某酒店式公寓项目策划方案

某酒店式公寓项目策划方案内容摘要：

就聚集了大量的日籍人士，占租赁总比例的 50%以上。 注：在广州的外籍人员并非都住高级酒店式公寓，有相当大部分租住一般的商品住宅或公寓，这些人士大多来自非洲、阿拉伯国家、东南亚国家。  港澳台人士 由于广州市毗邻港澳 ，地理位置及及投资环境优越，粤港澳台经贸投资往来及四地人员交往越来越频繁，港、澳、台商在广州的投资项目逐年增多， 2020 年底，仅台资企业就有 2144更多、更好、更精彩，尽在中国商业地产投资网免费下载 12 富力美好置业有限公司 家，实际利用台资 元亿美元。 另外原籍广州的海外侨胞有 135 万人，澳港台同胞 83 万人，归侨、归眷、港澳台同胞亲属 100 多万人。 平均每年有数百万人次的港、澳、台人士来穗探亲访友和从事经济文化活动。 目前，常驻广州工作的港澳台籍人士有约 60 万人，其公司企业中按其职位高低给予 2020—— 20200 元 /月的住房津贴，一般职员为 2020— 4000 元 /月，而高层管理者 达 20200 元 /月。 其中，长期在广州工作生活者不少会选择在广州购房置业，有一些中短期逗留者则会居住在较为高档的寓所中，这些寓所就包括酒店式公寓。  高收入的国内白领（金领）阶层 为数不少 的 城市高级 白领人群 也 是一个 潜在 的市场，这些人收入高，崇尚自由，注重生活品味。 据 2020 年 第五次人口普查统计，广州市总人口为 万人，本市户口人数 万人，外来人口 超过 300 万人，其中很大一部分属于 高学历、高收入的 “飘一族 ”，他们流动性强，讲求生活质素，暂时没有稳定的居住愿望，构成了公寓租赁市场的潜力股。 不过， 这部分高级城市白领人士所居住的公寓，一般还不是真正意义上的酒店式公寓，因为酒店式公寓的租金高昂，而这些人士没有象欧美外籍人士有那样丰厚的住房津贴（有一些高级职员的住房津贴每月有 1500— 2500 元），所居住的寓所一般租金介乎 1000— 2500 元 /月，故 国内城市高级白领这类型的客户远未成为酒店式公寓的主流。 2） 投资者 现时国际公寓的回报率可达 10%以上，比一般的住宅4%7%的回报率明显要高，与二线路段临街商铺的回报相近，风险则介乎于两者之间，是一个稳健明智的投资选择，故颇受更多、更好、更精彩，尽在中国商业地产投资网免费下载 13 富力美好置业有限公司 一些有一定经济实力及有投资眼光的投资 者欢迎。 5. 酒店式公寓经营管理特点 1) 软硬件配置及实际服务功能 作为公寓，尤其是国际公寓，自然对物业有 相当严格的条件限定 ： 2) 一是地理位置较好，不是处于中心商圈附近之高尚生活社区，就是拥有优美的山水景观； 3) 二是大厦形象要豪华气派，外立面设计独具品味，内部豪华装修，而且内部户型间隔应当是符合现代居住要求的大户型设计； 4) 三是居住区的环境优美，配套设施齐备，尤其是会所、游泳池、健身房和智能化设施等必不可少，有的还要配备商务中心及外语儿童学校； 5) 四是要有高水准的酒店公寓式管家服务，如洗衣、餐饮配送、金钥匙服务等。 目前广 州酒店式公寓物业初现雏形，硬件、软件设施多为抄袭国外模式，硬件方面相对比较完善，如智能化、网络、通讯等必备条件都已被市场消化，但软件方面则无太多自身特色，近几年来仅有万科园、新大厦较为突出。 其中 新大厦 配套硬件先进，又引入国际水平最新的 金钥匙服务模式特色物业服务 ，满足了外籍住客的使用需求，故市场形象良好。 而早期一些公寓如 63 层 B 附楼，其配套功能早已满足不了住户的需求，导致公寓档次难以攀升。 2) 经营管理水平 如从空置率来看，广州市各酒店式公寓的经营尚算理想，更多、更好、更精彩，尽在中国商业地产投资网免费下载 14 富力美好置业有限公司 其中新推出的针对外籍人士的国际公寓因配置标准高，物业管理 好，出租率最佳，普遍达到 8 成甚至 9 成；而有些较早的酒店式公寓楼宇外立面本身较陈旧，内部设计已显落后，已有日渐式微的趋势。 