沈阳千缘房地产三期建设项目项目管理大纲_

沈阳千缘房地产三期建设项目项目管理大纲_内容摘要：

及楼盘的命名与注册等技术手段来进行市场定位。 四、项目的规划设计 内容包括：项目总体规划、项目建筑风格、项目景观设计、项目户型设计、中国住宅厨卫的发展方向、项目配套设施。 五、项目定价 项目定价要考虑房地产定价与估价的差异、房地产价格的影响因数，然后确定定价目标、项目定价的方法，并利用可比楼盘量化定价法。 项目定价要确定的详细程序、确定垂直价差和水平价差，正确运用价格组合、价格和租金的转换等方法技巧，正确运用调价策略、价格促销策略、价格促销策略中的变招等手段来进行。 六、项目广告策划 项目广告策划要制定广告策划目标，进行广告费用预算、甄选广告公司，正确选择与运用广告媒体，确定主题和卖点，利用一定的广告设计技巧，合理安排广告节奏。 、设计阶段的管理 设计工作的优劣决定了整个项目建设的优劣，它对工程的质量、进度、费用都起着决定性的作用。 、设计工作可能存在的问题 设计管理工作不当可能造成： （ 1）设计粗糙，图面布局较乱，错漏碰缺现象不断，计算书错误，图纸设 计深度满足不了施工的要求，缺少应有的大样图，交待不清楚。 （ 2）有些设计单位不按程序办事，在设计条件不足的情况下就盲出图，图面潦草、零乱、不正规。 （ 3）个别设计人员年轻，有的对设计规范还不尽掌握，出现不能满足国家有关规范标准的问题。 （ 4）不了解生产工艺，无法采取相应的预防措施，给施工带有隐患，使得设计在施工生产过程中一再变更。 （ 5）对勘察资料掌握不全面，常造成基础设计和基坑工程的失败。 （ 6）设计方案不合理，不做方案比较，往往任凭设计人员按照自己的习惯方法确定。 （ 7）设计速度太慢，不能满足项目进展的 要求。 避免和解决以上问题是设计阶段项目管理工作中的主要任务。 、设计任务书的编制及其他基础资料 根据工程项目立项的有关批文和开发商的要求，编制设计要求文件（主要是对技术、经济指标和进度的要求）。 项目设计经理应充分听取和理解开发商的设计意图和设计标准，然后组织各专业负责人，提出本项目各专业的设计规模、设计深度、工艺要求、交图日期及其他要求。 编写设计任务书。 汇总本项目的工程地质水文地质勘察报告和气象、测绘、供电、供热、给排水等协作资料。 、设计招标 招标组编制设计招标文件，然后以适当 方式发布招标公告，发放招标文件。 设计招标方式宜采用邀请招标。 邀请的投标单位通常是业绩、设计技术力量、财务状况等方面处于同一水平的而且能胜任本标段的设计单位。 招标前，建立投标单位的候选人名册，根据各标段的特点，选择邀请几家设计单位参加投标。 项目设计经理在征询开发商意见的基础，组成由三方参加的评标专家组，对设计单位提出的设计投标方案进行审查，项目设计经理协助从中选择一家设计方案优秀、设计费用适中的单位。 重点应考虑设计方案的优劣，设计方案的优劣对工程造价有决定性的影响。 应认真评价设计方案的可行性，可靠性以及 技术实施的难易。 设计单位的业绩、技术经历、技术等级也是考察设计单位的一些重要方面，而设计费和报价只要适中即可。 、设计管理 一、设计前期阶段 选定设计单位后，项目设计经理组织专业设计负责人审查本项目设计进度计划和项目设计计划。 审查设计单位确定的重大设计原则以及计算模型，计算方法，重要技术方案，环保、节能、安全卫生等专业的衔接等重要设计内容。 审查设计单位在本项目设计工作中的专业人员配置。 二、设计进展阶段 设计工作正式开展后，项目设计经理应组织专业负责人定期和不定期对本项目设计进展情况进行检查和 督促。 检查内容主要是： 设计工作是否按照进度计划执行，人员配套是否与原配套方案一致。 三、设计验收阶段： 验收阶段的主要管理审查内容是： 设计规模 (指工程量、产量和投资 )是否与可行性研究拆报告相吻合。 设计文件的深度是否达到规定的要求。 有关经济、技术指标是否达到要求。 采用的生产工艺是否可靠、先进，使用功能是否达到可行性研究报告的要求。 结构设计是否符合规范要求，建筑造型是否合理、美观，是否符合环境保护等其它设计原则的要求。 设计图的数量、交图日期以及其它应支付监督检查的资料、文件是否符合要求。 四、图 纸会审阶段 项目设计经理负责组织设计、施工、监理等有关单位参加图纸会审，并负责对工程中的技术难点问题组织专家咨询评审。 