水晶岛酒店式公寓项目

水晶岛酒店式公寓项目内容摘要：

加之国际品牌特性整合，以标准配置基础上的个性化服务运营，延展服务附加值，从而稳定国内外客源，保证回报与收益。 开发商：北京新润房地产开发有限公司 物业管理：北京嘉安物业管理有限公司 酒店管理：北京永隆国际酒店管理有限公司 开发商负责公寓楼开发、销售，公寓经营前期投入； 物业公 司负责从业主手中回租房屋，添置布置家具、家电交酒店管理公司经营； 公寓配套项目的引进 ；公共设施维护； 安全管理； 酒店管理公司负责公寓运营，前厅接待、客房服务、收银结款、人 员培训 ，营销推广 等。 流程  业主从开发商销售中心购得房屋，同时与物业公司签署房屋出租协议；  开发商交房给业主，业主以同样标准将房交于物业公司；  物业公司按酒店公寓标准购置家具、家电，将房屋布置完毕，交酒店管理公司；  酒店管理公司 在房间内配置酒店日用消耗品，进入待租状态；  前台接待安排顾客入住，形成销售；  房间销售款在酒店管理公司财务部汇集，按照合作合同，一部分打入物业公司，物业公司再打给业主兑现承租。 龙禧大酒店座落在杭州滨江高新技术开发区， 杭州高新技术产业开发区建于1990 年 3 月， 1991 年 3 月正式批准为国家级高新区。 杭州高新开发区（滨江）总面积 平方公里，全区常住人口 万人，外来人口 万人；企业 3400多家，其中高新企业 1800 多家。 开发区已成为浙江省最有影响的科技创新基地、高新技术产业基地和最具活力的经济增长区域，在全国 53 个国家级高新区中人均创利连续多年位居前三位。 龙禧大 酒店共 30 层， 其中 1 至 12 层为四星级酒店， 13 层为空中花园， 14至 28 层为酒店式公寓，公寓共 174 套 房间 ，厨房、家具 齐全。 公寓配备宽带网、有线电视、卫星电视、 VOD 点播、 24 小时保安监 控。 龙禧 大 酒店 2020 年开盘，10 2020 年 10 月开业，是开发区内唯一一座高档酒店，也是杭州市第一家酒店式公寓。 公寓入住率 稳定在 60%。 龙禧酒店大楼内 1 至 12 层的酒店房间不出售， 14 至 28 层的公寓 精装修 房间对外出售产权，有小业主。 酒店对业主房不承担经营责任，由物业部为自住业主或租客提供酒店式服务。 物业 部提供 中介的 服务 ，帮助业主与长租客人形成交易，物业公司收取中介费。 而业主也可以通过自己的渠道向外招租。 无论采取什么途径将房间租赁出去，日后都由物业部提供日常性的酒店服务。 费用方面，租客向业主支付房租，向物业部 交纳物业费、能耗费。 公寓一方面提供长租业务，在酒店客满时，也将公寓房间添置消耗品接散客，由酒店 向业主支付日租金。 对于长租客人，三个月以内的推荐住酒店，三个月以上的推荐给公寓业主。 公寓的顾客有外籍人士、公司高管或投资者等短租客人，三种客人在入住率中各 占 20%。 物业部虽然不承担经营责任，但也为提高入住率、保障业主收益付出努力。 然而，由于物业部不掌握房源，因此物业部策划的销售活动必须与各业主单独沟通达成一致意见。 过去就发生或类似的事情，物业部接触了一家企业， 企业 希望按照他们的 标准和 要求准备 20 套房间。 但 是因为业主的心态各自不同， 由业主对 房间进行的 配置难以统一达到企业的标准，这样的订单只好放弃。 正是基于 这样的原因，公寓营销方面物业部没有投入很大精力 ，仅仅与酒店一起进行品牌广告的宣传。 龙禧酒店式公寓的经营方式简洁 而有效，即不承担经营压力，不对业主做出稳定收益的承诺，又为租客提供了酒店式服务获得服务费用的收益，并提升了物业管理水平，达到酒店服务标准，这种经营模式应该说是 风险最 低 的。 调查成果分析 a． 产权式酒店或产权式公寓这样的业态在北京 出现 也只有近一年的时间，虽然2020 年内这种投资 形式是一个热点 ，但经营业绩还有待观察。 从现已投入经营的金桥国际公寓来看，发展势头良好。 b. 目前世界排名前１００位的跨国公司中有５０％都在北京设立了办事机构；境外驻京办事机构总量已达４０００家。 中国经济发展的良好态势，吸引了无数国外公司和企业来中国寻求发展机会，而北京无疑是他们大多数进入中国市场选择的第一站。 同时，2020年奥运会即将在北京举办，奥运经济的刺激也为北京带来了无限商机，国内外知名企业的商务人群纷纷涌入北京，为北京酒店公寓的大规模开发提供了坚实的基础 ，所以需求的旺盛保证了酒店公寓今后的经营，这也是投资者愿意投资的源动力。 