深圳中航地产房地产开发业务运作管理模式85页

深圳中航地产房地产开发业务运作管理模式85页内容摘要：

岗位聘任的审核。 2．员工招聘和选派  负责 制定招聘计划和实施招聘，为公司和项目公司（部）供17 最有价值房产策划 2020 案 给人才；  配合 完成 项目公司（部）高层管理人员 的聘任工作。 3．员工培训  负责公司员工的培训管理工作；  负责 拟定并执行培训计划；  负责 评价培训效果和督促各部门、各项目公司（部）内部培训工作。 4．员工薪酬和绩效考核  负责职能部门经理级以下员工绩效考核管理及汇总整理公司绩效考核结果；  负责管理公司员工薪酬事务，负责审核项目公司（部）薪酬制度；  负责办理员工调动、离职、入职、考勤、 保险和医疗等手续；  负责建立公司员工福利制度。 5． 企业文化建设  负责公司企业文化建设。 6． 行政事务管理  负责建立、维护及推广企业形象识别系统 (CIS)；  负责拟写公司年度工作总结；  负责公司各类公文处理与文件流转控制；  负责公司级会议的会务管理与会务服务以及会议纪要的整理与发放；  负责管理公司印章；  负责公司办公设备、用品管理；  负责公司公务车辆调配、维护、年审、税费缴纳、驾驶员管18 最有价值房产策划 2020 案 理；  负责公司前台接待、公司安全保卫管理、办公环境管理；  负责公司有关对外行政、工商手续办理、公司证照年检、章程变更 等；  负责管理公司书刊、报纸订购；  负责 其他后勤服务。 7．资产管理  负责办理公司固定资产的采购审批手续、采购以及登记建档工作；  负责办理各部门的固定资产转移、报废手续；  主持 盘点固定资产 工作 ；  负责固定资产日常维护和台帐管理；  配合 完成 项目公司清算及固定资产处置 工作。 8． IT 信息管理  负责制订并实施公司信息化建设战略规划及信息系统改进方案；  负责企业计算机信息管理系统开发、维护、更新、使用管理以及网络安全维护；  负责计算机及相关设备的购置、调配、维修、维护保养；  负责公司网站信息内容日常维护更新；  负 责处理公司日常电脑和网络故障，提供 IT 服务。 9． 档案管理  负责档案管理、档案信息化管理及维护；  负责各投资企业重要资料的收集和整理；  负责指导项目公司（部）档案工作；  负责接收项目公司（部）工程竣工后的档案资料。 19 最有价值房产策划 2020 案 三 、项目公司（部）职责 使命： 项目公司（部）为公司发展的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经营目标。 职能： 项目立项后组织制定《项目开发纲要》，并在《项目开发纲要》指导下 主持 项目全过程开发 工 作。 说明： 确定项目拓展意向后，由公司指定人员牵头成立项目前期策划小组进行项目前期策划工作，至项目公司（部）成立。 1． 项目前期准备  负责 制定 管理架构及人员配置计划 ，交由行政人事部审核。 2．项目策划  组织编制《项目开发纲要》，并组织阶段性评审 及最终 评审。 3．设计管理 1）方案设计  负责编制方案设计任务书；  负责 从战略供应商信息库中选择方案设计单位，与设计单位进行沟通联系，完成 方 案设计，组织项目方案设计的评审；  负责办理相关报批报建工作。 2） 初步设计 及施工图设计  组织相关部门 对 建筑功能、结构方案、设备 选型等 进行设计优化并落实 ；  负责 施工图审查单位的考察和确定； 20 最有价值房产策划 2020 案  在建筑专业初步设计完成后，负责聘请专业测量公司进行查丈咨询；  负责编制 初步 设计任务书及施工图设计任务书；  配合 编制《项目限额设计 标准 》 并负责落实 ；  负责从战略供应商信息库中选择 初步设计 及施工图设计单位，与设计单位进行沟通联系，完成初步设计及施工图设计，组织对阶段性及最终的设计成果进行审核；  组织相关部门对设计单位的设计质量提出明确目标，并确定主要设计参数；  负责协调设计单位与相关职能部门之间的配合关系，控制设计进度、质量、建安成本等；  主持 图纸 内部审查；  主持 施工图的图纸会审和技术交底；  负责办理相关报批报建工作。 4．工程管理 1）施工准备  负责 工程施工现场场地准备；  负责获得项目政府相关许可证；  主持 《施工组织设计》的评审工作。 