海南海口龙歧村旧城改造项目前期总体策划书_[全文

海南海口龙歧村旧城改造项目前期总体策划书_[全文内容摘要：

开发市场分析 09 年海南省城镇居民人均可支配收入达到 13751 元，增幅为 %。 “十一五”期间，海南省人均地区生产总值将向 2020 美元跃升。 发展经验表明，人均地区生产总值 1000— 3000 美元的阶段，是居民消费结构升级、产业结构调整和工业化、城镇化进程 加快的时期。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 海南省房地产发展分析 在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产开发和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南省经济发展的助推器。 ?? 房地产投资： 2020 年房地产投资 亿，增长强劲，所占比重明显。 2020 年海南房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到 %，占 GDP 的 %。 房地产投资额达到 亿元，房地产投资总额不断增长， 09 年增长率在 40%以上。 在全球经济环境陷入低谷的 情况下，海南房地产投资额仍保持高速增长，说明各方投资者对于海南房地产业充满信心。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 ??房地产供求：外来需求旺盛，市场始终保持供不应求态势 海南全省虽然施工面积逐年增长，速度较快，但房屋竣工面积比较稳定，增长速度比较缓慢，这一方面主要反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了海南房地产市场存在的问题，即房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置。 供求方面，由于海南外向型市场特征，主要依靠岛外市场，在目标客户群范围大幅扩展的情况下，需求近年逐级递增 ，而供应增速明显慢于需求，因此也造成了供不应求的态 势。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 海口市房地产市场分析 土地市场 随着海南旅游地产市场的逐渐升温，从 2020 年开始，土地购置面积开始大幅攀升， 09 年，海口市土地购置面积已经达到 万平方米，说明市场投资热度仍然强势。 09 年土地市场非常活跃，以西海岸片区为主。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 海口市房地产市场分析 历年土地成交金额 随着 0 09 年土地购置的升温，海口市土地成交金额也随之快速增长 ，通过数据可以看出，09 年土地成交金额较 08 年同比增长 %，说明海口市土地市场回暖，土地价格在 09年得到快速增长。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 海口市房地产市场分析 房地产投资 从 2020 年开始，海口市房地产市场投资一直保持持续增长的势头， 09 年，全年投资额已达到 78 亿元，增长势头强烈。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 海口市房地产市场分析 房地产投资 房地产投资与固定资产投资同步增长，说明海口市房地产市场趋于健康、稳定的发展态势，房地产市场的快 速发展，使土地的需求大幅增长。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 海口市房地产市场分析 历年施工面积 海口市 2020 年至 2020 年房地产施工面积情况比较稳定 ,保持稳定增长，但增幅呈现逐年放缓的趋势，这主要和国内整体房地产市场环境变化及海口市土地供应情况有关。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 海口市房地产市场分析 新开工面积 2020 年海口市商品房新开工面积为 206万平方米，同比增长 %。 纵观近几年海口市房地产新开工面积走势，可以看出 20 2020 年商 品房新开工面积明显加大，根据房地产开发周期规律，一般从开工到竣工销售的时间在 年之间，以及国际旅游岛的概念下，因此我们预测海口在 20202020 年两年间商品房供应将有所增加。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 海口市房地产市场分析 竣工面积 2020 年海口市商品房竣工面积 万平方米，比去年下降 %，这与 2020 年开工面积大幅下降有关。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 海口市房地产市场分析 市场总体评判 海口房地产市场依托海南强势的 旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。 