毕业论文(设计)-房地产投资项目风险管理计划研究

毕业论文(设计)-房地产投资项目风险管理计划研究内容摘要：

析，风险预防，风险转移，风险管理， 风险抑制，将风险损失降低到最低程度，确保建设项目取得良好的社会和经济效益。 第 2 章 房地产投资项目风险影响因素 由于房地产投资的长期性和内外部环境的复杂性，房地产投资风险很大，影响因素也很复杂，主要有以下几方面。 房地产投资政策 政策风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产投资者带来各种不同形式的经济损失。 政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。 房地产业与国家经济发展紧密相关，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金及售价的限制、对外资的控制、对土地使用的控制、对环境保护的要求，尤其是对投资规模、投资方向、金融的控制以及新税务政策的知道等都对房地产投资者构成风险。 在市场环境还未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要，因此房地产投资商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。 政策风险按其影响因素，可以分为政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等。 房地产类别 不同类型、不同地点的房地产，其投资大小、年经营费用、年经营收入也不一样，所以投资不同类型的 房地产，需要承担的投资风险也不相同。 一般来说，房产投资比地产投资的风险要小，因为房产比地产转手要容易一些，房产更容易获得收益；投资普通住宅的风险比投资高档商品房的风险小，因为其功能灵活且需求量相对稳定。 此外，房产的户型设计和装修也直接影响未来的收益状况。 户型设计不仅要满足功能，还要符合时尚和人体工程学的需要，户型设计方案必须优化，否则投资风险将会加大；为经装修的房产给用户提供了相当大的改进、改造余地，而且投入也相对较小，投资风险要小于精装修的房产。 房地产管理水平 房地产管理水平的高低影响了房地产项 目收支的大小，也就影响了房地产投资的风险。 管理水平高的房地产项目，其经营支出低而经营收益高，这就意味着可以尽快收回投资，或者即使在外部环境变坏的情况下也能维持，所以管理水平高的房地产项目风险低。 宏观经济状况 宏观经济状况直接影响一地区的投资规模和需求量的编号，也直接影响了房地产投资的风险大小。 如果一地区的宏观经济状况不景气，会导致该地区对房地产的需求量减少，从而使房地产价格下降，会加大房地产投资的风险；反之，在经济景气时，投资房地产的风险相当减小。 金融环境 房地产属于城市型产业，其产品商 品化时间长，这就注定其对外部资金，特别是对银行贷款的依赖程度相当大。 例如， 20 世纪 90 年代初出现了房地产热，1993 年，为了抑制国内通货膨胀，中央采取了宏观经济调控政策，紧缩银根，由于房地产项目需要相当长的时间和资金来消化，金融紧缩使房地产失去了银行信贷的有力支持，开发商先期投入的资金无法收回，资金缺乏，楼宇无法按时完工，有的被迫缓建、停建，从而使大量高层住宅楼盘积压。 利率的变化对房地产投资回报的影响也是较明显和直接的，较低的利率代理的投资风险相对较小。 在认识房地产项目的投资风险以后，规避风险，成为投资人 所必需解决的问题，只有在确保自己不被市场淘汰掉的前提下，才能考虑盈利的问题，如何分摊相关的风险，让投资者更好的在严酷的市场存活下去，就显得至关重要了。 第 3 章 房地产投资项目风险识别 房地产投资不确定因素多、风险大，房地产的不可移动性、投资数额巨大以及回收周期漫长等特点，使得房地产投资在漫长的回收过程中，受到政治、经济、社会、法律以及自然环境等诸多因素的影响。 房地产投资是一项风险较大的投资活动，投资者的任务就是在相同的风险下，设法最大化的增加收益，或者在相同收益的水平下将风险降到最低。 房地产投资风险可以概 括为以下几点： 变现风险 变现风险是指房地产投资产品在不低于市场价或没有被压低价格的情况下，能迅速将其兑换成可流动资金的可能性。 