二 . 西安市场调查 成 果与分析 发展现状 西安高新区是 1991年 3月建立的国家级科技产业园区，是我国首批对 APEC11 成员特别开放的科技工业园区，也是中国政府 “十五 ”期间重点发展的五个国家级高新区之一。 至 2020 年底 ，有 6000 多 家科技型企业在高新区创业、发展，并以每年 1000家的速度在增加。 2020 年以来， 高新技术开发区以 “二次创业 ”为动力，经济发展保持了较快的增长态势。 2020 年 全年高新技术产业开发区完成固定资 产投资56 亿元，较上年增长 50％；合同引进外资额 亿美元，增长 27％；实际引进外资额 亿美元，增长 ％；财政收入 亿元，增长 29％。 逐步 形成了电子信息、光机电一体化、生物医药 、新能源、新材料五 个主导产业。 02004006008001000120091 93 95 97 99 01 02 03工业产值 营业收入91 93 95 97 99 01 02 03工业产值 营业收入 单位 :亿元 高新区历年工业产值与营业收入统计 兴办企业数 2344 2457 2861 3025 3997 4991 6063 0 1000 2020 3000 4000 5000 6000 7000 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 历年高新区企业数量统计 12 西安高新区在技术创新、产业经济规模、体制创新、成果转化及园区建设和对外形象等多方面 在国内同级别的开发区中有着突出表现。 以 西安市统计局对高新区投资软环境的 调查中显示，投资者 们对 西高新 投资软环境总体评价的满意程度为 （ 6 为比较满意），接近比较满意。 其中外资企业对投资软环境评价的满意度为 ，内资企业评价的满意度为。 与全国同类城市比较，认为西安 投资软环境好或比较好的外资企业占到 %，内资企业为 %，与西部城市比较认为投资环境好或比较好的分别占到 %和 %，与 2020 年 相比，认为西安在改善投资环境方面收效显著的外资、内资企业分别为 %和%， %的外资企业和 %的内资企业比较看好在西安的投资前景。 从此可以看出，西安高新开发区在实际取得的成绩还是外界的客观 评价 方面都能 体现出自身的价值和优势，从而继续领衔西部大开发的浪潮中。 西安市常住人口 741 万，其中外来人口有 万人，占全市人口的 %。 2020 年年底， 高新 区内 从业人员共计 万 ， 预计 高新区内外来从业人员将近 万人。 1999 年底， 高新区企业从事人员 万多人 ，随着兴办企业数的增加， 2020年底，高新区企业从事人员 达到 万多人，留学归国人员 124 人。 高新区企事业单位从业人员结构见下表 ： 学历 博士 硕士 大学 大中专 总人数（人） 1102 4576 35190 52020 占比例 1% 3% 23% 34% 其中，外来从业者（人） 132 549 4223 6450 技术职称 高级 中级 初级 其它 总人数（人） 1086 26010 23149 92978 占比例 % 17% % % 其中，外来从业者（人） 130 3121 2777 11157 工作 级别 高管 中层干部 一般员工 总人数（人） 7650 59670 85680 占比例 5% 39% 56% 其中，外来从业者（人） 918 7160 10282 13 这些年，高新区凭借机制、政策和环境优势，凝聚了人才，锻炼了队伍，造就了一支 “想事、干事、干成事，敬业、创业、创大业 ”的干部队伍；一支懂经营、善管理、具有驾驭市场经济能力的高级管理人才队伍和一支掌握高科技、具有较强创新能力的科技人才队伍。 这三支队伍是西安高新区多年来形成的宝贵财富，对高新区今后的发展至关重要。 因此 用好他们、留住他们成为关键问题，而为他们提供尽可能的服务则是有效手段之一。 公寓 需求分析 （ 1）西 安酒店式服务公寓现状 酒店式服务公寓是一种新兴的物业类型。 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的。 与传统的酒店相比，酒店 式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更胜一筹。 所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公。