项目设计经理收到图纸并审阅后分发给施工、监理单位及工程技术组有关专业工程师。 工程技术组专业工程师负责监督施工、监理单位对设计图纸进行阅读，自身也须对设计图纸进行审阅并记录于工作日记。 在各单位均对图纸熟悉之后，项目设计经理组织各单位进行图纸会审。 图纸会审及工程施工过程中，如遇技术难点问题，应邀请专家顾问作专题咨询，并由主管工程师负责将专题咨询结果汇总形成《专家咨询会议报告》，并分发给施 工、监理等有关单位执行。 图纸会审记录由设计单位负责，并发放项目管理部、监理、施工单位。 图纸会审关键问题： 基坑开挖及基坑围护。 基础形式的选择。 主体结构中的结构布置选型、钢筋含量、节点处理等问题。 屋面防水、外墙防渗水、卫生间防水、门窗防水。 内墙粉刷、楼地面做法。 土建与各专业的矛盾问题。 工程施工中的可行性问题。 给水管供水量及管道走向、管径是否满足最不利点供水压力需要，且满足美观需要。 排水管的走向及布置是否合理。 管材及器具选择是否符合规范及开发商要求。 消防工程设计满足美观及消防局要求。 水 、电、煤、消防等设备、管线安装位置设计合理、美观且与土建图纸不相矛盾。 煤气工程满足煤气公司的审图要求。 总体图纸布局、管位布置合理，管材选用是否合理。 用电设计容量和供电方式符合供电局规定要求。 强、弱电室内外接口满足电话局、供电局及设计要求。 室内电器布置合理、规范。 在施工过程中，项目设计管理的专业工程师须定期检查按图施工的情况，如发现新问题及必要的调整应及时反馈给设计单位，并通过设计单位进行设计调整或确认，再发正式文件通知施工、监理等有关单位执行。 、招投标阶段的管理 、招标管理机构 及职责 招标阶段的管理工作由项目经理直接负责，主要由招标组负责落实，工程技术组配合。 一、项目经理在充分征求开发商意见的基础上主要职责为： （ 1）审批招标项目。 （ 2）确定评标委员会人员名单。 （ 3）审定评标委员会评标结果。 二、招标组在项目管理经理领导下的主要职责是： （ 1）拟定立项书，组织专家进行论证，并办理报批手续。 （ 2）制作招标书：会同工程技术组专业工程师确定招标文件的主要技术、经济指标、投标资格、投标时间、评标条件，须规定标的的，制定标的，并编制招标文件。 （ 3）负责发标、接标、保函。 根据需要进 行市场调查，对潜在投标人进行资格调查，并向项目经理报告调查结果。 （ 4）负责拟定评标委员会名单，报项目经理审批。 （ 5）负责组织评标委员会进行评标，将评标结果报开发商和项目经理审定。 （ 6）核定合同内容，加盖合同章，按照评标结果，与中标人签订合同。 、招标范围及金额标准 一、需要进行招标的内容为： （ 1）工程设计、工程监理。 （ 2）土建工程、安装工程、装饰装修工程。 （ 3）专项维修工程。 （ 4）行政办公用仪器、设备。 （ 5）一次购置大宗材料物资、家具等。 （ 6）项目经理及开发商认为应该招标的其他项 目。 二、招标项目的金额标准： （ 1）造价 5 万元（含 5 万元）以上的土建工程、安装工程； 3 万元（含3 万元）以上的装饰装修工程、专项维修工程。 （ 2）单位价值在 5 万元以上的仪器、设备。 （ 3）一次购置同类物资价值总额在 3 万元以上的材料物资、家具和总金额在 10 万元以上的仪器设备。 、招标管理工作程序 一、制作招标书和提交招标申请 招标组根据招标内容和国家有关规定拟定招标文件，制作招标书。 招标书内容应包括： 招标内容、招标形式、发标时间、投标起止时间、投标地点、拟开标时间和地点、供货时间和交货地点、验收 方式与验收标准依据 .结算方式与付款比例、技术支持和售后服务、投标书要求、投标保证金的金额。 特殊情况，经项目经理批准，可按实际需要办理。 二、发标 招标组发布招标通告或按潜在投标人发招标邀请函。 投标人应当在投标截止时间前，将投标文件送达规定地点，过期无效。 三、接标与保函 招标组指定专人接收投标文件，收取投标保证金。 填写“投标登记表”，对投标文件签收保存，不得开启，并不得透露可能影响公平竞争的有关招标投标的其他信息。 四、开标 开标由招标组主持，工程技术组参加，项目管理经理到场监督，按投标顺序开标。 五、评 标 评标委员会名单在开标前应当保密。 评标委员会成员有工程技术组、财务部门、预算组的相关人员和市专家库成员组成，人数为 7 人以上单数。 