某房地产开发有限公司项目公司管理制度

某房地产开发有限公司项目公司管理制度内容摘要：

织营销中心及项目现场视觉形象包装措施的落实。 （ 5） 负责总公司品牌建设与项目推广方案的结合 , ，规范并监督 VI 标准在项目的具体实施。 本职能由北京公司销售策划人 员直接负责或根据项目实际情况设置专职人员。 1 岗位名称 : 项目公司财务管理人员 直接上级 :北京公司财务经理 依据北京公司财务管理办法开展工作 . 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 20 页，共 54 页 中国物业教育网 第四章 第四章 项目公司工程管理的一般规定 一、 概述 目的：规范项目公司的管理，确保项目的施工过程处于受控状态，保证各个项目公司管理的协调一致性，每个项目公司自身工程管理的连贯性。 范围：本规定适用于北京公司开发的所有项目在施工准备及施工阶段的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。 二、主要内容 施工准备管理 （ 1） 相关手续 的办理 项目公司负责现场的“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），办理施工临水、临电、场地临时排水及施工路口手续的工作。 根据项目发展计划并按照政府有关的规定及程序负责办理工程报建工作。 （ 2） 施工组织设计审查 在施工单位中标后，项目公司应要求总包单位在进一步熟悉施工图及现场实际情况的基础上，有针对性地编制《施工组织设计》，并组织监理单位、项目公司合同预算部、项目管理部进行审查，审查或修改合格后，由项目总经理批准，监理单位签发。 （ 3） 监理规划和监理实施细则的审核 项目公司督促监理单位及时提交监理规划和 监理实施细则，并认真审核。 （ 4） 施工图纸交底与会审 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 21 页，共 54 页 中国物业教育网 项目公司必须在工程开工前组织施工图纸交底和会审的工作，规划设计部、项目合同预算部、项目管理部参加，必要时由工程管理部外请专家咨询。 （ 5） 开工报告的审批 主体工程开工前，项目公司应要求施工单位向监理单位提出开工申请报告，具备下列条件方可批准开工： A 施工图已交底、会审； B 施工组织设计已审批； C 施工现场已具备施工条件 ； D 施工单位的各项准备工作已就绪 ； E 监理规划和监理实施细则已审核。 设计变更、工程洽商及现场签证管理 （ 1） 项 目公司专业工程师必须熟悉施工合同中关于工程签证管理的具体办法，特别注意分清是否在合同规定的乙方责任的范围内。 （ 2） 工程签证必须及时办理，每月进行汇总。 （ 3） 监督检查监理单位对工程签证的审核情况，主办工程师必须认真进行复查。 具体见设计变更、工程洽商及现场签证的管理规定 质量控制管理 项目公司作为公司派驻施工现场的专门机构，是工程质量控制工作的责任主体。 在施工过程中依据合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位认真『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 22 页，共 54 页 中国物业教育网 履行合同，实现质量目标。 具体见工程质量的管理规定。 进度管理 项目公司作为公司派驻 施工现场的专门机构，是工程进度控制的责任主体。 在施工过程中依据合同规定的约定督促监理单位和施工单位认真履行合同，实现进度目标。 具体详见工程进度的管理规定。 安全文明施工管理 （ 1） 督促监理单位做好安全文明施工的监控管理，定期对各标段进行安全检查，并追踪了解整改情况，给予监理单位必要的支持。 （ 2） 严格要求施工单位按照合同和北京市安全文明样板工地的标准，做好好现场的安全文明施工管理，督促监理单位落实相关合同条款。 （ 3） 对于政府及公司工程管理部检查过程中发现的安全隐患和文明施工问题，要监理跟踪落实。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 23 页，共 54 页 中国物业教育网 第五章 第五章 项目公司的工程合同管理 一、 监理合同管理 监理合同管理的指导思想 （ 1） 监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助开发商进行成本控制，项目公司依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。 （ 2） 现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解甲方的管理思路、工作方式，尽快与项目部合拍。 （ 3） 现场工程师要树立监理单位的威信，充分发 挥监理单位的作用，为监理单位开展工作创造良好的外部环境。 监理人员的资质审查 （ 1） 项目公司应对进场的监理人员进行资格审查，核对监理人员名单是否与监理合同相符，检查和了解监理人员的学历证书、职称证书、资格证书、工作简历是否真实可靠；并对进场的监理人员进行面试，符合要求才能进场开展监理工作。 （ 2） 项目公司应定期对现场开展工作的监理人员进行考核（作好记录），及时调整不合格的监理人员。 （ 3） 项目公司应及时将长驻现场的监理人员姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、进出时间等情况进行统一登记，进行监理人员 变化的监控。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 24 页，共 54 页 中国物业教育网 监理单位提交文件的审核： （ 1） 开工前督促监理单位及时提交《监理规划》，签署审核意见。 （ 2） 督促监理单位分阶段提交《监理实施细则》，及时进行审核。 （ 3） 审核监理单位提交的《监理月报》，签署审核意见。 （ 4） 重视监理单位发出的监理备忘录、监理通知单，认真研究监理单位提交的专题报告，并对上述文件进行追踪检查。 （ 5） 监督、检查监理单位对施工单位提交的总进度计划、月进度计划、周进度计划的审核情况，督促监理单位分析工程进度滞后的原因，提出追赶进度的方法，并严格要求施工单位按此执行。 （ 6） 监督 、检查监理单位对施工组织设计、施工方案、施工技术交底的审核情况。 （ 7） 监督、检查监理单位对施工单位的工期签证、工程签证、技术核定、工程付款的审核情况。 （ 8） 审核监理单位提交的工程评估报告，并签署意见。 监督检查监理单位的现场控制 （ 1） 督促监理单位认真审查施工单位在开工前的准备工作，包括人员、材料、机械等。 （ 2） 督促监理单位落实样板制的工作。 （ 3） 监督检查监理单位对隐蔽工程验收的控制情况，对重要的部位（特别是易引起投诉的问题），现场工程师要参与隐蔽工程验收。 （ 4） 经常检查监理单位的旁站、巡视等 工作是否满足现场施工的需要。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 25 页，共 54 页 中国物业教育网 （ 5） 监督检查监理单位对施工材料的进场检查、见证取样和送样情况。 （ 6） 督促监理单位定期进行安全文明施工的检查。 （ 7） 深入现场检查工程实体质量，定期对监理单位的工作效果进行评估，及时发现监理单位开展工作的问题，并及时解决。 （ 8） 参加、协助监理单位进行中间验收和竣工初验。 检查监理单位的内业资料 （ 1） 定期检查监理单位的内业资料情况，审核资料的及时性、完整性、准确性。 （ 2） 定期检查监理工作日记的记录情况，材料质保资料和复试资料等。 （ 3） 检查监理单位对现行施工规范、国家 和北京市政府部门发布的指令性法规。 二、 施工合同管理 施工合同管理的指导思想 （ 1） 项目公司应该合理安排每份合同的执行人，尽量让每份合同从招投标开始到工程结束由一人负责。 （ 2） 合同责任人应该掌握合同的全部内容，充分发挥监理单位的作用，监督检查的监理单位监控情况。 （ 3） 合同完成后必须进行总结经验和教训，交项目管理部归档。 施工合同管理 （ 1） 施工合同责任人在工程开工至竣工期间应按照月度书面记录合同执行情况，及时反映每阶段工程进展情况。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 26 页，共 54 页 中国物业教育网 （ 2） 合同责任人在合同负责期间，要按合同规定的条款严格 要求施工单位，并督促监理单位。 （ 3） 合同执行情况主要包括以下内容： A 阶段工程主要部位的进度情况 B 监理的工作情况描述。 C 工程款支付数额及合同累计付款及付款比例。 D 施工现场劳动力和施工机械配备情况。 E 工程质量的评估意见。 F 本阶段成本情况反馈。 （设计变更、技术核定、工程签证汇总） （ 4） 合同执行情况的经工程部经理，项目总经理审核后，根据摘要情况汇总编制项目月度报告。 （ 5） 项目公司必须对每份合同进行评审，竣工验收以后先由合同责任人提交一份竣工报告，包括进度、质量和成本分析：实 际情况与合同计划进行比较，分析产生偏差的原因，提出今后解决的办法，并对工程质量进行评估。 （ 6） 每份合同应收集相关的管理资料，由合同责任人负责，文件原件交项目资料员归档。 当合同责任人改变时，应办理好交接手续，并且经其工程部经理确认。 交接记录单包括：移交的资料清单，已完部分的情况描述，遗留的问题和注意的事项。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 27 页，共 54 页 中国物业教育网 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 28 页，共 54 页 中国物业教育网 第六章 第六章 项目公司的工程文档管理 一、 目的 为统一各项目公司的文件归档 ， 便于文件检索及工作交接，明确项目完工后移交资料内容，完善文件责任制度。 二、 文件的归档分类 A 册：公司管理规范： 北京公司 管理及流程文件 项目公司职责、管理制度及人员架构表 B 册：合同文件： 施工合同文件 监理合同文件 材料采购合同文件 施工合同台帐 C 册：公司内部来往文件 : 发文 ： 收文 ： D 册：监理公司往来文件 《监理人员登记表》及证明资料 监理规划 监理细则 监理例会纪要 监理备忘录及专题报告 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 29 页，共 54 页 中国物业教育网 监理月报及审核意见 发监理单位文件 E 册：与施工单位来往文件 施工组织设计 施工方案 工程联系单 F 册：设计变更、工程洽商及工程签证 设计变更 工程洽商单 工程签证 G 册：计划管理 总进度控制计划 甲供材料进场计划 总进度计划（施工单位） 月计划（施工单位） 周计划（施工单位） H 册：材料设备管理 封样登记一览表 收 （调）料单 设备调试验收记录 I 册：进度款支付 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 30 页，共 54 页 中国物业教育网 工程付款台帐 扣款通知单 奖 /罚款通知单 J 册：会议纪要 公司每月工程例会纪要 （ K1） 公司现场工作协调会纪要 （ K2） 甲方召集专题会议纪要 （ K3） 三、文件索引目录 项目公司文件按上述方法进行分类，每个文件夹须有《文件卷目总索引》、《文件卷索引表》、《文件目录表》此三级索引表，以便对归档文件进行检索。 《文件卷目总索引表》列明归档文件各卷目编号及名称，贴于文件夹外，以便于检索；《文件卷索引表》列明本卷归档文件的分类及名目；《文件目录表》作为质量记录、文件的最终目录，在文件归档时进行登录，须列明文件的编号、主题及归档时间。 四、文件夹标签 文件须以文件夹分类存放，文件夹侧面以标签进行标识。 标签上须标明项目名称、卷目名称及卷目编号。 各文件夹按卷目编号进行排放。 五、移交公司文件 工程完工后在项目公司撤消时，项目公司需将上述十二册内容移交工程管理部。 六、各类文档的形成及管理 『学习改变人生18。