某市某老年康复中心项目可研报告

某市某老年康复中心项目可研报告内容摘要：

认 5 户型设计由于户型设计直接关系到老年人的生活质量因此在户型设计上也有特别的 要求保证有良好的采光通风为老年人提供一个健康的生活环境老年人因为身体机能的退化使用卫生间的次数会增多因此应该在卧室内设立独立的卫生间室内的楼梯应采用三段式楼梯降低了坡度也为老年人上下提供了更多的缓冲空间所有房间应在同一平面上避免室内的阶梯保证老年人行动的安全室内装修设计第二章 发展规划产业政策和行业准入分析 第一节 发展规划分析 一中国老年公寓住宅的需求与发展 我国自 1999 年以来已经进入老年型国家新世纪开始银发浪潮滚滚而来而且老年人口基数大发展速度快来势凶猛因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和 各个城市面前的一个紧迫的社会问题目前我国老年人选择养老和住宅的方式由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主主要形式有与子女共居与子女邻居独居除此以外还有托老所福利院临终关怀医院以及老年公寓等老年公寓老年社区是依据老年人的特点和需求设计建造的专供老年人居住的住宅它既体现老年人养老居住又能享受到各方面社会化服务的住宅老年公寓兴起于北欧一些国家 90 年代在美国一些城市发展起来成为房地产业的新兴领域中国的北京天津大连等城市近几年也相继建成老年公寓随着经济的发展人民生活水平的提高以及观念的变化老年公寓的市场需求将不断 增长 1 中国人口老龄化的发展我国已进入老年型国家北京上海天津广州沈阳大连等大城市也快速进入老年型城市据世界卫生组织的资料一个国家的老年人口系数达到 10％以上 60岁以上人口或 7％ 65 岁以上人口时标志着这个国家或地区进入老年型老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重它反映人口老化的程度《人口与社会保障研究》陈朝先著 1998 年版目前我国 60 岁以上老年人口已达 13 亿占全国总人口的10％以上到 21 世纪中叶将超过 4 亿占全国总人口的 28％即每 4 个人中就有一位老年人又据预测我国 65 岁以上老人数将从 2020 年的 094 亿 占总人口的 73％增加到 2050 年的 334 亿占总人口的 226％北京大学健康与家庭研究中心网站提供随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选对老年公寓的需求会不断增长 2 观念的变化中国养儿防老三四代同堂的观念和家庭组合在不断发生变化而小型核心家庭三口之家的比重在不断上升而且目前四二一的供养关系不断增加使中间代所承受的压力很大家庭矛盾也随之增加同时随着老年人观念的变化不少老年人更加关心生活质量的提高而不愿意和子女同住独老户的 比重不断上升中国老人养儿防老的观念正在发生变化而且老人的不同组群选择养老的方式又不同文化程度较高中级以上职称月收入中等或以上身体健康生活能自理者老年公寓为首选有的认为老年公寓是理想颐养天年之所因此随着观念的变化对老年公寓的需求是加快增长的 3 社会上的空巢家庭逐渐增多特别是在高等学校科研单位等地方由于子女出国等原因一对老年夫妇家庭占的比重较大目前北京市 60 岁以上 180 多万的老龄人口中空巢家庭已近 30％未来 10年空巢家庭将成为老人家庭的主要形式所占比重有可能达到 90％目前天津市内六区的空巢老年人家庭占总老年户 的 624％其中独居老人为 13％偶居的占 494％《老看住房专题会议论文集》 2020 年可见随着人口老龄化的发展空巢家庭的不断增长那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切 4 现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化据武汉市调查现在的青年人 20－ 25 岁仅有 285％中年人 40－ 50岁有 428％希望将来与子女住在一起《城市规划》 2020 年 3 期当他们进入老年时由于我国各种老年机构已经完善等原因其中很多人会选择社会养老的方式所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的 5 老年公寓的发展空间据上海市调查制定上海市 2020 年老年公寓的发展规划入住人数取老年人口总数的 3％的比例为宜发达国家一般为 4－ 5％按此比例到 2020 年上海市老年公寓市场需求总量将达到 187 万平方米《中外房地产导报》2020年 18期如将此比例推至全国那么对老年公寓的需求已经是很可观了所以这一新兴产业的发展空间很大 同时随着老年公寓的发展可以进一步导致为老人服务产业的发展老年公寓的发展需要园林绿化基础设施医疗邮电通信文化教育装饰装修家用电器以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展而这些产业的发展又可以增加就业引发商机 1 市场发展趋势 1 制定和完善老年住房的发 