沈阳千缘地产工程管理全套文本_

沈阳千缘地产工程管理全套文本_内容摘要：

权可在现场代行项目经理的部分职能，并及时向项目经理汇报工作。 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 15 开发商 项目 管理管理机构 项 目经理 （ 1 人） 项目设计经理 或 总工 （ 1 人） 招 标 组 （ 2 人） 项目管理经理 （ 1 人） 对外联络组 （ 1 人） 专家 顾问 设计管理组 （ 3 人） 材料组 （ 1 人） 工程 技术 组 （ 6 人） 预决算组 （ 3 人） 综合服务组 （ 2 人） 设计 单位 专业负责人 建筑结构 水 暖 电 气 安全文明 其他专业 图 1 项目管理组织机构框图《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 16 可直接与 工程 承包商、材料供应商、外部职能部门联络和协调。 组织检查和审核施工承包商承担的已完成工作，组织协调本项目的交接和验收工作。 三、 专家顾问 对于项目实施过程中遇到的各种技术 、 经济难题 进行解答，并提出解决办法或替代方案 ，是项目管理 部的智囊机构，向项目经理负责。 职能部门 一、 招标组 负责整个项目招标工作的具体实施 ，在项目管理 经理的领导下编制招标文件 、组织招标、协助开发商合同谈判。 二、 材料组 负责整个项目甲方供材的采购、 验收 ， 协助招标组进行材料招标， 编制采购计划、制定采购原则 、协助开发商设备催交。 三 、 工程技术组 负责整个项目实施过程中的所有工程管理工作，配合工程招标、编制管理计划和管理细则，审核施工组织方案， 监督监理单位的三控制工作 ，组织设备调试、竣工验收。 四、 预决算组 负责整个项目的工程款支付、工程签证管理、索赔和结算管理。 五、 对外联络组 负责项目整个实施过程中的所有对外关系工作， 包括 协助 办理工程审批手续、与相关管理监督部门进行沟通、处理各种 外部 突发 事件 等外部事宜。 六、 综合服务组 负责现场办公室的文秘、信息、合同管理 、后勤 保障等工作。 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 17 专业工程师 专业工程师包括 建筑结构、电气、给水 排水、采暖空调、机械设备、工艺、管道以及翻译等专业人员。 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 18 项目管理的实施 、策划阶段的管理 、 项目策划的主要任务 一、 环境调查和分析 主要包括 建设环境 (能源、基础实施等 )、建筑环境 (风格、主色调等 )、自然环境、市场环境、政策环境、宏观经济环境。 二、 项目定义和论证 主要包括 开发或建设目的 、 指导思想 ，建设项目的 规模、组成、功能和标准 、 总投资 、 开发或建设周期。 三、 组织策划 主要包括 决策期的组织结构、决策期的任务分工和管理职能分工、决策期的工作 流程。 四、 管理策划 主要包括 建设期管理总体方案、运行期设施管理总体方案、经营管理总体万案。 五、 开发或建设成本分析 主要包括 开发或建设效益分析、融资方案、资金需求量计划。 六、 技术方案分析和论证。 七、 项目的 风险分析 主要包括 政治风 险分析、政策风险分析、经济风险分析、技术风险分析、 管理风险分析。 、项目策划的具体内容 一、 项目的市场调查 房地产市场调查的 主要内容一般包括 ： 市场调查的类型、方法和步骤 ，调查问卷 的设计， 市场调查的误区 以及 与市场调查机构的合作。 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 19 三、 消费者心理与行为分析 分析内容一般包括： 购房者的心理路径 、 不同购房者的心理 和文化 差异 、家庭与购房者心态 、购房者的行为 等内容。 三、 项目市场定位 市场定位要清楚 市场定位准则 和 定位流程 ， 发掘项目的差别优势 、利用 房地产项目的概念设计与演绎 以及 楼盘的命名与注册 等技术手段来进行市场定位。 四、 项目的规划设计 内容包括： 项目总体规划 、 项目建筑风格 、 项目景观设计 、 项目户型设计 、 中国住宅厨卫的发展方向 、 项目配套设施。 五、 项目定价 项目定价要考虑 房地产定价与估价的差异、房地产价格的影响因数 ，然后确定 定价目标 、 项目定价的方法 ，并利用 可比楼盘量化定价法。 项目定价 要 确定 的详细程序 、 确定垂直价差 和 水平价差 ，正确 运用价格组合、价格和租金的转换 等方法技巧， 正确运用调价策略、价格促销策略、价 格促销策略中的 变招 等手段来进行。 六、 项目广告策划 项目广告策划要制定 广告策划目标 ，进行 广告费用预算、甄选广告公司 ，正确 选择与运用广告媒体 ， 确定主题和卖点 ，利用一定的 广告设计技巧 ，合理安排广告节奏。 、设计阶段的管理 设计工作的优劣决定了整个项目建设的优劣，它对工程的质量、进度、费用都起着决定性的作用。 、 设计工作可能存在的问题 设计管理工作不当 可能 造成 ： 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 20 （ 1） 设计粗糙， 图面布局较乱，错漏碰缺现象不断 ，计算书错误，图纸 设计深度满足不了施工的要求，缺少应有的大样图，交待不清楚。 （ 2） 有些设计单位不按程序办事，在设计条件不足的情况下就盲出图，图面潦草、零乱、不正规。 （ 3）个别 设计人员年轻 ， 有的对设计规范还不尽掌握，出现不能满足国家有关规范标准的问题。 （ 4） 不了解生产工艺，无法采取相应的预防措施，给施工带有隐患，使得 设计在施工生产过程中一再变更。 （ 5）对勘察资料掌握不全面，常造成基础设计和基坑工程的失败。 （ 6） 设计方案不合理，不做方案比较，往往任凭设计人员按照自己的习惯 方法确定。 （ 7） 设计 速度太慢 ， 不能满足项目进展的要求。 避免和解决以上问题是设计阶段项目管理 工作 中 的 主要任务。 、 设计任务书的编制 及其他基础资料 根据工程项目立项的有关批文和开发商的要求，编制设计要求文件（主要是对技术、经济指标和进度的要求）。 项目设计经理应充分听取和理解开发商的设计意图和设计标准，然后组织各专业负责人， 提出本项目 各专业的设计规模、设计深度、工艺要求、交图日期及其他要求。 编写设计任务书。 汇总 本项目 的工程地质水文地质勘察报告和气象、测绘、供电、供热、给排水等协作资料。 、 设计招标 招标组编制设计招标文件 ，然后以适当方式发布招标公告，发放招标文件。 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 21 设计招标方式宜采用邀请招标。 邀请的投标单位通常是业绩、设计技术力量、财务状况等方面处于同一水平的而且能胜任本标段的设计单位。 招标前，建立投标单位的候选人名册，根据各标段的特点，选择邀请几家设计单位参加投标。 项目设计经理在征询开发商意见的基础，组成由三方参加的评标 专家组，对 设计单位提出的设计投标方案 进行审查 ，项目设计经理协助从中选择一家 设计方案优秀、 设计费用适中的单位。 重点应考虑设计方案的优劣，设计方案的优劣对工程造价有决 定性的影响。 应认真评价 设计方案的可行性，可靠性以及技术实施的难易。 设计单 位的业绩、技术经历、技术等级也是考察设计单位的一些重要方面，而 设计费和报价只要适中即可。 、 设计管理 一、 设计前期阶段 选定设计单位后，项目设计经理组织专业设计负责人审查本项目 设计进度计划和项目设计计划。 审查设计单位确定的重大设计原则以及 计算模型 ， 计算方法 ，重要技术方案，环保、节能、安全卫生等专业的衔接等重要设计内容。 审查设计单位在本项目 设计工作 中的专业人员配置。 二、 设计进展阶段 设计工作正式开展后，项目设计经理应 组织专 业负责人 定期和不定期对 本项目 设计 进展情况进行检查和督促。 检查内容主要是： 设计工作是否按照进度计划执行，人员配套是否与原配套方案一致。 三、 设计验收阶段： 验收阶段的主要管理审查内容是： 设计规模 (指工程量、产量和投资 )是否与可行性研究拆报告相吻合。 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 22 设计文件的深度是否达到规定的要求。 有关经济、技术指标是否达到要求。 采用的生产工艺是否可靠、先进，使用功能是否达到可行性研究报告的要求。 结构设计是否符合规范要求，建筑造型是否合理、美观，是否符合环境保护等其它设计原则的要求。 设计图的数量、交图日期以及其 它应支付监督检查的资料、文件是否符合要求。 四、 图纸会审阶段 项目设计经理负责组织设计、施工、监理等有关单位参加图纸会审，并负责对工程中的技术难点问题组织专家咨询评审。 项目设计经理收到图纸并审阅后分发给施工、监理单位及工程技术组有关专业工程师。 工程技术组专业工程师负责监督施工、监理 单位对设计图纸进行阅读，自身 也须对设计图纸进行审阅并记录于工作日记。 在 各 单位均对图纸熟悉之后， 项目设计经理 组织各单位 进行图纸会审。 图纸会审及工程施工过程中，如遇技术难点问题， 应 邀请专家 顾问 作专题咨询 ，并由主管 工程师负责将专 题咨询结果汇总形成《专家咨询会议报告》，并分发给施工、监理等有关单位执行。 图纸会审记录由设计单位 负责，并发放 项目管理 部、监理、施工单位。 图纸会审关键问题 ： 基坑开挖及基坑围护。 基础形式的选择。 主体结构中的结构布置选型、钢筋含量、节点处理等问题。 屋面防水、外墙防渗水、卫生间防水、门窗防水。 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 23 内墙粉刷、 楼地面做法。 土建与各专业的矛盾问题。 工程施工中的可行性问题。 给水管供水量及管道走向、管径 是否 满足最不利点供水压力需要，且满足美观需要。 排水管的走向及布置是否合理。 管材及器具选择是否符合规范及 开 发商 要求。 消防工程设计满足美观及消防局要求。 水、电、煤、消防等设备、管线安装位置设计合理、美观且与土建图纸不相矛盾。 煤气工程满足煤气公司的审图要求。 总体图纸布局、管位布置合理，管材选用 是否 合理。 用电设计容量和供电方式符合供电局规定要求。 强、弱电室内外接口满足电话局、供电局及设计要求。 室内电器布置合理、规范。 在施工过程中， 项目设计管理的专业 工程师须定期检查按图施工的情况，如发现新问题及必要的调整 应及时反馈给设计单位，并通过设计单位进行设计调整或确认，再发正式文件通知施工、监理等有关单位执行。 、招投标阶段的管理 、 招标管理机构及职责 招标阶段的管理工作由项目经理直接负责，主要由招标组负责落实，工程技术组配合。 一、 项目经理在充分征求开发商意见的基础上 主要职责为： （ 1） 审批招标项目。 （ 2） 确定评标委员会人员名单。 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 24 （ 3） 审定评标委员会评标结果。 二、 招标组在项目 管理 经理领导下 的主要职责是： （ 1） 拟定立项书，组织专家进行论证，并办理报批手续。 （ 2） 制作招标书 ： 会同 工程技术组专业工程师 确定招标文件的主要技术 、 经济指标 、投标资格、投标时间、评标条件，须规定标的的，制定标的，并编制 招标文件。 （ 3）负责发标、接标、保函。 根据需要进行市场调查，对潜在投标人进行资格调查，并向项。