桂林市鸿润小区物业管理服务方案

桂林市鸿润小区物业管理服务方案内容摘要：

设备技术档案管理； 公共设备运行和维修记录； 公共设备维修备件和器材管理； 公共设备大中修、改造； 智能化系统管理与 维护； 公共设施管理与维护； 10. 业主装修登记与监管； 11. 业主请修服务。 （五）绿化管理服务 1. 绿化工作的 3 大管理 草坪管理、绿篱管理、花木管理。 2. 绿化工作的 9 项作业 浇水、除杂草、松土、施肥、休整、病虫害防治、补植更新、防风抗风、绿地保护。 绿化分包服务质量监控。 二、日常管理内容 保安服务 日常的保安服务主要包括小区治安管理、车辆管理、消防管理等。 （一）治安管理 日常治安管理有前期的“人防为主，技防为辅”向“技防为主，人防物防为辅， 全面防范”的整体治安思路转变。 在入住期治安管理的基础上实施三层防卫控制 （二）车辆管理 车辆管理的关键是安全和有序。 要做到停放安全，首先要建立行之有效的车辆驶入制度，对在小区停放的车辆印发车证，无证车辆进入小区要严格控制。 对持证车辆根据现有场地相对固定停放位置，划出停放泊位，设专人对车辆停放进行巡查，夜间要安排人员巡逻值班，以保证车辆停放安全，同时实施有序停放。 （三）、消防管理 在鸿润消防管理中，保安员除了正常的 24 小时值班， 24 小时巡逻，确保消防通道、消防器材、指示灯、应急灯等正常使用外 ，为了确保广大业主的生命财产安全，及时有效的处理突发事件，管理处和有关单位联系，定期举办的消防知识培训，以及联合举办安全消防演练等工作。 工程机电管理 （一）专业化管理 西安 **小区的智能化设施及大中型设备较多，可以预见，鸿润的设备管理将是一项重要的基础管理工作，在总结桂鑫物业设备管理的成功经验的基础上，我们将实施专业化的科学管理。 充分发挥我公司专业化优势，建立技术为本、强化监控的管理方式。 具有专业维修资质证书的桂林市桂鑫物业公司已经汇集了大量的专业技术人才，为鸿润机电设备管理储备了雄厚的技术 力量。 全面导入 ISO9001 质量保证体系，建立严密的制度，控制设备运行、检查和维修各环节，实现规范化管理。 建立完备的设备账册，设备技术档案，设立设备管理卡，执行设备责任人制度。 （二）工程设备管理的内容 1. 设备管理范畴，包括设备管理责任范围的划分以及设备购置、验收、安装、分类、编号、登记、租赁、报废等。 2. 设备运行操作规程。 3. 设备日常和定期维修保养制度。 4. 设备技术档案管理制度。 5. 设备运行和维修记录制度。 设备维修备件和器材管理制度。 设备大修、改造管理制度。 设备事故管理制度。 （三）设备运行操作 楼宇中有些设备或设备系统长期处于运行工作状态，可根据需要在这些地 方安排值班人员，对设备运行状况进行监控。 在适当时间对某些设备作启动或停止操作以及调整设备运行参数，抄录运行数据，对设备进行巡视检查及清洁擦拭、润滑。 高层楼宇中主要有下列地方须配备专职人员进行管理。 设备运行操作人员必须持证上岗。 各主要设备的运行操作人员全应经过培训，熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程，考核合格后发给相应设备操作证才能上岗操作。 配电站运行电工、蒸汽 锅炉司炉工、电梯工等特殊工种还应持有政府劳动安全主管机关颁发的特殊工种安全操作许可证。 （四）设备保养 楼宇设备通常采取二级保养制度，即日常保养加定期保养。 日常保养 日常保养由运行操作工作人员进行，主要内容是对设备进行擦拭、润滑及检查游标、油位、压力表、温度表、指示信号、保险装置是否正常，注意设备运行情况有无异常，清洁整理设备机房等。 定期保养 定期保养由维修工进行。 设备运行到一定时间，其技术状况将会发生变化，根据定期保养制度规定，此时应进行定期保养。 具体保养项目由各种设备的保养制度具体 确定。 （五）设备维修 设备的维修方法可分两类，一类是预防维修；另一类是故障维修。 预防维修是指在发生故障前，预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理，防止因不良程度加重和范围扩大造成故障而引起重大损失。 预防维修常用于重要设备或设备系统。 预防维修的主要形式是维护保养和计划检修，具体实施通常是根据维护保养和检修制度按一定间隔周期进行。 制度中的周期、项目、范围可参考设备生产厂商的维修指导资料，结合本楼宇设备具体情况制订。 单制度规定并非是绝对标准，执行中还应根据不同的设备运行环境条件、负荷程 度、设备和部件的质量情况及设备现实技术状况做相应调整。 故障维修是在设备发生故障后，对失效、损害的部分进行针对性修理。 故障维修只能用于非重点设备，否则将严重影响楼宇正常功能，将产生重大损失和恶劣影响。 （六）设备更新改造 现代楼宇的工程设备管理要求不但要把设备用好管好，而且还应根据实际情况对设备进行技术改造或更新，使之更加安全、有效、经济、可靠。 在楼宇主体寿命年限内如何保证各项设备功能始终正常运作，是物业管理公司工程技术管理的一个重要命题。 （七）公共维修 工程技术部设立公共维修班。 小区公共设施包括道路、道牙、停车场地、公共休闲设施、娱乐设施、建筑小品等与物业环境有直接关系的部位。 这些部位不仅具有使用功能，而且直接关系到整个区域的观瞻。 这些部位和设施在修之初都是比较整齐和完好的，管理维护得好，不仅能延长使用寿命，而且能更好地体现环境效果。 反之，不仅影响使用，而且影响环境。 其他公共设施也是如此，整齐的变成脏乱的，完好的变成破损的，肯定会大煞风景，处于这种环境中的物业也会降低其价值。 （八）、业主请修 工程部设立请修班，专门负责业主的上门请修服务，业主请修是物业公司面向 业主提供服务的一个窗口，员工的服务态度、服务技能等都直接影响到管理公司的整体形象，桂鑫物业多年的管理经验形成了一套完善的业主请修服务规范。 （九）智能化系统管理与维护 针对鸿润智能化系统的特点，结合我们已有的经验和研究成果，我们对小区的智能化系统的科学、合理、规范的管理与维护。 智能化系统的日常运行 管理中心日常运行说明如下： 管理中心办公地点设在小区物业管理楼，内含信息室和事务室，信息室分智能控制组与消防控制组，分别承担室内报警监视，物业管理日常信息、文件、档案、数据的处理及传送、人员调度等 职责。 内部人员分两类，一类负责监视、电脑录入及操作，一类负责调度控制。 智能化系统的维护方式、内容及计划 日检：系统外观；前端、传输线路。