酒店式公寓的本质是住宅物业，但因为其用以经营获利的特质故具备商业物业的特性，一个商业经营项目要发挥其最大的价值及利润最大化，关键在于其后期的经营管理水平，酒店式公寓也不例外。 经营管理不仅仅只是物业管理，而是包括经营思维、市场定位、形象树立、物业管理等方面。 对于酒店式公寓来说，在租务市场中，客户的去留很大程度上首先取决于物业管理的质量。 提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附 加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报。 在整体市场环境、硬件水平相当的情况下， 物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点。 在此基础上，经营思维导向、形象树立与包装、如何推广等都是一个酒店式公寓物业持续经营所必需的。 —— 在这方面，珠江新城新大厦在销售推广及招租方面的成功颇值得借鉴。 3) 酒店式公寓的开发与成长期 因为酒店式公寓的物业管理是高度专业化管理，一个被公认的 酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间 ，项目能否成功，还要看以下六个细节方面： （ 1） 一看地段位置，其未来规划是否具备可持续发展潜力； （ 2） 二看品质，建筑设计、内部装修等是否符合客户需求； （ 3） 三看内部管理。 管理人员需具备优秀的专业素质水更多、更好、更精彩，尽在中国商业地产投资网免费下载 15 富力美好置业有限公司 平，还要有奉献精神，并重视品牌效益； （ 4） 四看完整经营计划。 应该要有每年、每月，甚至每周的租务计划； （ 5） 五看推广宣传。 持续、稳定的市场传播是物业发展的基础； （ 6） 六看整体经济的发展态势，国内国际的整体经济环境对酒店式公寓的租赁经营影响很大。 6. 市场竞争状况 因广州现时的专业化酒店式公寓本来就不多，故竞争的因素暂时不太明显，但邻近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在竞争现象，如祈福华厦和富城花园相邻不到 200 米，其“明争暗 斗”最具代表性。 祈福华厦与富城花园竞争表 竞争内容 楼盘 价格 物业管理 出租率 实际形象 开业时间 祈福华厦 一年以上租价可低至 85 折 坚持一贯高素质 90% 以上 档次高贵胜出一筹 比富城花园迟些 富城花园 3 个月、半年或一年价格都可以洽谈，最低可低至面价的8 折以下 向祈福华厦看齐，但感觉仍然逊色不少 曾经低至 3成，现在出租率为 7 成左右 因为外立面及物业管理等稍逊，市场形象不及祈福华厦 广州市最早的国际性酒店式公寓 另外，现时在广州的外资机构外籍人士，除了选择专业化的酒店式公寓作为居 所外，如花园酒店、中国大酒店这样的五星级酒店附带的高级公寓也倍受他们青睐，因为五星级酒店本身拥有出色的配套设施和五星级服务，生活的方便不言而明，未来新开发的五星级酒店，相信有不少也附带高级公寓，这些都是专业性酒店式公寓强有力的竞争对手。 更多、更好、更精彩，尽在中国商业地产投资网免费下载 16 富力美好置业有限公司 五、 近两年公寓类型物业的销售情况 近两年在售楼盘中以公寓为卖点的并不多，且大都分布在商务区或交通便利的地区，如珠江新城的新大厦、远洋明珠大厦，天河北的天麒驿、新达诚广场，机场路的万科园等，现已基本售磬或已进入尾货销售阶段。 从这些楼盘的销售情况不难发现，公寓的市场需求量非常旺盛， 供给却远远不足，供需的不平衡导致了公寓式住宅销售出货速度迅猛。 例如，新大厦2020 年重新包装为国际公寓后开售到现在，销售率早就超过了90%。 