房地产不像一般商品可以轻易变现，也不像股票或债券那样可以在短时间内兑现，因此，具有不动产性质的房地产不可能在短时间内交易完成，资金也很难在短期内兑现，只能在合适机会的情况下，才有可能完成交易。 对投资者而言，想增加自己的收益，就得放弃变现性，并且要有很强的风险抗击能力，否则就可能遭受经济损失。 购买力风险 假如社会经济处于滑坡阶段，经济形势出现萧条，通货膨胀上升，此时 将直接影响到人们对房地产的消费能力，购买力水平下降，建成的房屋销不出去，就会导致房地产投资者经济上的损失。 购买力风险是威胁房地产投资的主要风险因素之一。 经营性风险 房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素。 房地产经营风险主要是由于房地产市场的特点、开放经营条件的变化以及投资者的决策行为和水平、经营者的经营管理才能和水平等所致。 针对这些，房地产投资者应加强对这一复杂而特殊市场的调查和研究，重视房地产市场信息的掌握，熟练业务，提高投资决策及经营管理水平，以减少经营性风险。 社会风险 房地产投资受房地产市场的景气影响很大，同社会经济发展密切相关。 如果某个地区政治形势稳定，经济增长良好，则房地产市场看好，地产投资者可能获得较好的收益；相反，当某个地区政治形势不稳定，经济衰退，则房地产市场黯淡，房地产投资者面临的风险就会变大。 房地产投资也是与一个地方的社会治安以及法制状况有关，稳定的社会环境有利于提高房地产的投资收益。 自然风险 房地产投资者还可能面临来自自然灾害的风险，如地震、洪水、火灾、泥石流等自然灾害都可能是房地产投资者蒙受损失。 此外，环境污染和土地退化等因素，也 会使房地产贬值。 政策风险 政策风险是指由于政策的变化给房地产投资带来的风险。 政府政策对房地产业的影响是全局性的，我国现正处于经济体制改革的关键时期。 各有关政策的调整相对比较频繁，同时由于房地产投资周期较长，因而房地产投资必然较大的受政策的影响。 这种风险主要表现在以下几个方面： 第一，政治环境的变化。 政治环境主要是指投资项目所在国家和地区政权的稳定性和政策的连续性。 一个国家发生政治冲突、战争、社会动荡等社会性的政治事件必然会导致经济震荡，从而使房地产价值发生巨变。 第二，产业政策的变化。 一个国家或地区产业政策的变化将对房地产投资产生极大的影响。 当国家有意扶持房地产业，将房地产发展作为拉动经济增长的主要动力时，其各种政策就会向房地产业倾斜，为房地产发展提供各种便利条件。 相反，如果一个国家和地区调整产业结构，限制或压缩房地产业发展，其必然会出台各种限制措施限制它的发展，这就给房地产发展带来风险。 第三，土地使用政策的变化。 土地是房地产开发的基础，土地使用政策的变化毫无疑问将对房地产投资产生深远的影响。 从《中华人民共和国土地管理法》在 1986 年 2 月、 1988 年 12 月和 1998 年 8 月三易其稿，到 2020 年国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，再到 2020 年 3 月国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，土地政策的每一次变迁都给房地产投资风险带来了不确定性 .第四，税收政策的变化。 税收政策是国家调节经济的有力手段。 有关房地产业税收的增加，房地产企业开发成本就会增加，因而抑制了房地产业的发展，给房地产投资带来风险。 经营风险 经营风险是指房地产企业经营和管理能力的不确定性所带来的风险。 它包括决策风险、内部 管理风险两个方面。 第一，决策风险。 这种风险主要产生于投资方向选择和投资规模选择两个方面。 房地产投资者根据自身实力和对市场的判断的不同选择不同的投资方向和投资规模，而不同的投资方向和投资规模将会带来不同的收益，也存在不同的风险。 如果方向错误和规模不适度，必然造成投资损失。 第二，内部管理风险 .这种风险主要是指由于房地产开发企业管理效率低下、内部控制不力造成的经营管理费用超过预算，或者营销策略不当而造成产品销售期过长或企业信誉损失，以及设计、施工技术和质量监督不力而导致产品滞销等风险。 财务风险 财务 风险是指不同的财务管理方式引起的使用贷款的风险。 在财务方面的风险。