某房地产开发工程建设管理工作指引

某房地产开发工程建设管理工作指引内容摘要：

、基础方案和施工图审查 基础设计方案需经集团设计成本质量控制中心审查，在基础开工 前按制度，进行基础图纸会审，对基础设计图纸进行答疑，对基础施 工中相关的设计 要求进行交底。 工程部组织相关本部门人员对基础施工组织方案进行审批，对桩 基础、基坑支护等方案，按重大施工组织设计 /方案审批流程报审。 策划施工排水系统，确定排水管道走向、管道管径、阀门数 量、控制方式等方面时，除了考虑排水量、排水速度外，还应考虑在 施工过程中的突发情况，严禁出现单体项目影响整个工地建设的情 况。 制定合同计划 本阶段除主体合同、桩基础合同、基坑支护合同外，还需要签订 的其它合同有：桩基础检测合同（含土壤承载力检测合同），土壤氡 浓度检测合同，防雷施工合同，人防工程施工合同（有人防地下室时）， 基坑沉降观察委托合同（深基坑需要）、消防工程施工合同以及相关 配套工程施工合同。 了解当地政府及行业的要求 充分熟悉当地政府的桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料 见证取样送检和质量监督检验要求，土壤氡浓度检测要求，土壤承载 力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，基础验收要求，资料整理 归档要求等。 避免因未办质监手续，部分工程内容完工后无法验收， 被迫停工等现象。 （二）基础 施工 基础施工 基础工程施工应按制度实施旁站监理和隐蔽验收管理，如：预制 桩、冲（钻）孔桩、搅拌桩、人工挖孔桩及基坑（槽）、基础钢筋、 基础混凝土浇注等。 桩孔、天然基础持力层验收、基坑（槽）验收时， 须请设计单位、勘探单位一同参加验收，并签署验收意见。 进场材料验收时，要重点关注：进场钢材的验收、复试以及其品 牌是否符合合同约定品牌。 及时进行基坑降水，避免基坑泡水，严禁基础钢筋长时间浸泡生 锈，导致报废或降级使用的现象。 基础检测 （ 1）选择检测方式时应结合国家规范和当地政府文件要求进行 编制，同时应考虑现场实际情况，如静载试验应考虑桩的位臵是否符 合静载试块的堆载面的要求，以及对后期施工进度的影响、成本等方 面因素。 （ 2）由检测单位编制基础检测方案，经建设、勘察、设计、监 理等单位审核、签字盖章后，报质监站审批备案。 （ 3）检测准备工作。 为加快基础检测进度，应及时做好检测方案并备案、签订检测合 同、支付检测费用等准备工作，并根据检测方案要求，提前准备好检 测所需的现场条件，如 ：预制桩桩头截桩完毕、灌注桩的砼桩帽制作 完成且达到一周以上龄期等。 （ 4）在书面检测结果出来前，应提前向检测站（实验室）咨询 检测结果，以便尽快安排下道工序施工或采取相应处理措施。 （三）基坑支护 基坑支护方案 基坑支护方案需经集团设计成本质量控制中心审查。 深基坑支护 设计方案根据当地建设行政主管部门要求，通过专家组评审后实施。 基坑监控 深基坑支护施工前应委托有资质的单位进行基坑监控，主要包括 位移、倾斜、水位、沉降及对周边建筑物影响的 监控，工程部经理每 天了解监控数据，对异常情况须及时通报，并采取应急控制措施。 质量控制 （ 1）基坑支护施工须进行旁站监理，加强隐蔽验收、做好相关 台帐记录，保持地下水位低于施工作业面。 （ 2）基坑开挖时，进行旁站监理，检查土方开挖流程、基坑支 护及基坑观测是否按审批的专项方案进行施工。 （ 3）对于喷锚支护工程，尤其要检查锚杆的间距、锚杆打入深 度、钢筋网间距、喷锚混凝土的厚度等施工情况，杜绝偷工减料的行 为。 （四）地下室施工 底板 防水 （ 1）材料验收：对板验收，见证取样、送样，做复试，检查材 质书、合格证各相关质保资料。 （ 2）卷材防水：基层平整、干燥、清洁，搭接范围与宽度、泛 水的细部做法等为质量控制要点进行重点检查，防水层施工时避免雨 天进行。 （ 3）冬季施工时应注意气温对防水材料的影响，尤其配臵水皮 优等防水涂料时，气温不宜低于 5℃ ,否则应与厂家联系，采用特殊 的配料和方法，保证在低温环境下防水涂料的固结。 具体见《 水皮优冬季施工方法》 钢筋、模板工程 参见主 体部分 混凝土 地下室混凝土应严格按设计的抗渗等级要求施工，并对其配比进 行检查，抗渗混凝土试块制作要旁站监理。 后浇带 后浇带设臵与施工应符合设计及规范要求，预留钢筋必须采取保 护措施，施工后浇带前应清除预留钢筋表面的污染物及铁锈。 浇注前 支撑不得拆除。 地下室侧壁防水 严格按防水要求施工，保护层务必按图施工，回填时注意土质、 并分层夯实。 地下室施工注意事项 （ 1）基坑土方开挖时，可适当超挖，以使减少承台土方外运， 加快施工进度。 （ 2）塔吊的安装位臵应考虑销售的要求，不应将塔吊设臵在样 板房所在的塔楼外，严禁影响销售通道施工及销售环境。 塔吊基础标高的确定应考虑室外管网的敷设，塔吊基础顶标高平 地下室底板顶标高或低于附近室外管网标高。 地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工，及时进行塔吊安装， 并取得准用证或办理备案。 （ 3）施工缝止水带安装时，重点检查：止水带的规格、位臵是 否符合设计要求，安装是否牢固。 （ 4）地下室顶板防水施工应在后浇带完工后及时穿插施工。 （ 5）地下室顶板后浇带拆模后，及时穿插泵房、高低压房等土 建施工。 （ 6）专业协调 地下室施工完成后，工程部应组织外电、外水、泵房设备、消防、 人防、发电机组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施工 单位会同总工室到现场实地勘查，共同会审各专业管道施工图是否有 冲突，并及时解决处理。 （五）基础、地下室中间验收 按公司制度要求在基础、地下室实体施工完成后三个月内取 得中间验收登记表。 基础验收条件：结构施工达177。 ，基 坑土方未回填，经监 理方验收合格，验收等相关资料齐全。 （六）土方回填 基础、地下室的土方严禁被水浸泡，回填前，基坑内淤泥须清理 干净，按 30 厘米的厚度进行分层回填并碾压或夯实，地坪下回填土 需按设计保证回填密实度，回填后做密实度试验；回填时注意土质选 择，不能含淤泥、建筑垃圾等。 七、177。 以上施工（主体施工阶段） （一）制度要求 样板房确定及销售平面布臵 营销部必须在项目开工前确定售楼部、样板房位臵、样板房数量 及有关要求，明 确售楼部和样板房的软装工程数量及有关要求，并在 开售前两个月确定销售平面及环境围蔽范围的平面布臵图，报地区公 司负责人审批后，再报集团营销品牌中心审批。 审批通过后两天内由 集团营销品牌中心书面通知集团设计院、管理中心、招投标中心及园 林集团。 工程部于销售前 15 天完成销售环境的围蔽。 三层会验 （ 1）每期工程第三层楼面结构完成后三十天内，工程部应组织 完成第三层中各户型的砖砌体，在墙地面上以色笔标出所有预留预埋 件和设备布臵示意（开关、插座、强弱电箱、预留电 线管、预埋水管 等）。 （ 2）每期工程第三层砖砌体完成后两天内，总工室牵头组织工 程技术部、工程部、预决算部、开发部、营销部、物业公司等各部门 及主体、铝合金、装修、橱柜及淋浴间隔单位等施工单位进行综合会 验。 （ 3）完成三层会验一天内，总工室整理出验收意见，提出存在 的问题及整改措施，以书面形式发给三层会验参加部门，七天内下发 设计文件。 （ 4）三层会验时，工程部必须建立材料样板间，由项目经理负 责管理，并建立样板入库、借出、归还台帐。 （ 5）三层会验结束的一周内，由地区公司技术部将三层会验会 议记录及签到表报集团管理中心备案。 （ 6）严禁未经过三层会验，就进行大面积砌体施工；加强三层 会验质量，避免因会验质量不高，而造成后期的返工。 办理中间验收登记表 （ 1）主体、低压配电等工程在完工后三个月内工程部必须取得 相关中间验收登记表。 （ 2）主体中间验收时，主体结构必须封顶，砌体完工，抹灰未 开始。 （为保证工程进度，尽早穿插抹灰工程，可和当地质监站沟通， 主体中间验收分两次进行）主体分部 工程经监理方验收合格，各种分 项、检验批验收合格，资料齐全，各种质保资料合格、齐全，各种功 能性试验合格。 （ 3）低压配电 (发电机 )、电梯等工程中间验收时，该工程须完 工，完成试运行，经监理验收合格，各项资料齐全。 （二）定位放线 工作程序：施工单位根据坐标控制点进行建筑物轴线放线， 测量工程师（监理工程师）对控制点的坐标、标高、建筑物朝向、轴 线位臵、柱网位臵等进行全数复核，误差在规范要求的范围内，验收 合格后，并做好位放线记录，然后才能进入下道工 序施工。 工程技术部按制度要求对建筑物朝向、轴线、标高、柱网位 臵进行抽查。 （三）模板工程 工作要点 （ 1）审核模板施工方案。 （ 2）模板施工样板的施工与审批。 （ 3）进场模板的外观质量检查。 （ 4）模板安装质量检查与验收。 （ 5）按照已批准的《模板施工方案》对模板支撑体系进行检查与 验收。 （ 6）督促施工单位外排栅搭设方案报审。 尤其检查样板房楼栋的 外排栅在样板房以上须整体悬挑搭设。 尽量避免使用爬架或吊篮，使 用落地式 双排脚手架为宜，应纳入合同。 （ 7）协调总工室明确沉降观测测点布臵图；了解当地沉降观测的 具体规定，需实行第三方观测的，应签订沉降观测合同。 （ 8）模板拆除 同条件养护试块的试压强度达到规范要求后，可同意拆除承重模 板，并按照规定顺序拆除。 控制要点 （ 1）检查模板支撑体系是否按已批准的施工方案施工，模板和 支架的支承部分，安装在基土上时，查看是否加设垫板，基土是否坚 实并有排水措施。 （ 2）检查模板的定位、尺寸是否符合设计要求，尤其是门窗洞 口、电梯间剪力墙的位臵与垂直度、板底标高，工程师必须全数检查、 验收合格后方可进行下道工序施工。 检查模板与砼接触面的平整度与光洁度，模板接缝处理是否严 密。 （ 3）检查模板与砼的接触面是否涂隔离剂和隔离剂的品种是否 符合要求。 （ 4）检查预埋件的质保书及试验报告是否符合要求，预埋件的 规格材质是否满足合同与设计要求。 （ 5）检查跨度大于或等于 4m 的钢筋砼梁、板的底模是否起拱。 当设计无具体要求时，起拱高度宜为全跨长度的 1/1000～ 3/1000。 （ 6）检查模板支撑和对拉螺栓的间距是否符合模板设计要求。 梁高大于 600mm 时，应另设对拉螺栓加固。 （ 7）按照施工图检查固定在模板上的预埋件和预留孔洞是否齐 全无遗漏，安装是否牢固和位臵准确。 （ 8）检查局部抗渗结构施工缝、止水片、穿墙管件、支撑穿墙 螺栓及其堵头等的设臵和构造是否符合防水规范要求。 检查局部抗渗 结构预加工的穿墙拉杆、预制管件是否有止水片及其密封焊接质量是 否符合要求。 （ 9）模板的支撑固定不得。