国际旅游岛大背景下的海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨； 海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势； 典型的外向型市场，其核心价值是较高性、先天性、单一性的强势海景资源； 度假观念、投资观念在大力入侵，外销市场向内陆、港、台、东南亚延伸，二元制 市场正在渗透和反渗透。 以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机；同时，岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然。 海口市场在历经 2 月疯狂之后已逐渐回归理性。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 海口市房地产市场分析 住宅供求分析 0608 年，海口的住宅市场呈现明显的供过于求状态，但是，供求比一直向平稳态势发展，在 2020 年海口住宅市场供求比处于大于 1，说明市场需求十分旺盛，市场存量逐步被消化，市场出现供不应求的形势，未来市场的竞争层面将加大，进入到 2020 年后，政策性的利好催动了海口楼市的火热，市场需求旺盛，购房者众多，再加上海南土地新政政策，使得市场上供应相对不足，供求比差距快速拉大。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 海口市房地产市场分析 住宅成交分析 08 年的海口楼市受到金融危机和国内外楼市影响，使年度成交量一度下跌。 从 09 年 3 月份，成交量出现大幅上涨之后，之后的每月都维持在 20 万平方米以上，楼市回暖增温态势加强。 09 年海口商品住宅成交面积为 万平方米，相比 08 年增长 万平方米，增长幅度 %。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 海口市房地产市场分析 住宅价格分析 高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开。 海口住宅销售价格保持了年 均 18%以上的增长率， 2020 年 112 月海口住宅平均销售价格达到 5088 元 /平方米，较 2020 年上涨了 %，已经突破 5000 元大关。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 海口市房地产市场分析 住宅价格分析 受海南国际旅游岛效应， 2020 年 1 月海口市商品住宅均价已经高达 6627 元 /平方米，较上月扩大 个百分点， 2 月商品住宅均价 7910 元 /平方米，环比上月上涨达 %，成交均价直线突破。 从均价走势图来看， 09 年以来的均价都是持续上涨的，稳中有升，在 稳定成交量的基础上上扬，体现出海口楼市整体市场发展良好的特征，进入 10 年后，国际旅游岛效应拉动了海口房价的上扬，成交均价明显拉高。 在海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。 豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。 2020 年以后，海口的房价整体运行在一个明显的上升通道中，而从 09 年 12 月份开始价格呈现翘尾，进入 10 年后，则每月一个台阶，房价在整体上得到提升。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 海 口市房地产市场分析 客户需求分析 度假、投资、养老等多重置业目的 ?? 20202020 年海口商品住宅成交量岛外客户均占半数以上， 08 年达到 %，始终占据主导地位，呈现典型外向型特征。 09 年由于岛内刚性需求的释放，本地客户有所增长，但是随着岛外市场的不断扩大，海口外向型销售特点将延续，海口本地人已经无法承担高额房价，某种意义上来讲受到了排挤。 政府会出台相关政策调控，保持市场健康发展。 ??岛外客户来源于全国各地，以地区气候环境差异较大的北京、东北、上海、山西以及江浙一带的客群为主，主体构成 比较复杂，以度假、养老、养生为主。 岛外客户需求差异明显，片区购买主体差异大。 * 开发经营策划 — 开发市场分析 客户需求分析 * 开发经营策划 — 开发市场分析 海口市房地产市场分析 未来市场评判 未来市场发展态势分析 受到国际旅游岛效应影响，海南环岛铁路即将通车等利好消息的刺激，以及当前市场供不应求的特征，未来海口房地产市场仍将具有较大的发展空间。 未来市场供应量 近四年海口市场供应量趋于稳定，每年平均在 220 万平方米左右。 受海南国际旅游岛效应影响，大批开发商进驻海南市场，岛 外投资客也看好海南未来发展形势，以及近两年土地购置面积及新开工面积的大幅增加，可以预见，未来两年内，海口房地产市场供应量将同比大幅攀升。 