展目标和规划老年住房含老年公寓要纳入国家和城市的总体规划不仅要制定老年住房的长远规划而且要制定短期计划首先要对老年住房的布局数量规模档次设计结构以及住房产权体制等方面的问题进行调查研究并提出适合我国市场需求的今后老年人住房的发展目标和规划其次再依据长远目标和规划制定阶段性的目标和计划在近期的城市发展和旧城改造计划中要将老年人住房建设纳入计划要对老年住房进行有计划的新建改建和扩建以保证老年人对住房的需求对于那些设施和条件比较差的老年住房要及时予以改善确保老年住宅的持续健康的发展 2 大力兴建和发展广大中低收入 者老年公寓老年公寓的建设规模档次以及价位的高低都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发而不是追求大规模高档次目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大应予以大力发展与此同时也要发展适量高收入者的老年公寓住宅 3 要解决好老年公寓的融资问题融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈需要花大力予以解决首先建设老年公寓需要发挥政府的主导作用政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划而且要按照规划要求定期进行老年公寓的专项财政拨款在土地使用和税费方面要实行优惠政策如免收土地出让金减免税费等其次政府还要加强宣传力度 使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外还可以向银行申请低息贷款差额部分由政府补贴再次还可以发挥社会的力量建立老年人事业基金会以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金最后在个人筹措资金方面要得到银行的大力支持银行要从老年人的需求和特点出发制定优惠的住房抵押贷款办法 4 建立和健全养老制度和住房保障制度这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件要借鉴国外经验从我国的实际情况出发认真搞好我们要发动和鼓励单位和个人积极投保扩大养老保险范围同时要按国家规定按时发放要建立和完善老年住房保障制度 5 建立和完善老年住房的法律法规法律法规是解决好老年人住房问题的保障条件如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化 1994 年实行了《中心建筑法》 2020年起公布实行了《无障碍交通法》以及《老年人居住法》等韩国有《老年福利法》《住宅建设促进法》为了推进老年住房的发展要建立和完善我国老年人住房的法律和法规并要认真执行总之随着我国人口的老龄化人们生活水平的提高和观念的转变老年公寓的社会需求广阔发展潜力巨大但是它的持续健康发展需要观念的转变政府和社会 的大力支持法律法规的立和完善２产品发展趋势随着老年住宅市场的日益成熟完善老年住宅产品将会呈现如下发展趋势规模化随着我国社会老年化程度的加深人们将对老年住宅产品有重新的认识老年住宅的市场需求也将日益增大未来的住宅市场将会把老年人的因素考虑进去甚至会成为未来楼市竞争的热点市场的发展一般会遵循这样一条发展轨迹大量老人公寓老少居等住宅的出现将使老年住宅产品走向数量化而后随着市场的进一步发展需求的进一步加大专业化程度更高居住质量更好价格更适宜的大型老年社区应运而生老年住宅产品呈现规模化郊区化为了满足老年住宅对环境的高 要求也为了减低成本降低入住的门槛未来老年住宅的选址将会远离城市选择在郊外风景宜人环境优美的地方但是同时会顾及交通的便捷性以方便家人朋友的探访建筑的多样化随着老年住宅产品的日趋成熟产品推陈出新建筑呈现多样化在建筑设计上住宅健康性使用的多功能化增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点功能丰富化未来的老年住宅将与现在所倡导的 52 生活模式结合起来住宅不再是单一的养老功能而是融养老和家庭悠闲于一体老年住宅社区内蕴藏有丰富的旅游度假资源不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境而且为亲友提供节假日悠闲度假的更是藉此创造了合家 欢的亲情时光科技化以科技为依托的老年人专用设计是未来老年住宅产品发展中最活跃的一环日新月异的科学发展为老年人专用设计提供了基础和注入活力基于老年人的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾智能化的应用将为老年人带来更方便安全的全方位保障网络技术的应用将使远程交互成为可能老人与子女的沟通无处不在社区服务的专业化作为老年住宅产品的重要组成部分老年住宅的社区服务在不断细化丰富的过程中向专业化发展社区服务的专业化包括社区服务设置的细化与个性化从业人员专业素质的专业化服务质量控制管理的规范化等等 3 消费发 