厨房 图片 21：中餐套房 图片 22：露天泳池 22 项目建设合法性分析 项目开发合法性手续一览表 表 6：项目开发文件表 名 称 单位、文号 文件主体 深圳市房地产开发企业资质证书 2020 年项目开发企业 第 150 名 深圳市横岗投资股份有限 公司 建设工程 项目 开工许可证 （ 综合楼 人工挖孔桩） 编号：宝建开字第921577 号 横岗镇股份投资有限公司 深圳市规划国土局规划设计要点 编号 HG950153 横岗股份投资有限公司 深圳市 龙岗区 计划 统计 局文件 深龙计投资 [1998]58 号 深圳市双义发实业股份 有限公司 深圳市土地使用权出让合同书 深 地合字（ 1998） 5243号 及 补充协议书 深圳市双义发实业股份有 限公司 建设工程 施 工许可证 （ 综合楼 ） 编号：龙施许字第990074 号 深圳市双义发实业股份有限公司 付清地价款证明 深龙国地价证字 [1999]12 号 深圳市双义发实业股份有 限公司 房地产证（土地） 深房地字第6000014164 号 深圳市双义发实业股份有 限公司 深圳市建设用地规划许可证 深规土规许字0620200006 号 深圳市双义发实业股份有 限公司 中华人民共和国 建筑工程施工许可证 （装饰工程） 编号440307202020210102 深圳市双义发实业股份有限公司 根据委托方提供的深圳市工商物业信息中心的《核准内资有限责任公司注册登记的有关资料》显示，深圳市双义发实业股份有限公司股份中深圳市横岗投资有限公司占 10%股权，根据委托方介绍，双义发公司为横岗镇处理本项目建设而成立的房地产项目公司。 项目土地使用权取得 1998 年 12 月 15 日， 深圳市双义发实业股份有限公司 与深圳市 规划 国土局签订《深圳市土地使用 权出让 合同书》 及补充协议书 ，取得地块编号为 G0821334 号土地使用权，地23 价款 合 计 为 50,323,614 元。 根据《付清地价款证明》， 深圳市双义发实业股份有限公司 于 1999 年 2 月 1 日全部付清。 根据委托方介绍，项目用地的前期由深圳市横岗投资股份有限公司投资建设横岗镇综合服务大楼， 1994 年因国家宏观政策调控，项目停工。