某居住小区的物业管理方案

某居住小区的物业管理方案内容摘要：

和各栋大楼建立房屋保存档案。 、供电、公共照明、电梯等动力设施的维护管理。 小区的总泵房、配电房或自行发电的机房均应由专业技术人员操作管理，确保正常的供水供电和安全用电。 在小区红线范围内，除明确规定属大市政管理外的市政配套设施，包括楼宇 内的公共排水、化粪池等设施，均应由物业公司进行管理。 、绿公管理。 这种管理的目的在于为广大居民提供一个良好的居住环境。 现行小区规划规定：绿地面积不少于总占地面积的 30％，绿化覆盖率不低于 25％。 环境保护主 要是控制噪音、控制空气和水质污染，严格执行环境保护法，治理、清除住宅内污染源。 除对小区的公共卫生设施进行维护外，还有小区楼宇内外及公共场所的清洁工作。 要加强防疫、灭鼠、灭蚊绳孽生基地，要认真按照城市卫生条例做好小区 内的卫生清洁工作，坚持以“拾零”为主的清扫制度 ，禁止乱张贴、乱涂写，对小区的经营商点应严格执行门前三包制度，物业公司应争取工商行政管理部门的支持，依据年审制度， 应视经营者遵守小区管理制度的优劣而决定是否继续发经营业牌照。 、防盗及公共秩序的管理。 在小区内，不允许乱放车辆，不允许占道堆放物件，不允许占道作业和摆摊设档。 根据公安部门关于开展“群防群治”的要求和谁受益、谁出钱 的办法组织小区保安队伍，配合公安派出所搞好巡逻放哨。 第三节 居住小区物业管理的目标与原则 依据建设部《城市新建住宅小区管理办法》 (以下简称 “管理办法 ”)的要求 ，居住小区 的物业管理从房地产开发企业开始工作时就应当进行。 “管理办法 ”第五条规定： “房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订 物业管理合同。 住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。 ” 为了对物业管理公司的选聘与对管理工作进行检查和监督，“管理办法”第六条规定“ 住宅小区应当成立住宅小区管理委员会 (以下简称管委会 )。 一、管委会的组建及其权利与义务 (一 )管委会的组建 该委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产 权人和使用人选举的 代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。 (二 )管委会的权利与义务 管委会的权利： ，代表住宅小区内的产权人，使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利； ； ； 、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。 管委会的义务： ，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督； 物业管理公司落实各项管理工作； ； 、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 二、小区交付使用前物业公司的主要管理工作 城市新建居住小区的物业管理，从规划阶段开始到住户入住前，其物业管理从三个阶段进行。 物业公司专业管理前，由房地产开发企业负责管理；房地产开发企业与物业公司签订 合同分别同步管理 (以上的管理为 “同步介入 ”或称为 “超前管理 ”)；居住小区物业管理。 其中，第二阶段的物业管理具有一定特殊性，依据不同的管 理项目，如下表： 三、居住小区物业管理的目标 建设部“管理办法”的制订，有两个重要的目的：一是“为居民创造整洁、文明、安全 、生活方便的居住环境”；二是“对住宅小区内的房屋建筑及其设备„„进行维护修缮和整治”。 这一目的，要求居住小区物业管理通过以下管理的目标来实现。 第一是社会效益。 这表现为居民提供一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。 这种安全、舒适的居住环境以交通、绿化、卫生、文化、教育和娱乐为一体的整个社区环境，它对调解人际关系、 维护社会安定团结具有重要的意义。 第二是经济效益。 这种经济效益从以下几方面表现出来：一是从政府方面来说，不仅它 改变了以往政府用于房屋维修、环卫、绿化和其他公共市政设施上的费用，而且还可以向物业管理企业收取税收。 二是从业主方面来看，物业的专业和科学管理，对维护好房屋住宅及 附属设备、设施，延长其使用寿命，从而保障业主的经济利益。 最后，从开发企业以及住宅小区物业管理来说，居住小区的社会效益有利于房产的销售和资金的周转。 物业管理通过各 种有偿服务，既便利于居民生活，又可取能得一定的经济效益，从而增加管理费用的来源。 第三是环境效益。 居住小区的物业管理， 通过小区内的绿化、上下水及用煤、液化气的 专业管理，不仅有助于人的身心健康，还将对城市建设产生积极的影响。 四、居住小区物业管理的原则 物业公司是一种服务型行业，它不仅具有独立的法人资格，又是自负盈亏、独立经营、 独立核算的企业，居住小区物业管理的目标，应密切联系服务与经营来进行。 为此，它遵循的主要原则是：。 住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。 业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的 特点，必须以专业化管理为主；住 宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。 因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理、发挥业主自治自律的作用，是 实行这一原则的关键。 、寓管理于服务之中。 住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸方面。 住宅小区管理中的服 务工作，具有长期性和群众性的特点：服务时限很长，往往几十年以上；服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。 因此，必须坚持 “服务至上，寓管理于服务 之中 ”的原则，树立 “为民服务、对 民负责 ”的指导思想。 实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。 这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的 “两权 ”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。 房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。 若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊 端很多。 因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。 由一定物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、 全 方位服务。 、独立核算。 必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。 物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。 资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则，物业管理企 业提供的管理和服务是有偿的，应该本着 “量出为入、公平合理 ”以及 “谁享用，谁受益，谁负担 ”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。 