展趋势老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观念两个层面上展开在消费力上由于未来老年住宅的规模化和郊区化发展降低了购置成本实际上相当于提高人们对老年住宅的消费能力随着经济的发展福利制度的完善与福利水平的提高老年人晚年生活得到了保障手上的可支配资金增加使老年人自购房安度晚年成为了可能另一方面高收入人群的低龄化年轻一辈收入的增加为给长辈购房提供的物质基础 在消费观念上传统观念的影响将随着时代的发展而弱化老年人对子女的依赖性减弱独立性增强对老年住宅的认同会增加不会再盲目地和子女挤在一起而去寻找适合自己居住的 空间这种观念上的改变就为老年住宅市场的发展扫除了障碍中国老年公寓的特点 老年公寓首先要符合老年人的特点和要求老年人年纪大身体虚弱眼睛不好牙齿不健腿脚不灵消化功能差有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处因此不能完全照搬国外老年公寓的模式我们应按照中国政府制定的老有所养老有所医老有所学老有所为老有所乐的养老原则创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓 1 地点的选择依照老年人的特点和需求老年公寓适宜选择在不远离 社会不远离家庭和亲友空气新鲜交通方便有绿化带公园等环境优美的地方 2 老年公寓的模式国外老年公寓的模式依据 1986 年国际慈善机构 HTA 的老年人居住建筑的标准分为 7 类退休和退休前老人居住的住宅生活基本自理仅需少许监护和帮助的健康老人住宅提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅专为体力虚弱而智力健全不需要护理和监护的老人住宅专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅专为体力和智力衰退并患有疾病受伤等的老人入住的注册医疗机构又依据各个国家的现状和 经验国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种独立式老年住宅集合式老年住宅老年人合住的住宅护理型老年人住宅以及公立养老院社会福利性从资金来源划分实际上分为两种家庭和个人融资政府和社会融资借鉴国外经验结合我国实际情况我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种成套老年公寓住宅合居老年公寓住宅护理和医疗型老年住宅或机构个人支付或政府和社会资助 3 设计与配套设施老年公寓要按照老年人的特点和老年人建筑设计规范从住区规划设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求老年公寓宜为低层小高层有电梯或平房有 小院落而不宜高塔楼住房面积以合室一室二室小套房为主道路要无障碍设计户内有紧急呼叫与电子安防系统居室要阳光充分和通风老年公寓要有完备的配套设施和服务如医院健身娱乐文化教育图书资料购物中心银行邮局交流活动家政服务等特别是老年社区内要配备正规定点医院该医院应具备治疗抢救咨询的功能这是关系老有所养的重要保障是老年人进住社区最关心的问题之一 4 规模与档次从居者本身的利益安全管理和市场需求出发老年公寓的规模不宜过大这要依据各地的具体情况和条件而定要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求建设不同档次的老年公寓住宅但是中 国目前老年人的经济收入普遍不高老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主而不能片面追求规模与档次 5 老年公寓的性质依据国外经验和我国的具体情况老年公寓以经营性与公益性相结合为好老年公寓的租售方式可以由老人的旧房置换旧房出租返本销售入住等进行资金运转此外还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助福利性的养老机构则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设 为贯彻落实 2020 年全国民政工作会议精神加快推进社会福利社会化进程促进老年社会福利事业的发展民政部决定在全国城市开展养老服务社会化示范活动一 指导思想开展养老服务社会化示范活动要以邓小平理论和三个代表重要思想为指导认真落实以人为本的科学发展观以满足人民群众日益增长的养老服务需求为出发点以保障城市三无对象和低保对象等困难老年人为重点发展老年福利服务事业推进社会福利社会化进一步提高人民群众的生活水平和生活质量维护社会公平促进经济与社会的协调发展为构建社会主义和谐社会而努力二基本方式开展养老服务社会化示范活动要在各级政府的统一领导下采取两种基本方式一是以城市市辖区和县级市为单位先试点后推广二是以大中城市举办的各类养老机构为单位开展示范活动民政部制订示范 活动的基本标准各地结合自身实际情况制订具体标准要通过示范活动争先创优树立具有榜样和示范作用的先进典型探索建立养老服务社会化体系的思路和途径充分发挥典型引路以点带面的作用全面推进社会福利社会化进程三基本标准 1．政府高度重视地方政府制定老年。