某高等院校教职工住宅小区建设项目可研报告

某高等院校教职工住宅小区建设项目可研报告内容摘要：

0 元以上的占 9％。 ****市经济持续稳定发展为房地产业发展提供了良好的基础，城镇居民人均可支配收入和居民储蓄存款大幅增长为房 产业发展提供了强有力的支撑。 据统计， ****居民为改善居住条件和年轻人结婚购房成为购房主力军，约占交易量的 60％；城市被拆迁居民购房，约占交易量的 25％，外地购房约占 10％。 2020年 ****城建力度较大，老城环境改造、新区建设使房屋拆迁量大增，拆迁使购房的预期消费转化为即期消费，获取的拆迁补偿为居民购房提供了物质基础。 二级市场的放开带动了整个房地产市场的联动，房改房上市审批手续的简化，影响房改房上市的各种政策壁垒已基本消除，越来越多的市民通过卖旧房购新房的方式来提升住房品质，改善居住条件。 此外，由于 ****市居民正处在“一次置业”，再加上从众心理作用，居民纷纷追涨买房，两者相互强化，导致购房需求进一步放大。 据资料显示， 2020 年， ****市商品房空置率仅为 ％，远低于 19％的全国平均水平，今年 1 至 8月份，商品 房空置面积继续下降，仅为 万平方米。 随着住宅制度的不断完善，促进住房消费政策的落实。 ****市居民住宅商品化消费意识不断得到提高，住宅消费需求旺盛。 主要有： 拆迁安置需求： ****市城市道路等基础设施建设任务较重。 随着华商大会、十运会的举行，旧城改造量更大，这些拆迁安置所产生的住房消费 需求，具备相当规模。 新增需求： GDP 的家庭可支配增量将有一定比例进入住宅消费。 如按我国目前城镇居民可用住房支出占整个消费支出 7％的比例推算， ****市年消费支出 3 万元的家庭用于住房消费支出在 2100 元。 ****市 1994 年～ 2020 年人均居住面积年平均增长 平方米，按现有市区 282 万人计算，年需增加近 96 万平方米。 ****市城市化水平的不断提高，城市人口不断增长，对住房需求也不断提高。 改善居住条件的需求，商品住宅销售面积畅旺。 经过对 ****市 712封市民来信的统计和 1000户居民访问分析，就目前 ****市整体讲，购房需要率较高，很多人有购房打算。 图 1： ****居民住房需求情况分析 2年内买房15% 3年内买房5%4年内买房3%5年内买房10%6年内买房15%6年内不买房52% 从 ****市民购房需求情况分析中（见图 1）更能明显地看出市民对购置商品房的需求意向。 在 6年内有购房需求的占近 50%。 3 年内有购房需求的占20%。 但这些需求意向距有效需求还有一段差距，其中，经典楼盘的优势、地位是一个不可忽视的因素。 经典楼盘不但可以将有效需求进一步吸引到开发的楼盘中来，还可以催化另一部分需求较为强烈、但短时间内不会实现的购买行为。 市场需求呈现出多元化和两极化。 随着基础设施建设力度的 加大，使 ****近郊区的房地产市场发展迅速，开发热点区域更加分散，不同区域的不同产品都将有更好的市场环境，也都各具吸引力；近郊区较低的土地开发成本使多样化的产品设计和更低密度的小区规划成为可能，极大地丰富了不同产品的市场供给份额。 基础设施的改善和产品供给的丰富为需求市场的多元化发展提供了可能。 客户需求一方面向多元化发展，另一方面也正向两极化发展。 从客户的主体特征变化来看，一部分原有的中高收入的客户在近几年收入有了较大的提高，需要将原有的住宅进行更新换代，同时一些新生的年轻首次购房者和拆迁户也开始进入需求市 场。 这使得需求有向低端市场和高端市场两极发展的趋势。 从购买力特征来看，客户购买能力出现两极分化是推动需求市场向“金字塔”两端发展的原动力。 三、 ****市房地产市场预测 （一） 房地产价格和供给 增幅 都将放 缓。 近年来，长三角以制造业为基础的强劲的经济增长速度，是房地产价格不断升高的最重要原因，但 对 房地产价格， 首先要分析 房地产供求平衡关系的变动。 需求方面的变动 （ 1）经济增长，外来人口增多。 与珠三角相似，长三角地区的外来人口急剧增长，随着外来人口的素质和财富的增加，他们越来越多地要求当地提供更为优越的生活 和创业资源，房地产就是其中之一。 每个城市都有一个类似的现象，最好的住宅买者多为外地人。 （ 2）城市改造，拆迁户增多。 随着拆迁法制化进程的推进，实物补偿改成了货币补偿，拆迁户得到的补贴也大幅增长，拆迁户借机改善住房条件的愿望也越来越强烈，二手房市场和商品房市场涌进了最为迫切的需求者。 （ 3）财富积累，投资购房增多。 时至今日，中国经济走出了一条经典经济学书上没有描述过的景气现象：经济增长与通货紧缩并行。 一方面，股市持续低迷，利率不断调低。 另一方面，社会高收入阶层财富日积月累，急于寻找合适的投资保值渠道。 房地产市 场恰恰成全了这部分投资者。 （ 4）收入增长，换房成时尚。 随着收入的不断增加，对生活质量的要求不断提高，住房的更新换代成为时尚，包括公积金制度以及单位货币补贴等的一系列住房制度改革政策更使这一要求成为现实可能。 （ 5）优惠政策刺激住房消费。 银行对个人住房消费信贷提供高至 80％的强力金融支持 、 财政补贴以及所得税退税、公积金贷款限制放宽等优惠政策，均刺激了消费力提前释放。 供给方面的变动 （ 1）土地拍卖，地价推进。 土地拍卖已经不再存在任何理论障碍。 （ 2）建筑成本上涨。 政府规划和建设标准提高，房地产商追求品质 ，采用新材料以及降低容积率、提高绿化率等，都造成单位面积建筑成本上涨。 （ 3）住房制度改革，改变供应规律。 以前，单位分房面积较小，周期较长，房地产主要面对机构顾客，而与最终用户距离较远。 现在，房地产商 直接面对最终用户，从选址到设计到营销均以客户需求为导向。 （ 4）土地资源短缺，有效供给不足。 长三角地区是世界上人口最密集的地区之一，也是土地资源最为短缺的区域之一，这是支持房地产价格上涨的长期因素。 从近期来看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和自行车、助动车，能有效开发房地产的土地只限于基础设施较为完 备 的地区。 由以上分析可知，长三角的房地产价格是需求和供给变动的多种因素相互作用的产物。 房地产价格和供给 增幅 都将放 缓 也就成为必然。 （二）市场竞争激烈 ****为了加快发展城市建设，对外来资本在房地产市场上给予减免％营业税、少收服务费的优惠政策，这使外来的开发商利润率增大。 同时，****房地产市场公平竞争的环境也吸引外地投资者的眼光，无论是招拍挂的土地出让方式，还是对出让土地上的拆迁处理，让市场主体都在平等的地位上。 在种种利好因素的作用下，外地开发商不断涌入 ****，这些异地开发的企业通常很有实力。 而 ****原先的实力型开发商更不会轻易放弃 ****市场，都在快速抢占市场，房地产市场竞争因而更加激烈。 （三） ****市房地产市场发展趋势 ****市房地产市场发展的趋势可用以下几点来概况： 根据消费市场调查结论， ****在一定时期内，三室二厅房型仍为主导房型。 小高层的购买趋向明显上升。 面积在 80m2～ 120m2 最受欢迎。 对大环境的配套及社区服务的要求已是 ****购房者的首选要素。 排除市政建设等外界因素，目前 ****购房市场仍有相当大的潜力。 在调查中近 37%的人在 1～ 2 年内计划购房，计划一年以内 购房的为 %。 说明现已有 51%强的人有购房意向。 四、销售价格预测 （一）项目所在地环境分析 本项目地块 这块地位于 ****大学城仙霞路北，学子路东， 处于 312国道、学海路仙境路文澜路形成的“井”字形公路网之间，属规划建设中的 ****亚东新城区。 ****是 ****开发的重点， 是 ****总体规划确定的 “一城三区 ”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。 2020 年规划人口 24 万左右，远景规划人口按 60万预留。 ****新市区位于风景秀丽的紫金山东麓 ，北抵 312 国道，南达沪宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口 公里，距规划中的龙潭深水外贸港口 6 公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场。 地铁 2 号线和 4 号线将分别从紫金山南北两侧进入 ****，在 ****新市区南侧交汇后，在 ****内部形成环状轨道交通网，连接新市区各功能分区。 公路、 轨道、 铁路、航空、水运等对外交通条件一应俱全。 大运量、低能耗、出行便捷的交通网络。 ****西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。 