深圳市xx投资股份有限公司jy酒店开发项目贷款评估报告

深圳市xx投资股份有限公司jy酒店开发项目贷款评估报告内容摘要：

因为开发建设的雅景苑项目销售情况较好， 存货量 大幅减少 ； 20XX、 20XX 年 企业的流动比率处于合理水平， 20XX 年大幅下降 ， 主要是因为存贷大幅减少；但企业的速动比率减小， 短期 偿债能力较强。 营运能力分析 贷款企业近三年的存货周转在1～ 2 年左右，因为该企业所开发的房地产项目属中 小 等规模，此存货周转速度在房地产企业中属于正常水平。 26 盈利能力分析 企业近三年的总资产盈利平均净利润率为 % ，从20XX~20XX 年盈利指标看，企业近年盈利 情况较好。 企业贷款情况 截止 20XX 年 4 月 31 日，该企业的 短期借款余额为 10,520 万元，长期借款余额 为 1,300 万元，合计为 11,820 万元。 贷款银行 金额(万元 ) 贷款期限 贷款方式 贷款利率(%) 建行 200 担保 1,000 抵押 中行 400 担保 5 400 .10 担保 5 27 信用社 800 担保 5 800 担保 5 800 担保 5 1,300 抵押 5 工行 2,500 担保 5 农行 500 担保 750 担保 500 担保 300 .11 担保 发展行 200 .12 担保 5 招行 2,000 担保 28 合计 12,450 企业已开发项目、在建项目及土地储备 表 5：企业开发项目汇总表 类别 项目名 称 项目位 置 建筑面积(万㎡ ) 投资总额（万元） 竣工时间 /销售时间 销售额 （万元） 销售率 完工项目 康乐花园 XX镇乐园路 11 17,000 20XX/20XX 22,000 100% 梧桐花园 XX镇六约 9 12,000 20XX/20XX 15,000 95% JY 酒店 XX镇政府北侧 21,787 20XX.7/ 29 在建项目 时代商城 康乐花园 3,500 20XX.9 企业 20XX 年度完成房地产投资总额为 3,370 万元，商品房销售收入 3,477 万元，利润总额为4,589 万元 .。 贷款企业综合评价 财务状况 贷款企业 企业每年有稳定的6,000～ 7,000 万元工缴费收入 ，长期偿债能力较强 ； 20XX、 20XX年 企业的流动比率 处于合理水平， 20XX 年大幅下降 ， 主要是因为存贷大幅减少；但企业的速动比率减小， 短期 偿债能力较强。 企业发展前景 该企业为 XX 镇各村合作成立的股份有限公司 ， 经营各村属物业的出租、房地产开发等，有稳定的租金收入来源，目前尚有保安村大福工业区的土地储备， 具有一定 的发展潜力。 30 三、项目概况与背景 项目概况 项目位置 JY 酒店 位于 深圳市龙岗 区 XX镇镇政府以北、雅景苑以西 ， 距深惠路约 300 米，附近有 XX 镇政府、市规划国土局 XX 管理所、XX 水厂等市政部门，及八达工业村、 XX 村第一及第二工业区、六约工业区、鹏基工业城等多个大型工业区。 项目地块四至如下： 东侧： 锦冠华城二期住宅区及雅景苑； 南侧： 绿化广场、 XX 镇政府 ； 西侧： 锦冠华城二期住宅区 ； 北侧： 红棉 一路，隔路为丽晶中心及贤合村村民自建房。 图片 1：项目位置图 31 图片 2：东侧 — 锦冠华城住宅项目 图片 3： 南 侧 — 绿化广场，地下为停车场 图片 4：西侧 — 隔小区路与锦冠华城相邻 32 图片 5：北侧 — 隔小区道路与锦冠华城相邻 图片 6：北向景观开阔 图片 7：南向景观 —— 镇政府及黄竹坑水库 33 项目简介 JY 酒店 项目位于 深圳市龙岗 区XX 镇镇政府以北、雅景苑以西G0821334 号宗地上，总用地面积 7, ㎡， 该宗地包括居住用地等其它用途，根据《深圳市土地使用权出让合同书》中记载，其中酒店总建筑面积为44,000 ㎡。 该项目 楼高 28 层，其中 1～ 4 层为裙楼， 5 层为酒店设备层， 6～26 层为客房层（无 14 层）， 27～28 层为酒店行政楼层， 29 层为自助式餐厅。 酒店设有 地下 一 层停车 场 ， 提供 220 个停车位。 34 项目于 1992 年 底 开工， 至 20XX年 主休全部完工 ， 20XX 年 3 月开始外墙装修 ， 同年底外装修工程完工。 20XX 年 4 月 开始室内装修工程 ，截止至查勘日 20XX年 6 月 12 日， 酒店的设备安装基本完工，剩余少量 的调试工作尚未完成 ， 内装修工程完成工程量约为 60%， 预计项目于 20XX年 7 月竣工。 目前酒店的 2～ 4 层已与经营者签订出租经营合同，租期十年（原合同从 20XX 年开始计）。 图片 8：项目 夜景 效果图 图片 9 ： 酒 店 大 堂 效 果 图 图片 10；酒店前绿化广场效果图 35 项目开发现状 20XX 年 4 月 酒店开始室内装修工程 ，截止至查勘日 20XX 年 6月 12 日， 酒店的设备安装基本完工，剩余少量的调试工作尚未完成 ， 内装修工程完成工程量约为 60%， 预计项目于 20XX 年 7月竣工 开始对 外营业。 