某房地产项目物业管理全套运营方案

某房地产项目物业管理全套运营方案内容摘要：

当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 住户装修管理 1） 制定住户装修管理规定 ，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续； 2） 建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响； 1 车辆管理 1） 车辆管理包括机动车及非机动车的管理； 2） 制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业程序； 3） 制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。 1 客户档案管理 1） 客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录等； 2） 建立客户档案的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业程序。 阶段性工 作要点 1 物业管理工作一般可划分为以下三个阶段： 阶段一：前期介入至入住前 阶段二：入住至业主委员会成立 阶段三：业主委员会成立后至全面入住 1 前期介入阶段物业管理公司作为独立经营的法人企业，与发展商签订对物业管理的委托管理合同，明确责、权、利，并开展以下工作： 1） 组建管理机构； 2） 如发展商有要求，可作为物业管理顾客参与规划设计； 3） 按照国家规范，代表业主对物业管理区实施全面验收； 4） 确定管理范围及内容，制定管理服务费用的收费标准； 5） 准备入住。 1 入住期间，物业管理公司应做到： 1） 对物业管理区实施正常的管理服务； 2） 在保修期 内还肩负着解决职责范围内业主提出的房屋及公共配套设施的返修； 3） 协调业主与发展商和建设单位的关系，督促或协助发展商和建设单位解决业主提出的有关房屋及公共配套设施方面的问题； 4） 建议在保修期期满时，代表业主对其产权范围内的物业进行一次全面的检查。 1 入住率达到 50%并有过半数业主同意，物业管理公司应做到： 1） 会同发展商和政府主管部门组织召开业主大会，选举并产生业主委员会，制定章程，明确权利和义务； 2） 终止与发展商的合同，修改与业主委员会签订委托管理合同，明确责、权、利。 便民服务 1 物业管理公司应在管理区内设立便民服务，具体项目可根据物业管理区的特点及自身的实际情况确定。 1 便民服务 1） 可分为无偿服务和有偿服务两类。 内容及价格应透明化； 2） 无偿服务的成本费用从管理服务费中支出；有偿服务的价格应按政府有关法规执行。 与业主日常沟通 1 与业主的日常沟通包括以下形式和内容： 1） 通过电话、信函、张贴公布及面对面等形式处理各项与客户有关的事务； 2） 通过登门或约见的形式，定期或不定期拜访客户； 3） 通过组织专题或系列活动，开展社区文化活动； 4） 应邀参加或列席业主大会或业主代表大会； 物业管理公司的高层管理人员应高度 重视与业主的日常沟通，保持与每一业主的良好关系。 2 如遇业主发生违背管理规定或发生其他不愉快事件时，物业管理公司必须坚持不采取任何制裁性的措施，而应通过正面协调直至寻求法律援助。 处理客户投诉 2 物业管理公司应遵循公司的经营原则，规范客户投诉的处理程序； 1） 接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题； 2） 出现投诉，一定要及时向上反映信息； 3） 面对重大的投诉问题，第一负责人要亲自处理； 4） 在处理投诉的过程中，应正确把握好与新闻媒体的关系； 5） 在满足客户的要求时，应遵循公司的经营原则办事，若客户的要求违背公司的经营原则，则应寻 求法律援助。 2 物业管理公司应及时分析、总结客。