第四节 居住小区物业管理达标与 考评 为了贯彻建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，提高城市居住小区的整体管理 水平，推进居住小区物业管理，建设部于 1995年 3月 11日的建房［ 1995］ 120号文件发布了《 全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收标准。 这一达标、考评工作，对推动房地产管理体制的改革，提高城市管理水平起到了重要作用。 为进一步提高全国城市物业管理整体水 平，根据建房［ 1995］ 120 号文件部署， 1996年 4月 1日，建设部颁布《关于全国城市物业管理优秀住宅小区 (大厦、工业区 )达标办法的通知》。 具体办法如下： 一、小 区 (大厦、工业区 )实施物业管理达标的条件 小区 (大厦、工业区 )实施物业管理达 1 年以上，已获得“省 (自治区、直辖市 )级城市物业管理优秀住宅小区 (大厦、工业区 )”称号，并经省 (自治区、直辖市 )主管部门按照我部 19 95年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》和本通知附件《全国城市物业管理优秀住宅小区 (大厦、工业区 )达标评分细则》的要求进行预评预验总分达 90分以上的，方可向建设部申报 参加“全国城市物业管理优秀住宅小区 (大厦、工业区 )”年度达标考评活动。 二、小区 (大厦、工业区 )物业管理达标的申报 各地 申报时，小区 (大厦、工业区 )管理单位要认真填写《全国城市物业管理优秀住宅小区 (大厦、工业区 )申报表》，由省 (自治区、直辖市 )主管部门负责人签署预评预验意见并加 盖公章，于每年 7月 30日前申报到建设部房地产业司。 中央各部门在京单位所属的小区 (大厦、工业区 )的申报参评工作，分别按隶属关系由国务院机关事务管理局、中直机关事务管理局、解放军总后营房部会同北京市主管部门共同组 成考评小组进行预评预验后报建设部。 三、小区 (大厦、工业区 )物业管理达标的组织与实施 从今年起，达标工作在建设部领导下，以所在省 市组织 2～ 3名专业人员为主，我司委派 1～2名人员组成建设部考评小组进行考评验收，考评达标工作每年 8月份开始。 四、小区 (大厦、工业区 )物业管理达标的考评与验收 经建设部考评组考评验收后，总分达到 90分的小区 (大厦、工业区 )授予“全国城市物业管理优秀住宅小区 (大厦、工业区 )”称号，总分达到 95 分以上的小区 (大厦、工业区 )授予“ 全国城市物业管理优秀示范住宅小区 (大厦、工业区 )”称号；颁发标记牌和奖状，建设部并在适当的时候召开表彰大会。 五、小区 (大厦、工业区 )物业管理达标后的检查 各地应按照 《标准》和《评分细则》的要求做好对已获得“全国城市物业管理优秀住宅 小区 (大厦、工业区 )”称号的小区 (大厦、工业区 )的复查工作。 对已获奖的小区 (大厦、工 业区 )，如管理水平下降，群众有意见，经省市主管部门检查，达不到标准规定的，报建设部批准，取 消其光荣称号。 建设也将对其进行不定期的检查。 第五节 居住小区物业管理经费来源和测算 一、居住小区物业管理经费的来源 居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房 屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项 目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。 为了规范居住小区物业管理服务 收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，国家计委、建设部 1996 年 2 月 9 日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 (以下简称 “暂行办法 ”)。 为了 贯彻 “暂行办法 ”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。 居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物，是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被 动居面的重大改革。 在目前我国广大居民的收入水平相对较低，还不能承受较高的费 用，特别是我国长期实行住宅福利制度，一些居民对收取多项的管理费用，心理准备不足。 因此， 居住小区物业管理收费，是一个政策性很强，又十分复杂的问题。 一方面，它关系到住房改革深入发展的问题，另方面，又涉及到广大居民的经济利益问题。 因此，制定合理的收费标 准，确保稳定的资金来原，是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。 要解决住室小区的管理经费问题，需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。 物 业管理经费来源主要有： ； ； ，多种经营的收入； ；。 现简单分述为下：。 经物价部门批准，物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。 物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。 在物业管理经费的筹集中，物业管理服务收费应是物业管理经 费的稳定的主要来源。 小区维修养护专项基金 (以下简称维修基金 )是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。 这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日 常管理收费无法负担。 因此，有必要以基金的形式事先提取。 目前，各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致，但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。 维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的，分以下两种情况： (1)公有住房出售后维修基金的收取 公有住房出售后，维修基金由售房单位和业主 (购房人 )双向筹集。 ①由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的 20％，高层住宅不低于售房款的 30％。 ②由业主一次性或分次筹集。 一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修 基金，其具体标准由当地政府确定。 如北京市规定， 1997 年公有住房出售后维修基金的交纳 标准为建筑面积 42 元每平方米。 分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维 修基金。 (2)商品房出售后维修基金的收取 商品房出售后，维修基金由开发建设单位和业主 (购房人 )双向筹集。 ①在房屋销售阶段，建设单位可按 住宅的综合造价提取一定比例维修基金 (纳入住宅成本 )。 如有的城市规定，多层住宅提取 2％，高层住宅提取 3％。 ②由业主一次性或分次筹集。 一次性筹集是指业主购房后，在办理签约、入户手续时一 次性缴纳维修基金。 其具体标准为购房款的 1％或建筑成本价的 ％每平方米提取。 分次筹 集是指事先将维修基金计入物业管。