西安曲江新区xxx酒店及服务式公寓市场分析报告及定位(编辑修改稿)

西安曲江新区xxx酒店及服务式公寓市场分析报告及定位(编辑修改稿)内容摘要：

本项目位于西安城南的曲江文化旅游新区，通达性良好，是城市新兴的高尚住宅集中区。 位置及交通  项目距离市中心（钟楼） 8 公里，经雁展路西行至长安路向北直通钟鼓楼广场，车程 20 分钟内  曲江新区依托于城市文教中心雁塔区，片区内部具备丰富的人文景观资源，以唐文化为主题的旅游开发使 其近年来成为城市热点  片区位于南二环与绕城高速之间，区内路网系统较发达 占地面积 8575 平方米 总建筑面积 30249  项目现状已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规 划许可证》 《施工许可证 》 ；  主体施工封顶 三、 酒店市场 及定位 市场需求 现将西安 游客到访数量的变化和游客消费能力和构成，来研究酒店市场的需求状况： 访客及收入 国内访客 根据旅游统计，近些年来西安的国内访客人数呈现上升态势，并以每年超过10%的增速呈稳步增长； 20xx 年，国内访客人数突破了三千万，达到 3018万人次。 20xx 年，金融危机席卷全球，而从上图可以看到，虽然西安的国内访客总人数增速放缓，但依然保持在上升通道， 20xx 年前三季度，国内访客已经达到 3044 万人，根据西安市统计局公布的数据显示，对比去年同期，增速达到 %。 旅游总收入方面， 09 年前三季度对比去年同期增速也达到了 %。 国际访客 20842652301831693044234605001000150020xx25003000350020xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 19050100150200250300350访客总数（万人次） 旅游总收入（亿人民币）20xx20xx 年前三季度国内访客总人数及旅游总收入 从 20xx 年至 20xx 年西安国际到访旅客和国际旅游外汇收入一 直呈稳步快速增长态势。 但是自 20xx 年受全球金融危机 和甲型 H1N1 流感影响， 20xx 年西安 接待国际游客 63 万 人次， 同比下 降 37%。 全市旅游外汇收入 亿美元，同比下降 33%，主要是由于旅游团队大量减少而带来的明显下降。 20xx 年前 9 个月 ,共接待入境旅游人数 万人次，同比下降 %；旅游外汇收入 亿美元，同比下降 %,虽然还处下降态势 ,但下降速度明显放缓。 国际访客分析 从西安到访的国际访客来源国看，国际访客主要为美国、日本 和英国。 来自这三个国家的访客达 万人次，占到国际访客 的 45%。 市场供应 星级 酒店数量 根据西安市旅游局的统计和发布，截止 20xx 年 5 月西安市共有星级酒店 104 家，其中五星级酒店 7 家，四星级酒店 24 家，占酒店总数量的%。 具体数量请见下图： 20xx20xx 年前三季度国际访客人数及旅游外汇收入 6 5 . 07 7 . 68 6 . 71 0 0 . 06 3 . 04 6 . 82 . 73 . 34 . 14 . 85 . 43 . 602040608010012020xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年1 9012345678国际访客（万人次） 旅游外汇收入（亿美元）西安市星级酒店数量（单位：家）： 而于 20xx 年底开业的西安香格里拉大饭店（高新区），是在 20xx 年 9 月得到国家旅游局的正式认证成为五星级酒店，所以 截止目前，西安市正式挂牌的五星级酒店共计 6 家。 客房数量 根据官方统计，截止目前西安市五星级酒店总客房数量为 2275 间 /套，而20xx 年下半年在新近开业的准五星级凯宾斯基酒店拥有客房数量 355 间 /套，使西安市五星级标准的客房数量达到了 2630 间套；平均每间酒店规模为 375 间 /套。 下图显示了近几年来西安是五星级酒店客房数量的变化情况： 在 20xx 年以前西安市五星级酒店客房数量一直保持在 1475 间 /套，而 20xx年位于省政府旁的索菲特酒店开业，打破了西安市五星级酒店保持十年的“四大金刚”局面，将客房总量推向了 1889 间套。 72462130510152025303540455055606570五星级 四星级 三星级 一、二星级263014751889 1889263005001000150020xx250020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 200 9年 11 0月西安市星级酒店数量（单位：家） 20xx 年末至 20xx 年中，又相继开业了西安香格里拉大饭店和凯宾斯基酒店，不但使西安的高档酒店数量达到了 2630 间套，同时也将西安高档酒店的经营推向了一个新局面。 竞争对手 根据西安整体市场情况及本项目的具体情况， 本项目的竞争对手主要为 部分 5 星级酒店及部分 4 星级酒店。 如四家老牌 5 星级酒店西安金花大酒店， 西安喜来登大酒店， 凯悦饭店和君乐城堡酒店， 他们一直有着比较固定的客源， 但是由于近几年进行装修翻新， 逐渐失去了部分高端客源。 而香格里拉和索菲特则几乎垄断了高端客户和会议市场。 西安的 4 星级酒店分布比较分散， 国际品牌的酒店如凯莱，假日酒店等分别位于雁塔区和高新区，真正在曲江新区的国际品牌的 4 星级酒店目前还没有。 因此，这对本项目来讲是一个很 好的机会。 项目定位 根据上述市场情况分析， 我们建议 本项目的定位为四星左右的酒店 及 服务公寓， 客房数量为 220230 间， 房间配备应适合短住及中长期客户， 以商务散客、协议客户，预定中心， 会议客户及部分旅行团队为主 ， 另外高新区的外资企业的常住客人也是我们要重点吸收的客源之一， 配合部分的写字间及商业 ， 成为曲江新区的中型综合体项目。 这样的定位加上国际化的品牌及服务既可以满足高端客户的需求， 又能避免与 5 星级酒店的直接竞争，从而提高平均房价及入住率，实现该物业 整体 收益的最大化。 另外，从产品的设计 上 ， 给客人提供在家之外的工作和娱乐平衡 及社交互动场所， 既能吸引长住客人， 也能为业主在前期投资上节省大量成本。 目标市场 客源比例大致分类如下：  商务散客： 5%8%  会议客户： 35%45%  旅游团队： 15%20%  预定中心： 8%10%  协议客户： 20%25%  长住客户： 15%20% 建议户型分类 本项目因主体结构已经建好，故不建议做大的改动。 鉴于以上客源分析，我们建议如下： 标准客房（双床）： 129 间 ，主要满足旅游团队及会议团队需求 标准客房（大床）。