润和谷物业管理方案

润和谷物业管理方案内容摘要：

术核定单 （包括质量事故处理记录） G．隐蔽工程验收签证 19 H．沉降观察记录 I． 竣工验收证明书 J．钢材、水泥等主要材料的质量保证书 K．新材料、构配件的鉴定合格证书 L．水电、卫生器具、机电等设备的检验合格证书 M．砂浆、混凝土试块试压报告 N．供水的试压报告 O．绿化工程竣工图纸及相关资料 P．其他技术资料 管理处需建立的资料 1． 物业资料 A．各物业基本资料 B．各物业功能分区资料 C．各物业设备资料 2． 业主资料 A．业主公约 B．办公及居住人员名册 C．各住宅单位居住人员资料 3． 日常管理资料 A．保洁管理记录 ◆ 日常巡查记录 ◆ 绿化消杀记录 ◆ 水箱清洗记录 ◆ 二次供水化验单 B．车辆管理档案 ◆ 车辆详细资料 ◆ 地下车库使用公约 20 ◆ 车辆出入及停放记录 C．装修管理档案 ◆ 装修通知书（附图纸） ◆ 装修工程队安全责任书 ◆ 临时施工人员登记表 ◆ 施工单位营业执照 D．维修服务档案 ◆ 维修服务登记表 ◆ 内部服务协议书 ◆ 维修服务回访记录 E．收费管理档案 ◆ 月收费明细表及汇总表 ◆ 每季度管理费收支公布单 ◆ 委托银 行代收款协议书 ◆ 管理处与外单位签订的各类合同 F．设备管理档案 ◆ 各类公用设施保养维修记录 ◆ 各项机电设备保养维修及运行记录 ◆ 设备分承包方维修保养记录 ◆ 设备检查记录 G．社区文化档案 ◆ 各项活动计划及实施记录 ◆ 图片及录像 ◆ 新闻媒介报道剪集 ◆ 业主反馈意见及各项建议 H．业主意见调查、统计记录 I．服务质量回访记录 21 J．业主投诉及处理记录 K．员工管理档案 ◆ 员工个人详细资料 ◆ 员工业绩考核记录 ◆ 员工内务管理检查记录 L．培训档案 ◆ 各项培训计划及实施记录 ◆ 培训结果考核及跟查 记录 ◆ 军事训练及消防演习记录 M．行政文件 ◆ 政府部门文件 ◆ 管理处及物业公司文件 ◆ 管理处规章制度、通知、通报等文件 二、档案、资料管理办法 档案、资料建立及管理运作流程示意图 档案资料管理运作流程图 润和谷 提供的资料 借阅文件 管理处 档案管理室 管理处 建立的资料 作废文件 张贴文件 复印文件 22 物业管理服务内容及 最终达到效果 23 壹 物业管理服务内容及服务计划 一、 保洁与绿化管理 保洁与绿化管理范围 ◆ 保洁与绿化管理工作将在润和谷授权之区域内作业。 ◆ 管理内容主要为：楼内保洁、楼外及外墙保洁、机电桥 厢、垃圾收集清运、绿化养护与 “四害 ”消杀等。 管理模式与作业要求 ◆ 管理模式：根据保洁区域划分责任范围（保洁岗），落实责 任人；根据各保洁环节不同和小区内不同的物 业特点，将定时或定期集中作业方式与日常巡 视保洁的作业方式相结合，制定物业保洁方案， 实行全天候保洁。 ◆ 作业要求：严格按照 ISO9002 质量保证体系文件有关 程序文件和作业指导书的要求，规范化作业。 保 洁之目的及概念 保洁的目的 保洁作业的根本是清除建筑、建材表面附着的污垢，最终达到提高建筑美观、保护建材寿命、洁净环境卫生的目的。 提高建筑美观 保护建材寿命 注重环境卫生 24 保洁的概念 物业的保洁因其建材、场所、使用者、用途的不同，其相应的清洁方法也不同，清洁也是千变万化，正是这样的变化对作业人员也提出专业化、广泛的建材和冼剂知识的要求。  针对不同的建材采用不同清洁方法（如石材、金属、塑胶等）  针对不同的场所采用不同的清洁方法 (洗手间、办公区、走廊、停车场等）  针对清洁分类采用不同的清洁方法（日常清洁、定期清洁、特 种清洁等）  针对用途不同采用不同的清洁方法 公司之保洁原则  要求物业清洁区域内任何部位必须干净整洁，无卫生死角  关切的服务，给人以温馨的感觉  垃圾及时清理，免除空气的污染  最大程度减少对办公秩序和环境的影响，为物业使用人提供最大便利。 保持建材常用常新  使用适当的洗剂，保持建材外观干净、常新，不受损坏  使用无污染洗剂，保持环境的清新  采用保护措施，避免建材使用中的最小磨损 作业情况督查  现场管理者每日巡查作业完成情况，提供报告书  各区域负责人每月进行互检  各区域负责人每月进行作业指导、监督检查 树立良好的社 会形象，创造一流的工作生活环境  使用高效作业设备，确保环境干净、整洁 25  选用高素质作业人员，注重人员形象教育  严格要求着装整齐，服务语言标准化 清洁作业的实施与方法 清洁的实施 正如前所述每幢物业的情况不同，故对其作业的实施也相对不同： 进行详细的调查 制定完善的作业计划 划分作业不同的区域进行 制定全面的建材保护措施及方法 绿化管理  绿化维护与管理是高档次物业管理必不可少的内容，起到点缀美化的作用。  根据营区人员、地理、整体环境等因素进行科学养护。  合理规划 小区绿化布置，根据季节的不同选择叶和花卉相匹配的盆景。 物业公司 作业计划策定 划分作业区域 调 查 分 析 制定建材保护措施 26 并配备专业技术高的 园艺师。  各绿化区域将设温馨提示，室外绿化植物配挂精致之品种名称卡。  日常养护 ： 对公共部位及室内盆景定时采取浇水、施肥、修枝、除杂草、松土、剪叶、补角、除虫害日常保养工作。  重点养护 ： 对区域内的名贵盆栽进行重点养护，悉心打理。  科学浇灌 ： 根据盆栽植物特点，设计科学的浇水、排水管理方法。  病虫害防治 ： 加强病虫害防治，预防为主，定期施以防治措施。  低温预防 ： 特别注意植物的 冬季保暖 ，制定周详的防低温管理计划。 冬季密切注意天气预报，及早采取防冻 措施。  加强巡视 ： 对名贵品种加强巡查频度，做到万无一失。 保洁、绿化管理特别事项  对日常办公环境和工作秩序可能造成影响的非日常保洁工作，将定期安排于非工作日进行。  日常大面积保洁工作安排于上班前、下班后进行。  日常办公时间以保洁员巡查保洁为主，减少对正常工作的影响。  人员流量较多的业务区域注意保持整洁。  保洁管理工作严格遵守 润和谷 的规定和要求，对未经予授权的部门或区域严禁擅入作业。  绿化消杀作业于非工作日进行，避免药物对人的影响。 如果药性较长，则置警示牌醒示。  各保洁岗负责各自区域的垃圾收集，放于指定地点， 定时清运。 二、 设备设施管理 机电设备及其配套公用设施是物业使用功能的生命线，在日常管理中尤为重要。 本公司将针对小区内各项机电设备的特点，制定严格的作业规程及操作程序。 27 设备管理范围 ◆ 供配电系统 ◆ 给排水系统 ◆ 消防。