泉州某住宅小区物业管理方案(荐

泉州某住宅小区物业管理方案(荐内容摘要：

（六）清洁费 8780 8． 19 （七）安防费 1494 1． 39 （八）不可预见费 2687 2． 51 （九）社区文化费 2768 2． 58 （十）管理佣金 6651 6． 20 （十一）法定税费 5592 5． 21 按收入合计的 6%计提 合 计 88150 105． 67 93． 11 人工费明细表 岗 位 人 数 工资标准 月工次额 备 注 经理 1 4000 4000 事务助理 1 1800 1800 客服主管 1 1500 1500 客服助理 5 1200 6000 出纳 1 1200 1200 环境主管 1 1500 1500 监控 3 800 2400 绿化员 2 800 1600 保洁员 6 700 4200 工程主管 1 1500 1500 车管员 4 800 3200 水电工 3 1100 3300 日常维修 安防主管 1 1500 1500 安防班长 3 1300 3900 安防员 12 1100 13200 8 小时 厨师 1 800 800 小计 46 51600 费用合计 51600 办公费明细表 费用项目 子项目 测 算 依 据 费用小计 办公费 交通费 日常租车估算 200 通讯费 电话费 两部电话，平均每部月 120元，共计 240元 240 手机费 2 部，平均 150 元 ∕月 300 服装费 管理人员 夏装 2 套 :150 元∕月，冬装 2 套： 200 元∕月，（ 150+300） 2 套 12∕ 24（两年折旧） 450 护管员 夏装 2 套 :100 元∕月，冬装 2 套： 150 元∕月，（ 100+200） 2 套 15∕ 24（两年折旧） 375 其他员工 夏装 2 套 :100 元∕月，冬装 2 套： 200 元∕月，（ 100+150） 2 套 19∕ 24（两年折旧） 475 办公用品 14 人（办公室及领班长以上人员） 30元∕人（包括公共办公用品） 420 合 计 2460 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 费用项目 子项目 数 量 单 价 费用小计 备 注 办公设 备原值 电脑 5 4000 20200 打印机 1 1500 1500 传真机 1 1000 1000 电话机 3 150 450 复印机 1 8000 8000 对讲机 15 1000 15000 办公桌椅 经理 1 800 800 管理人员 9 300 2700 值班室 4 200 800 文件柜 经理 1 800 800 部门 10 400 4000 电视机 1 1000 1000 热水器 1 1000 1000 验钞机 1 200 200 沙发、茶几 1 800 800 保险柜 1 1000 1000 工具设备 数字万用表 1 200 200 钳形电流表 1 300 300 兆欧表 1 1000 1000 工具柜 3 500 1500 管道疏通机 1 1500 1500 电焊机 1 1000 1000 冲击钻 1 1000 1000 电锤 1 2020 2020 小推车 5 300 1500 高压水枪 1 1500 1500 剪草机 2 5000 10000 修边机﹨绿篱剪 1 6000 6000 小计 86550 （三）固定资产折旧费计 8655 （残值） 1118 按 5年折旧，折旧扣残值为 10%计算 （四） 低值易耗 品摊销 清洁工具 批 1 3000 125 按两年摊销 榨水车 台 20 240 200 维修工具 批 1 6000 250 绿化工具 批 1 2020 167 办公文具 批 1 3000 250 安防、消防工具 批 1 5000 417 低值易耗品合计费用 1408 设施设备维护维修费明细表 费用项目 子项目 测 算 依 据 费用小计 给排水系统 日常维修与更换配件 每月估算 2020 照明系统 维修费用 原值估算 50万元，按原值 5%计算 208 更换费用 原值估算 50万元，按每年 %更新（ 40年更换一遍）， 12个 月摊销 1042 监控系统 维修费用 原值估算 50万元，按每年原值 5%计算 208 消防系统 维修费用 原值估算 80万元，按原值 2%计算 133 运行养护费合计 3592 清洁、安防、不可预见费、管理佣金明细表 费用项目 子 项 目 测 算 依 据 费用小计 （六）清洁绿化费 卫生消杀 每月消杀 4次，每次 300 元 1200 清洁化粪池 共 83 个，平均每个每次 200 元，共 16600 元 1383 清洁材料（ 1） 普通工具 500 清洁材料（ 2） 普通清洁剂 1500 清洁材料（ 3） 樟脑球、洁厕净等 300 喷泉、水池水质处理费 冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月两次∕每次约 500 元 1125 绿化材料 按每平方米 元∕月 2772 清洁费合计 8780 （七）安防费 建筑面积 298800 平方米，按 元∕平方米∕月计算 1494 （八）不可预见费 按前七个项目的 3%提取 2687 （九）社区文化费 按前八项的 3%提取 2768 （十）管理佣金 按前九个项目的 7%提取 6651 总体管理构想及各项规章制度 针对住宅小区的自然条件和业主构成特点，对小区采取的总休管理思路为： 安防管理： 安防管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作 ，必须做到万无一失。 针对项目特点，采取半封闭、半开放式管理，即在人员管理上将进出小区的人员区分为业主、散客、闲杂人员，分别采取不同的管理控制手段来确保无危险人员进出小区；在交通、物品出入管理上，采用“ 记忆＋规范”法标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全。 公共事务管理与人性化服务 针对住宅小区业主成份，在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有： 采取酒店式一站服务的方法，只需业主打一个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。 所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。 所有员工的工作均是按照业主的生活节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。 环境服务管理 环境服务是 形象工程。 针对环境管理这类工作的特点，采用如下管理方式： 定额档案制。 首先分清洁和绿化制定出不同的标准。 按照标准配置保洁员、绿化工，从而确保环境服务质量。 按照 ISO14000 国际环境质量体系的要求，全面管理小区的生活环境。 不仅对传统物业管理的清洁绿化加以管理，而且将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等方面，必将带给业主一个宁静、优雅、洁净的生活环境。 机电设备的维保管理 小区机电设备包括高低压配电房、治安消防监控系统、水泵房、电梯等。 本公司在机电设备、房屋 设施和业主家庭报修管理上将采用本公司独具特色的标准化管理和定人定机制。 定人定机制：将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚量化，以保证设备的运行状态。 时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理。 不均衡管理：针对设备的维护特点来安排设备的维修养护工作。 对设备的检修工作基本上做到不影响业主的正常工作，“零干扰”业主。 内部运行机制 内部管理机制全方位地推行了标准化管理。 全面推行成熟的标准作业规程。 各项规章制度 公 众 制 度 《装修管理规定》 装修施工队和装修方案的选择 a. 为了更好地对二次装修的进行管理，从业主利益出发，建议业主装修尽量选择实力强、信誉好、经过培训取得合格证书的装修企业。 b. 业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，项目管理中心将对装修方案进行严格的审查。 装修申报 a. 住户装修，必须提前七天向项目管理中心申报，公共事务助理对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。 b. 业主领取《装修审批表》、《装修人员登记表》等 ，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。 装修审批 a. 业主必须如实填报装修内容，并向项目管理中心提交装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文（涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续）。 b. 在接业主（住户）递交的装修方案一周内，事务助理会同工程服务部、安防部对方案。