图片 11： 酒店外观 36 图片 12 ： 酒 店 大 堂 现 状 图片 13：标准房内景 图片 14 ： 多 功 能 会 议 厅 图片 15：歌舞厅 图片 16 ：商务套房 图片 17：桑拿房 37 图片 18 ：西餐厅 图片 19：中餐厅 图片 20 ： 中 餐 厨 房 图片 21：中餐套房 图 片 22：露天泳池 38 项目建设合法性分析 项目开发合法性手续一览表 表 6：项目开发文件表 名 称 单位、文号 文件主体 深圳市房地产开发企业资质证书 20XX 年项目开发企业第 150 名 深圳市XX 投资股份有限公司 建设工程 项目 开工许可证 （ 综合楼 人工挖孔桩） 编号：宝建开字第921577 号 XX 镇股份投资有限公司 深圳市规划国土局规划设计要点 编号 HG950153 XX 股份投资有限公司 深圳市 龙岗区 计划 统计深龙计投资 [20XX]58号 深圳市双义发实业39 局文件 股份有限公 司 深圳市土地使用权出让合同书 深 地合字（ 20XX） 5243号 及 补充协议书 深圳市双义发实业股份有限公司 建设工程 施工许可证 （ 综合楼 ） 编号：龙施许字第990074 号 深圳市双义发实业股份有限公司 付清地价款证明 深龙国地价证字[20XX]12 号 深圳市双义发实业股份有限公司 房地产证（土地） 深房地字第6000014164 号 深圳市双义发实业股份有限公司 深圳市建设用地规划许可证 深规土规许字0620XX0006 号 深圳市双义发实业股份有限公司 40 中华人民共和国 建筑工程施工许可证（装饰 工程） 编号44030720XX05210102 深圳市双义发实业股份有限公司 根据委托方提供的深圳市工商物业信息中心的《核准内资有限责任公司注册登记的有关资料》显示，深圳市双义发实业股份有限公司股份中深圳市 XX 投资有限公司占 10%股权，根据委托方介绍，双义发公司为 XX 镇处理本项目建设而成立的房地产项目公司。 项目土地使用权取得 20XX 年 12 月 15 日， 深圳市双义发实业股份有限公司 与深圳市 规划 国土局签订《深圳市土地使用 权出让 合同书》 及补充协议书 ，取得地块编号为 G0821334号土地使用权，地价款 合 计 为50,323,614 元。 根据《付清地价款证明》， 深圳市双义发实业股41 份有限公司 于 20XX 年 2 月 1 日全部付清。 根据委托方介绍，项目用地的前期由深圳市 XX 投资股份有限公司投资建设 XX 镇综合服务大楼， 1994 年因国家宏观政策调控，项目停工。 1995 年 XX 镇为完成本项目而成立了深圳市双义发实业股份有限公司，并将本项目用地划归双义发名下（以上权利人变更委托方未能提供相关文件），并与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合书》。 因此本项目前期取得的规划设计要点、桩基工程许可证等为XX 投资股份有限公司名下，后期取得的 许可证等为双义发公司名下。 ◆根据《房地产证》记载，该宗地权益方为深圳市双义发实业股份有限公司，双义发公司具有本地块的开发资质。 本项目用地权属清淅。 42 结论 项目已合法取得 G0821334号地块土地使用权，并付清地价款，办理 了 宗地的土地《房地产证》。 项目 地块 已 取得 《 建设工程 项目开工许可证（ 综合楼 人工挖孔桩） 》、《深圳市规划国土局规划设计要点》、《 建设工程 施 工许可证（ 综合楼 ） 》、《 深圳市 龙岗区计划 统计 局文件 》、《 深圳市 龙岗区 计划 统计 局文件 》、《 深圳市土地使用权出让合同书 》、《 深圳市建设用地规划许可证 》 、《中华人民共和国建筑工程施工许可证（装饰工程）》。 ◆因本 项目 的建设时间较长，且项目建设在双义发和 XX 投资之间有过两次权利变更，因此其施工过程中取得的许可证书建设单位分别为双义发和 XX 投资，本项目施工手续齐全，已取得“ 四证 ”，开发建设手续合法。 项目建设规模 项目规模 43 JY 酒店 项目 总建筑面积为44,000 ㎡。 楼高 29 层，其中 1～4 层 为裙楼， 5 层为酒店设备层，6～ 26 层为客房层（无 14 层），27～ 28 层为酒店行政楼层， 29层为自助式餐厅。 酒店设有 地 下一 层 停车 场 ， 提供 220 个停车位。 项目经济指标 根据委托方提供的《 深圳市 JY酒店可行性研究报告 》、《 房屋租赁合同 》 （ 2～ 4 层） ，项目 主要 经济技术指标如下表： 表 7：项目规划指标表 项目 总用地规划指 标 地块编号 G0821334 其中：酒店总建筑 面积 (㎡ ) 44,000 容积率 （地块总体） ≤ 覆盖率 （地块总体） ≤25% 裙楼经营面积 二层中餐酒楼：2, 44 三层桑拿按摩：2, 四 层 及 夹 层KTV： 2, 客房数 豪华单人间： 98间 标准双人间：240 间 商务套房： 34间 总统套房： 2 间 机动车停车位（辆） 220 注： 地块编号 、 地块 总体 容积率及覆盖率 、酒店 建 筑面积以《 深圳市土地使用权出让合同书 》为准； 2～ 4 层裙楼建筑。