区内山水资源丰 富 ， 山体占全区总面积的 65%左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡河等，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良 ； ****地区为盆地状，外界的污染源难以侵入，无污染物质 ，空气质量极佳。 周边无噪音污染影响和污染源、危险源。 是 规划建设 中的 “绿色城市 ”和 “适居城市 ”，绿地面积占总面积的 %。 ****市环保局评估结果显示，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准，是全市生态环境最好的区域之一 ， 是 ****地区仅存不多的风水宝地，具有无法类比的生态优势。 7000年前，我们的祖先就在此繁衍生息，具 有深厚的历史文化底蕴，自 古以来就是一个修身治学的好地方。 南朝梁代（公元 502557 年）梁文帝第六子萧宏、第九子萧恢，第十子萧瞻等历史名人都葬于 ****。 其墓前神道上的辟邪石刻和石柱石刻造型雄浑、简练，别具神韵，是 ****地区历史悠久文化的象征。 ****得天独厚的地理位置、深厚的历史文化底蕴、优美的自然生态环境引来了众多房产商关注的目光。 从亚东建发单枪匹马闯入 ****，相继开发出一批精品住宅后，伴随着大学城入驻院校的不断增多和各项配套设施建设的日益成熟，到 2020 年， ****楼市开始渐入佳境，栖霞建设、 栖霞房产、 ****地产、赛世地产等众多地产商纷至沓来，掀起了 ****房地产开发的热潮。 （二）本项目主要特色 教职工住宅小区位置概况： 拟建教职工住宅小区位于 312 国道、学海路仙境路文澜路形成的“井”字形公路网之间，属规划建设中的 ****亚东新城区；拟建教职工住宅小区从地貌上属丘陵山地地带，小区地势平坦，周围地势起伏，山青水秀，风景独特，交通便利，水文、地质等自然条件好，适宜建筑，是比较理想的住宅建设用地。 教职工住宅小区毗邻多所大中小学校园；目前教育厅、南大、南师大等多所大学在此已经建设或计划建设教职 工住宅小区；因此，这里公共基础设施建设已具有一定规模，而且，随着新城区的逐步建设，将为小区提供良好的教育和生活环境。 本项目规划： 为了把教职工住宅小区建成一个富于创新，并充分体现现代与传统的中国民居特点的花园式新型住宅小区理念 ,体现个性、整体协调、风格独特的园林式、生态型、智能化、现代化，按照“美观、舒适、经济、实用”的要求 进行规划设计教职工住宅，且具有良好的社会效益、经济效益、环境效益。 A、 总体规划： (1) 教职工住宅小区建筑 主要采用现代风格，要充分体现时代气息，主色调以浅色为主（少量用跳色）， 以营造出明快、活泼、大方的氛围； (2) 教职工住宅小区在规划设计上具有超前意识， 能适应现代化不断发展的需要； (3) 结合当地丘陵山地的条件，充分利用地形地貌，注意节约用地， 使整个建筑群层次分明，错落有致； (4) 教职工住宅小区内各功能区之间 既相对独立 ，又便于贯穿， 利于社区管理。 (5) 根据 ****市规划局建设项目规划设计要点，经测算，教职工住宅各种户型建筑面积及建筑高度分布方案如下表所示： 90 平方米 120 平方米 140 平方米 160 平方米 20% 45% 30% 5% B、 单体设计： (1) 设计两、三幢相呼应的小高层建筑，其中有一 至两 幢小高层作为教职工住宅小区内的主标志性建筑 ，立面风格有鲜明的时代感， 充分体现我校信息科技类高等学校教职工住宅特点； (2) 所有建筑物按 7 度抗震烈度设计。 部分建筑可结合建设人防设施，平时可用作地下停车库。 小 高 层 多 层 内 部 出 售 对 外 出 售 60% 40% 70% 30% (3) 在教职工生活密集的建筑物周围适当位置，设自行车停车场。 (4) 考虑到后勤设施为教职工住宅小区和周边社区服务的需要， 将综合服务楼设置在副大门附近。 (5) 建 筑物 适当融入中国传统特色 (以屋顶变化来实现 )，体现 ****地区的历史文化气息。 C、 入口设计： (1) 主大门设在教职工住宅小区西南边的学海路上，有创意，避免与其它小区门相雷同，又与小区整体建筑风格相适应。 (2) 副大门设在西北角、东围墙边， 与其周围公共服务设施结合建设。 D、 环境设计： 教职工住宅小区环境设计首先 突出设计主大门至主标志建筑，其次在各区片主要位置设主题景点，结合建筑物四周、道路两侧、小型水面等景观（行道树及绿化带宜采用常绿植物），精心设计，实现春华、夏荫、秋实、冬绿，使教职工住宅小区成为四 季如春、花园式、生态型的小区。 E、 管网设计： 教职工。