2） 进度管理  负责根据《项目总体开发计划》制定《施工总体进度计划》；  负责审核监理规划及实施细则， 落实 计划执行；  负责落实项目施工进度计划，并及时进行调整；  负责跟踪、协调相关部门与项目有关的工作计划（例如主要设备及主要专业分包等）的制定及执行等工作。 21 最有价值房产策划 2020 案 3） 质量管理  负责落实 施工质量监控，达到验收规范标准 ；  负责审 核关键工序、关键部位的施工方案；  主持 各阶段的工程验收；  负责对工程质量情况进行定期分析，形成质量分析报告，对于典型问题形成案例， 交 工程技术部进入案例信息库。 4） 安全文明 管理  负责 监督施工单位建立 安全文明生产管理规范；  负责检查施工单位的安全文明生产工作，定期组织相关单位对施工现场进行安全文明检查；  配合政府相关部门进行安全文明检查；  负责施工现场社会治安的综合治理；  负责 监督施工单位建立符合公司品牌形象的工地环境。 5）采购管理  负责编制《项目设备及材料采购总体计划》 及《 材料设备采购配合计划 》 ，并交由 合 约成本部 审核；  配合进行公司 组织的项目主体总包招标 、 主要专业分包工程及主要设备 招标；  负责在战略供应商信息库中选择供应商，进行权限范围内的采购工作 ；  负责审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行；  负责 大型设备或主要材料现场验收、材料证明资料收集和手续办理；  负责 评价公司供应商，并知会 相关部门 录入数据库。 22 最有价值房产策划 2020 案 6） 设计变更管理  负责审核工程施工阶段限额范围内的设计变更；  主持 重大或超出限额的设计变更评审；  主持 审核为满足客户需求的设计变更。 7）项目档案管理  负责管理项目各类相关档案；  负责 进行工程信息收集、总结，配合工程技术部建立和完善工程案例信息库。 8）项目危机管理  负责建立《项目危机事件防范处理制度》；  负责处理项目危机事件。 5．成本管理  配合合约成本部落实项目总体目标成本；  负责 编制项目预算， 配合 合约成本部备案抽查；  负责根据施工合同，编制工程款 季度 支付计划，并交由财务部备案；  负责核对供应商材料清单及施工单位 完成 工程量，并核算工程 进度 款 ，办理支付手续；  负责对项目成本控制信息进行统计、归档，制定月度动态成本 报表 交由合约成本部备案；  负责根据《项目结算计划》，按时将工程结算 资料移交至合约成本部，并配合合约成本部完成《 工程结算分析报告 》。 6．营销管理 1）营销策划 23 最有价值房产策划 2020 案  主持 营销策划公司和广告策划公司的选定评审工作；  负责编制 《 项目营销推广总体计划 》，并组织评审；  负责编制 《 营销推广策划方案 》，并组织评审；  负责编制 《 营销费用预算 》 ， 并组织审核；  负责选择物业管理公司，并组织审核、优化物业管理方案。 2）营销推广  负责按照 《 营销推广策划方案 》开展 营销推广活动。 3）销售 管理  负责预售查丈和竣工查丈；  负责办理商品房预售申请，领取《商品房预售许可证》；  负责签订认购协议；  负责向 客 户服务部移交客户资料 ，并配合 客户服务部与客户签订销售合同；  与客户服务部共同负责销售代理公司的管理和评估。 4）售后服务  配合 项目入伙后的工程整改工作；  配合处理 重大投诉。 7．项目合同管理  负责洽谈 权限范围内的相关合同 ；  负责签 定 合同，并严格按照合同规定落实各项工作；  负责对项目相关合同执行结果进行统计 、 评估分析，并反馈至 相关部门。 7．项目收尾  项目竣工验收后负责向政府相关部门移交工程技术档案； 24 最有价值房产策划 2020 案  项目结束后负责向公司档案管理部门移交项目档案；  项目结束后负责与物业管理公司之间的资料交接工作；  主持项目 公 司清算及固定资产处置；  项目结束后负责编制《项目总结报告》。 9．运营管理  负责按时完成月度综合报表并交由运营管理部备案；  根据项目节点完成情况， 负责 按季度完成绩效考核工作；  主持 各重要节点的汇报会议，提高项目运作水平，积累相关专业经验。 