海南万国大都会项目可行性分析报告

海南万国大都会项目可行性分析报告内容摘要：

颇为得风唤雨。 这些新规划的商业新军，或打专业精品牌、或走综合型休闲购物路线，形成错位经营、细分市场的格局。 但 城市滨水区域从来都是旅游目的地，其中，当然有商业的存在，但那都是旅游商业，决不会是一个城市的商业中心。 城市商业中心的形成要有商业人气的聚集。 以海口为例，人们到人气较足的万绿园、世纪大桥、西秀海滩、假日海滩等滨水区域的目的非常明确，都是来休闲的，不是来购物。 海口 的滨水区一字长蛇地排列，不具备大型商业竞争者聚集的条件，零星的商业开发项目形成不了气候。 海口的滨水区域步行和坐车皆不方便，服务配套 跟不上。 解放路老商圈 将融入 海秀 路大 商圈 传统的解放路老商圈早已接受了海秀路商圈的崛起 ， 作为老城区的解放路商 海南万国大都会 20 圈，就目前而言，解放西路的休闲品牌专卖店以及书店、影院等，已经使这一商圈具有了年轻人的文化特色。 但 目前解放路商圈的停车难也是一个很大的制约。 从地域上来看， 解放路老商圈 紧邻海秀路 商圈 ，从发展的趋势来看， 解放路老商圈 由于 万国大都会 大商业圈 的兴起， 解放路老商圈 将融入 海 秀路大 商圈 即“ 万国大都会大商业圈 ”， 并与 万国大都会 大商业圈形成互补。 府城商圈羽翼日渐丰满 府城的商业 圈 属 琼山区区域性商业圈，琼山区商贸业的现状 是 不发达， 但 琼山 区 人口密集，居民的购买力有很大潜力，因而 近几 年来， 新 增了佳和超市、中山电信城、天茂百货 、 府城 步行街 等多个商业点。 府城的商业 圈从目前来看整体消费能力有限， 商业圈 的发展受限。 府城和东西湖商圈类似，商业气氛一直以来非常浓厚，可是商业物业陈旧，商业建筑形式对形象塑造支援不足。 相对全海口市中高档商业物业，在智能化、自动化、服务体系等软硬件支 持方面几乎为零。 但不同的是府城距离各大商业中心的距离足够远，作为一个人口密集住区也就具备了商圈形成的前提。 事实上府城的商业发展早已形成了一个以中山路为核心，以日用百货为主，且行业相对集中的乡镇级的商圈，剩下的只是升级换代问题。 在短线投资价值上讲，档次不高的商业熟地比高档物业的商业生地要高，且风险较小。 琼山区具有潜在优势：城区南扩有充足的空间和发展的余地，未来一两年内，海口的环城高速、同三高速、货运大道、迎宾大道将在这里形成完善的交通网路，南渡江两岸、东海岸建设的规划将给琼山区带来发展机遇。 海南万国大都会 21 秀英商业圈 升级 还有待时日 秀英距离海秀东商圈距离足够远，从老百姓日常生活便利需求上看距离一个大商圈太远的人口密集区域，必然要求有自己的商圈。 一个区域商圈的形成总要有一个核心区域向周边辐射，秀英未来商业核心区在哪里。 似乎难住了不少投资者。 人口密集程度已经为商圈的形成做了铺垫，并在围绕金牛岭公园的海秀西、海垦路为中心形成了一个原始意义的小商圈，该区域交通组织通畅、商业氛围浓厚、人气鼎盛，初步具备了商圈的雏形。 以原始居民和外来务工人员为主流的秀英村为代表，消费人群在消费档次上还不是很高。 但转折的机会正在形成。 目前以金 牛岭公园为中心的“金牛板块”住区正在迅速生成，近２００万平米的中高档住宅开发面积呼之欲出，在售的“奥林匹克花园”、“都市森林”、“时代雅居”、“雅庄花园”、“明隆花园”等项目随着“沃尔玛”进驻板块的消息而走俏，仅农垦城即将主导开发的“绿海佳苑”、“西岭华庭”等多个项目总建筑面积达７０万平方米，日益为该地区商业发展提供充足的人气和消费力。 海垦路上５万多平米建筑面积的“ 香樟林风情 街”项目将成就海口第一个南洋风情商业街 ， 估计旧城改造后的海垦路北段最终将成为发育中的秀英商圈区域核心。 但 秀英 区 商业圈升级还有待时日。 