未来市场产品价格分析 从 06 年开始，海口市房地产价格都保持在 18%以上的涨率，这主要是海口外向型市场特征，吸引广大投资客户群，在未来市场实体经济发展尚未明朗化，而海口市场供不应求的局面推动下，预计，全市产品价格将进一步上涨，保守估计，上涨幅度将在 10%以上。 * 开发经营策划 — 开发模式分析 “城中村”特点 城中村的特征 (1)从地域空间上看，“城中 村”应该在城市总体发展规划所划定的城市范围之内； (2)从土地权属来看，“城中村”的土地为集体所有而非国家所有，这是“城中村”的核心特征之一。 也是“城中村”存在的根本条件； (3)从管理体制上看，“城中村”的管理主体仍然是村民委员会，在行政隶属上仍然以乡镇体制为主，少部分是街道办事处； (4)从户籍上看，“城中村”的村民仍然是农业户口，因此在理论上他们仍然可以承包土地，虽然可耕种的土地数量实际上往往很少甚至已经没有。 (5)从经济关系上看，“城中村”周围已基本上形成完善的商业环境，村民的现代商业意识也已基本 形成，更重要的是，村民的生活来源也基本上依靠二、三产业或全部是房租。 城中村形成的原因 “城中村”保留了以家庭为单位、以宅基地为基础的居住用地，失去了耕地的村民利用耕地补偿金建造的高密度的、用于出租的“牵手楼”，适应了大量流动人口进城后对低租金住房的需求，同时亦增加了村民的经济收入。 政府“绕开村落”的空间拓展思路，使这里被城市建成区所包围，呈“镶嵌状”散布在城市新建职能分区内 (甚至在城市 CBD 周边地区 )的“城中村”恰恰提供了低收入住房，并使流动人口的居住地和工作地相重合。 * 开发经营策划 — 开发模式分析 “龙崎村”特点 龙崎村区位于海口市中心商务区的社区，同时也处于省级行政中心区，四周有完善的市政道路和商业服务设施，属于成熟型特征的城中村。 建筑概况： 由于没有经过统一规划，建筑布局混乱，新旧建筑混杂，市政基础设施严重，建筑类型以二到四层的私宅为主 ，建筑景观有海南自然村落的特色，村内抢建风盛行，各式建材堆了满地。 社会概括： 由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，给城市社会治安和人口计划生育带来了难题，由于“城中村”的房屋为私人拥有，在利益驱动下，居中将闲置的房屋租给来外来人人口居 住，这些外来人口良莠不齐，是社会治安的隐患源。 外来人口的大量入住，给计划生育工作带来了很大的难题，由于对这些流动人口难以管理，造成了这些流动人口的生育处于放任状态，增加了社会的压力。 同时“城中村”的存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现的“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地居民的生活质量和生命财产安全，也影响到新市中心入海府路延线景观及海口市的整体形象。 国内成功“城中村”改造模式 深圳模式 综合整治 全面改造 全面改造类则进一步分为整体拆建和局部拆建，以给 改造工作提供更明晰的分类指引。 为保证村民利益，市政府、行政区政府都给予了多种优惠， 一是建成后除公共配套设施外，其他部分建筑可进入市场运营； 二是对行政村改造采取特事特办原则，提高改造效率； 三是制定灵活的拆补方案，对村民的合理利益予以保障。 另外，行政区政府还拨出资金近亿元，用于行政村改造的前期工作、市政基础设施、公共配套设施建设和项目资金缺口补偿等项支出。 改造过渡期间的安置费用采取租金补偿方式，按栋计算，每平方米面积的租金补偿为 20元 /月，按季支付，直到交付新房为止。 建设周期暂定两年，租金补助为 20元 /平方米，不低于目前行政村出租价格水平。 对于顶风抢建的私房，政府不予补偿。 而对于认定的私房，搬迁、回迁补助费政府一次性给予补偿。 开发经营策划 — 开发模式分析 武汉模式 市场运作 有情操作 武汉“城中村”改造最大特点在于土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让。 按照“城中村”综合改造政策规定，开发用地与还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的 倍。 其中多出的 15％，一方面是让有开发资质的村集体经济组织，在争取 自行改造的竞争中处于有利地位，有效保护村集体经济的利益和落实改造资金；另一方面是给前期进入的开发商以适当补偿。 即使先期进入的开发商在土地挂牌后最终没能拍到这个地块，也可以获得 15％的补偿，同时村集体仍可获得还建安置房的建设资金以及村集体土地的补偿金。 在基础设施配套资金方面，土地出让金、增值收益的 60%划转给“城中村”所在的区财政专户储存，专用于“城中村”综合改造中的基础设施建设，例如道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等； 40%由市政府统筹用于“城中村”市政基础设施配套建设，真正实现“专 款专用”。 国内成功“城中村”。