25 最有价值房产策划 2020 案 第三部分 项目开发工作流程 一、地产业务开发工作流程示意图 和 项目公司（部） 项目前期策划小组 主责部门 协作部门 工程技术部 合约成本 部 运营 管理部 投资拓展部 营销策划部 产品研究部 客户服务部 项目 拓展 项目策划 设计管理 工程管理 营销管理 客户服务 1 财务部 26 最有价值房产策划 2020 案 （一）项目拓 展工作流程及各相关部门工作 职责 项目拓展工作流程示意图 主要工作流程 责任部门 投资拓展部 投资拓展部 投资拓展部 公司董事会 投资拓展部 配合部门 运营管理部 产品研究部 营销策划部 合约成本部 工程技术部 客户服务部 财务部 投资拓展部 运营管理部 提交成果 土地信息库 分析土地信息甄选目标地块初步确定拓展目标 可行性研究 报告 项目实施决议 《土地合同》 《建设用地规划许可证》 《付清地价款证明》 《土地证》 《固定资产投资计划》 控制要点 准确收集资料及时更新数据 调 查土地背景 防范潜在风险 基础资料翔实 科学理性分析 咨询专业意见 慎重决策 确保手续完备避免法律纠纷 土地信息收集分析 可行性研究 公司内部评审 办理土地获取手续 初步确定拓展目标 27 最有价值房产策划 2020 案 项目拓展工作流程图 项 目 拓 展 工 作 流 程 图土地信息收集分析初步确定拓展目标可行性研究公司评审办理土地获取手续策 划 、 方 案评 审 委 员 会客 户服 务 部董 事 会投 资 咨 询委 员 会财 务 部项 目 前 期 策 划 小 组投 资 拓 展 部运 营管 理 部YNYN土 地 背 景资 料 调 查评 审评 审提 供 客 户需 求 信 息进 行市 场 调 研编 制 初 步 策 划定 位 报 告获 得 土 地使 用 权 益项 目 获 取方 式签 订 土 地使 用 合 同初 步 确 定拓 展 目 标项 目 立 项可 行 性报 告组 织 现 场 勘 察组 织 评 审制 定 可 行 性研 究 计 划土 地 储 备计 划土 地 信息 收 集分 析 甄 选目 标 土 地土 地 信 息库 归 档基 础研 究编 制 初 步 产 品建 议 书Y风 险 控 制报 告（ 初 稿 ）初 步 项 目 总 体开 发 计 划财 务 预 测资 金 筹 措方 案评 审N成 本 测 算报 告工 程 技 术特 点 分 析 28 最有价值房产策划 2020 案 项目拓展流程指引 1. 目的 为保持公司可持续性发展，拓展房地产新项目。 2. 适用范围 适用于房地产新项目发展体系的新项目拓展获取工作，以及为之展开的相应研究工作。 3. 职责 . 投资拓展部： . 负责组织基础研究，定期制定《土地储备计划》，并对研究成果进行归档。 . 以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。 . 参考运营管理部提供的土地背景资料，初步确定拓展目标。 . 负责根据项目初步谈判的结果，确定项 目的运作方式， 组织公司相关部门进行项目现场勘查，并 组织编制 《项目 可行性 研究 报告 》。 . 可行性研究：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，组织 项目前期策划小组 展开相应流程工作，最终形成包含固定内容的 《 项目可行性 研究 报告 》。 . 公司 评审：负责将 《 项目可行性 研究 报告 》 交由公司 投资 决策委员会评审，评审通过后，提交公司董事会评审。 . 负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪。 . 运营管理部： . 在初步确定拓展目标阶段介入，协助投资拓展部从政府相关部门（规划、国土、环保）收集项目相关背景资料及 最新规划（含功能定位、市政交通、配套设施等）。 . 项目前期策划小组： . 在项目可行性研究阶段介入，根据 《可行性研究计划》及现场勘查结果 ，编制《 初步 策划定位报告》 （含市场定位和产品定位） 、《初步产品建议书》、《工程技术特点分析》、《成本测算报告》。 29 最有价值房产策划 2020 案 . 财务部： . 在项目可行性研究阶段介入，根据 项目前期策划小组 提。