综合评述 ： 万国大都会周边商业网点众多、商家云集、业态丰富、经营良好、人气鼎盛（海秀商圈约 2030 万日均人流量）， 具备了必要的商业大氛围 ；是唯一的海口 市中心的 核心商圈、市级商业区，已经形成较大的中高档消费人气 ，目前， 海南万国大都会 22 随着“ 一园两湖 公园”和大同路的改造，一个 以 “ 万国大都会 和 一园两湖 公园”为中心的，以海秀 路 、 大同路、龙华路、解放西路 、 新华路、博爱路、得胜沙路等合围的 市中心 万国 大商业圈正在 逐步 形成 ； 海口商圈发展态势：三足鼎立、一枝独秀（ 海秀商圈、 解放路商圈 、 国贸 商圈 三足鼎立， 海秀商圈 一枝独秀） ，商 圈中各商业不断更新换代，呼唤新形态商业 ， 随着商圈的发展， 解放路老商圈 将融入 海秀 路大 商圈 （ 万国大都会大商业圈 ） ； 通过 《 海口市与内地城市各项经济指标状况对比 表》 数据分析来看，海口人均商业面积较大（ 平方米 / 人），商业竞争相当激烈，但 海口人均社会零售额： 9435 元，佛山人均社会零售额： 元；海口的人均 GDP 只相当于佛山的 50％，但人均社会零售额已经达到了佛山的 84％ （海口人均社会零售额： 9435 元，深圳人均社会零售额： 17368 元；海口的人均 GDP 只相当于深圳的30％，但 人均社会零售 额已经达到了深圳的 60％ ）， 这显示了消费者强烈的消费欲望，人均社人会零会 零 售额较 高，消费高，消费欲望强烈； 市场容量大。 海口 社会消费品零售总额已突破 160 亿元， 近年来，海口经济发展迅速，居民的收入水平提高较块，人口规模总量已 超过 171 万，城市居民的居住密度高，居民的购买力提高，购买潜力大， 城市居民 个人可支配收入也突破 1 万元以上， 到2020年，全市生产总值达到５６５亿元，年均增长１１％；财政总收入达到１１４亿元，年均增长１１％；城镇居民人均可支配收入１５３５０元，年均增长８％；农民人均纯收入６１６０元，年 均增长８％；社会消费品零售总额２７３亿元，年均增长１２％；全社会固定资产投资五年累计 海南万国大都会 23 达到１０１５亿元，年均增长１０％；城镇登记失业率控制在４％以内，人口自然增长率控制在６‟以内， 这些都反映了海口城市零售市场的容量在不断扩大，消费市场发展潜力大； 中国城市购物中心的发展基本条件之一 人均 GDP 接近 2500 美元，目前 海口人均 GDP19980 元（相当 2600 美元），已具备发展大型 购物中心的适宜条件 ； 本项目周边居住人口、工作人口、流动人口聚集度高，购买力强， 消费群体稳定 ； 海秀商圈正处于 更新换代 的时期 ，未来发展的重点是新形态、复合型的商业，随着海口经济及商业市场的快速发展，海口人 消费观念将会不断更新换代，这说明开发购物中心符合时代发展的需要； 海口人消费特点： 追求健康生活，对质量型的饮食和娱乐消费，敢于消费，追求名牌潮流，崇尚健康、自然的生活，喜好不一样的购物体验，对外来事物接受程度较高， 海口人崇尚新鲜体验的消费心理符合新形态的综合性商业发展； 海口现存商业多为传统业态，以购物为主，缺乏上档次和规模的餐饮娱乐聚集区，缺乏大规模停车场地，作为 万国大都会项目自身的条件 体量、单层面积、和广 场、停车场，为整个项目提供了竞争优势。 海口商业网点五年发展规划措施： 一心两带三级四区的商业规划，确立海秀商圈为唯一的市级商业中心，以热带滨海旅游休闲购物为特色，使商业网点和旅游景点融合，加快现有商圈的设施升级，重点发展现代形态的商业设施和会 海南万国大都会 24 展经济，成为北部湾区域商贸中心，海秀商圈正处于更新换代的时期，未来发展的重点是新形态、复合型的商业。 （资料来源：海口市规划局） 以上这些都具备了 购物中心发展的必备条件，说明海口发展购物中心已初具条件，是发展 购物中心的较好时机 ；同时，也 是 万国大都会 发展 购物中心的 最佳 时机。 第五 章 海口消费市场 分析 一、 城 乡 人 口 分 布 项 目 城镇人口数 城镇人口占总人口比重 年 份 1990 2020 2020 1990 2020 2020 增减 海南省 海口市 100 从表中可以看出海南省及海口市城镇人口从 1990 年 2020 年的变化，从绝对数来看，随着经济的增长，海南省及海口市城镇人口绝对数 增长较快，都翻了一倍， 2020 年至 2020 年，城镇人口竟然出现了负增长。 