六、 近期公寓类型物业的供应量 近期，位于珠江新城的双城国际上周正式推出 100套 3040平方米的公寓单位进行内部登记，均价约在 75008000 元 /平方米，市场反应不俗，该盘的发售再次掀起公寓类型物业的热潮。 据统计，今年已经推出或将要推出市场的服务式公寓有时代新世界 200 套、中怡城市花园 1 栋 33 层国际公寓约 300 套、凯旋新世界超过 200 套、东湖御苑一座 200 套以及在建的凯 旋会、琶洲中洲中心等，新增供应量超过 1000 多套。 300100200 200 200约1 00002004006008001000中怡城市花园双城国际时代新世界 凯旋新世界东湖御苑总新增供应量近期公寓类型物业供应量供应量( 套） 需要说明的是，凯旋新世界的公寓部分尚未发售，所列数更多、更好、更精彩，尽在中国商业地产投资网免费下载 17 富力美好置业有限公司 字是已知道其即将作为公寓物业发售数量。 在售或潜在供应的公寓的户型间隔 公寓项目 中怡城市花园 双城国际 时代新世界 凯旋新世界 公寓间隔面积 二房 60~70 ㎡ 一房 35~55 ㎡ 二房 80~90 ㎡ 未知 三房 100~130 ㎡ 以上所知的楼盘的户型间隔偏小，而从了解的情况看，这些楼盘的物业管理水平也远未达到酒店式公寓的要求，故可判断： 今 年以来新推出市场的公寓物业并非真正的酒店式公寓。 七、 未来两年酒店式公寓的开发情况 在广州，未来两年潜在的开发的公寓项目尚难以确认，据悉，在广州大道与天河北路交界处，有个别可能是商务公寓或酒店式公寓的项目在酝酿中，另外，在五羊新城珠江新城一带，凯旋会、颐景轩等楼盘也在如火如荼地建设，最终定位结果尚未知。 总体上， 从已经掌握的资料来看，未来两年潜在开发的酒店式公寓项目不多。 更多、更好、更精彩，尽在中国商业地产投资网免费下载 18 富力美好置业有限公司 八、 未来几年酒店式公寓的市场前景预测 1. 经济发展与人员往来趋势 中国加入 WTO 后，经济发展继续保持迅猛发展的势头，吸收外资额一举跃升为全球第一，超过 美国，据有关资料显示，2020 年吸收外资额在 500 亿美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未严重影响外来投资的趋势。 广州， 2020 年经济继续高速增长， GDP 高达 3000 多亿元，递增额超过 12%，外籍机构及外资企业分别已经达到 2700 及15000 多家。 经过“中变“之后的广州，城市面貌焕然一新， 2020 年被评为“ 国际花园城市 ”，日益散发出其独特的魅力，投资环境及居住环境日趋理想，将吸引越来越多的外商投资，长住广州的外籍人士年增长迅速。 而据有关资料显示， 几年内这个数字将达到 6 万人，如果加上其家属，常住广州市 的外籍人士将会达到 15— 20 万人，对高级公寓的需求将倍增。 附：广州市 2020 年 18 月利用外资统计快报 更多、更好、更精彩，尽在中国商业地产投资网免费下载 19 富力美好置业有限公司 广州市 2020 年 18 月利用外资统计快报 统计日期： 2020 年 18 月 编制单位：广州市外经贸局 金额单位：万美元 利用外资方式 本年批准外资情况 本年实际使用外资 项目数 合同外资金额 本月数 本年累计 去年同期 去年同 期 比 % 本月数 本年累计 去年同期 去年同 期比 % 本月数 本年累计 去年同期 去年同期 比 % 一、外商直接投资 80 572 480 29,371 214,822 190,278 9,528 166,489 142,510 其中： 12 107 88 10,536 44,992 44,037 1,176 29,360 35,292 5 31 42 5,264 21,937 25,620 2,232 74,365 42,148 63 433 350 13,571 132,025 120,621 6,120 56,。