专家人数不得少于成员总数的三分之二。 招标组实地考察的人员要向评标委员会报告投标人的基本情况，但一般不担任评标委员会成员。 评标由评标委员会独立进行，任何单位和个人不得干预评标委员会的工作。 评标方法包括最低投标价法、综合评估法及法律和行政法规允许的其他评标方法。 最低投标价法一般适用于具有通用技术、性能或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。 六、定标 经评委评审，可直 接确定中标候选人或者采用投票的方式确定中标候选人，采用投票方式时，应实行记名投票。 评标委员会完成评标后，当即填写“招标结果报告”，并由评委成员和监督人员签字。 评标委员会推荐中标候选人一般应当限定在 1～ 3 个之内，并标明排列顺序。 招标组将中标候选人报开发商和项目经理，审定中标人。 确定中标人后，由招标组向中标人发放“中标结果通知单”，并将中标结果书面或电话通知所有投标人。 、议标 符合招标条件但潜在投标人不足三家或唯一渠道采购，不适合公开评标的招标项目，可采取谈判议价方式确定中标人。 议标应遵循以 下程序： （ 1）招标组根据需要提出“议标申请书”，经项目经理签批后，报开发商。 （ 2）招标组按照评标委员会的组成要求，组成议标小组并组织议标。 项目经理全过程监督议标工作。 （ 3）议标结束后，当即填写“议标结果报告”，并由议标小组成员和监督人员签字。 招标组将“议标结果报告”报项目经理和开发商，审定中标人。 、签订合同及组织实施 定标后，由招标组与中标人签订书面合同。 由财务处审核有关条款，确认与中标结果相符后，加盖沈阳千缘房地产开发有限公司合同专用章，合同一式 6 份，并向招标管理部门备案招标结果。 合同 执行期间，因特殊原因需变更内容的，由招标组和工程技术组负责提交书面申请，经项目经理批准后报开发商。 、施工阶段的管理 、施工管理机构与职责 工程施工是工程建设全过程的重要阶段，施工管理是项目管理的重要组成部分。 施工管理不仅是施工阶段的管理，而是从项目开始即参与施工问题的研究、规划和设计。 项目管理经理在项目经理的领导下，全面负责现场的施工管理工作。 项目管理经理在项目经理的授权下，可以代行项目经埋的部分职能，直接与业主、施工单位联络和协调。 当重大问题发生分歧时，由项目管理经理提出，请项目经理组 织协调。 项目管理经埋同时向项目经理报告工作，确保管理工作按项目合同的要求完成。 项目管理经理的主要职责是： 组织监理、施工单位对现场施工条件进行检查。 组织审核施工单位提出的重大施工方案。 组织编制项目管埋月报、项目成本报告、资金使用情况报告、质量记录及安全情况反映。 定期召开施工进度计划执行情况检查、协调会，重大间题及时向项目经理和开发商报告。 对监理单位的工作计划、人员配置及工作开展情况进行检查。 审核施工单位施工组织设计、督促检查施工进展情况，分析施工中存在的主要问题，研究组织接收设备、材料到现场后的 开箱检验及交接，协助开发商安排保管工作，或组织移交给施工单位。 定期组织现场施工协调会议，协调与施工单位、设备制造厂商及开发商之间的关系。 编制质量控制计划，组织施工质量的管埋和施工质量的监督。 审查和签发工程进度款报告。 审查处理施工合同的变更及索赔。 组织土建、安装竣工的交接验收，办理中间交接和工程交接手续。 组织现场施工工程档案资料的整理和归档工作。 组织工程施工总结。 、施工进度管理 一、编制施工控制计划及控制图表 确定施工顺序 按照工程项目顺序、以往的施工经验和工程实际情况，确定合理的施工顺序，作为编制施工控制计划的依据。 编制施工控制计划 施工控制计划包括项目总体施工控制性计划、设备安装施工控制性计划，作为现场开展施工生产活动的依据。 绘制施工控制性网络计划图，利用网络计划的弹性来调整与弥补施工进度方面出现的偏差与漏洞。 审核施工单位的人力负荷图，掌握与考核劳动力动态。 进行施工进度控制与评估，编写施工进度报告。 二、向开发商、项目经理报告现场实际施工进度情况 根据现场项目管理部提交的施工进度报告，及时进行综合分析，对存在影响工程施工进度的事件，提出支持和指导意见。 定期向开发商、项目经 理和有关部门报告施工进度执行情况，以便大家了解现场施工进度的实际情况，对。