从城镇人口占人口总比重来看，至 2020 年，海南省城镇人口占总人口比重达到了 %，略高于全国平均水平（ 43%），城市化发展水平较快。 海南万国大都会 25 二、海口市各区域 人口分布 状况 秀英区 ： 面积 平方公里。 户籍人口 万人， 其中非农业人口 万人。 辖 6 个镇、 2 个街道办事处、 69 个村委会、 16 个居委会 、 社会消费品零售总额 ； 龙华区 ： 面积 平方公里。 户籍人口 万人 ，其中非农业人口 万人。 辖 5 个镇、 6 个街道办事处、 52 个居委会、 54 个村委会 ， 社会消费品零售总额 亿元 ； 美兰 区 ： 面积 平方公里。 户籍人口 万人 ，其中非农业人口 万人。 辖 5 个乡镇、 8 个街道办事处、 50 个居委会、 53 个村委会 ， 社会消费品零售总额 ； 琼山 区 ： 面积 平方公里。 户籍人口 万人 ，其中非农业人口 万人。 辖 8 个乡镇、 1 个街道办事处、 18 个居委会、 72 个村委会 ， 社会消费品零售总额。 从以上数据来看， 万国大都会 所在的二个交汇区： 龙华区 户籍人 口 是 万人 ， 美兰 区 户籍人口 万人 ，是海口最大的 二个区，二个区 户籍人口 合计人口达到。 海南万国大都会 26 三、 海口消费市场的消费人群与消费力状况 海口的消费水平并不 算太 高，决定的消费者的消费圈跟人口收入有着 很 大的关系。 02020400060008000100002020 2020 2020 2020人均收入人均支出 四、 海南 城镇居民家庭年人均消费性支出及构成 项 目 1987年 1995年 2020年 2020年 2020年 2020年 04年消费支出构成（ %） 年人均消费性支出 1. 食 品 2. 衣 着 3. 家庭设备用品及服务 4. 医疗保健 5. 交通与通讯 6. 娱乐教育文化服务 海南万国大都会 27 7. 居 住 8. 杂项商品与服务 另， 根据 海口市 2020 年统计年鉴显示 ： 海口市 批发、零售和餐饮的年消费额在 亿元 其中批发和 零售消费为 亿元 ，增长 %， 餐饮消费为 亿元 ，增长 %。 居民消费结构升级趋势加快，其中全年限额以上企业 汽车类销售额 亿元 ， 家用电器和音像器材类销售额 亿元 ，分别增长 %和 %。 全年居民消费价格总水平比上年上涨 3%，其中食品价格上涨 %，衣着价格下降 %。 2020 年 城镇居民消费水准 食品类 年人均消费 元 服装类 年人均消费 元 居住类 年人 均消费 元， 年人均 可支配收入 元 ， 年人均 可支配 消费性 支出 为 元 存贷款规模扩大 到 2020 年 城镇居民储蓄存款 达 金融机构存款额达 亿元 海南万国大都会 28 金融机构各项贷款余额 亿元 五、 海口 商圈消费之特征 分析 作为海南省省会城市，海口 是连接大陆和下面各县市的枢纽， 具有 强大的聚集作用和辐射作用，整合全省各市县的资源，立足海口，服务全省，面向全国，带动全省商贸经济迅速发展， 又有旅游、农业产业支柱 ，所以，海口是海南省消费能力最强的城市。 但 由于海口是岛屿经济 ， 受地理位置与观念的制约， 海口 的经济发展明显落后于沿海与 内地 城市，特别是新兴的行业如 IT、金融、服务、商业等领域明显滞后 ，所以，海口整体贫富差距悬殊，在零售、服务等行业中的消费方式各不相同。 其中： 以政府公务员、部队军属、企事业单位、机关职工为主的消费群体在餐饮、娱乐、零售方面的消费，由于收入高、稳定，在此方面的消费将趋向于高端，需要有舒适的消费环境。 在消费品方面除民生必须品在本地商场采购外，大件的高价格的商品主要会在海口市采购；这类消费群体 仅占总消费人群的2530%左右。 城乡居民生活水平稳步提高。 2020 年 ,全市城镇单位在岗职工工资总额 亿元，比上年增长 %；在岗职工年平均工资 20220 元 /人，增长 %,首次突破 2 万元大关 (不包括私营企业、乡镇企业及个体从业人员所获取的劳动报酬 )。 据 2020 年抽样调查，城市居民人均可支配收入 9740 元，增长 %； 海南万国大都会。