某地产项目目标成本责任管理指导书

某地产项目目标成本责任管理指导书内容摘要：

加强设计计划管理，保证招标及施工所需时间；  严格控制设计费用，不可超成本指标；  按照成本指标及公司相关成本管理规范组织样板房、会所、售楼处装饰工程设计及招标；  按照总部规范及公司规范做好装饰工程变更及签证工作，必须保证在成本控制指标内；  按照成本指标组织园建及绿化设计，确保低于成本指 标。 成本控制要点：  设计阶段：  提倡设计招标，实行限额设计，力求将使含钢量、砼含量做到更省，更合理；  对基础工程（包含承台），应在考虑现场实际的情况下，尽量优化设计方案； 第 7 页  对于结构部分钢筋，可采用三级钢筋替代二级钢筋，有利于降低钢筋含量；  严格按照公司统一构造做法进行设计与施工；  在没有特殊要求的内墙面，尽量采用混合砂浆替代水泥砂浆，既有利于控制墙面开裂，也有效的降低了成本；  雨水管尽量设在阳台外面，既增加美观，也减少阳台渗水的机率；  设计尽量考虑得更详细、更明确、更经济适用。 如：能采用塑料套管就不会用钢 管，能用轻型砼水泥管就不用重型管等；  加强专业设计招标及施工图的审查，减少现场设计修改变更；  结构设计尽量考虑周全，避免后补增加施工造成费用增加（金色二期后增加砼雨蓬，植筋增加约 15 万元）；  结构设计要考虑合理的安全性，工程人员也应对图纸进行审核，避免施工完后进行加固而增加费用（彩园圆弧悬挑梁加固增加费用）。  土方与基础工程  深基坑土方工程开挖，施工上采用护壁控制土方的坍塌，同时要特别注意护壁设计的厚度、锚杆的用量及类型；  雨季基础土方施工，在施工前必须做好排水工作，以减少签证增加；  合理选择预制管桩的桩径 ，对于桩基的选型需同时提供承台的设计指标作为参考依据；  止水帷幕工程要充分考虑现场地下水位状况，保证降水措施能满足后期土方开挖要求（金域蓝湾一期土方施工时在地块中间增加两道止水帷幕约 20 万元）；  提前施工地下室外围管线，为以后抢工期做好准备。  主体工程：  在条件允许的情况下，地下室外防水改为内防水，可以有效的节约成本（金色一期节约 35 万元左右，金域蓝湾一期取消底板防水，改做碎石加无仿布滤水层节约 10 万元）；  进度款按施工阶段进行付款有利于提高施工单位的积极性，加快进度；  无粘结预应力钢筋不宜用于住宅楼，会给 安装及家庭装修时带来隐患。  销售部门尽早介入工地现场之中，多与现场工程师沟通，避免出现销售卖场与施工布置总平面图的矛盾； 第 8 页  设计变更要考虑与预售查丈相符，以免日后给公司造成损失（金色一期曾出现，幸好及时更改补救）；  女儿墙的高度必须满足规范要求，否则无法通过验收，造成日后补救；  厨卫间的平面布置图（特别是穿墙，板套管）应在结构施工前确定好，以免日后打凿；  因销售需要，裙房涂料需先做好，为避免涂料污染，可在以上部位加做一道悬挑板；  阳台降板应保证有 8 厘米左右，以免门开启困难和房间渗水（金色幼儿园阳台地面装修后，门无法开启，也渗水）。  装修工程  加强总包、分包单位的现场管理，提高对部分分包单位的成品保护意识，如铝合金门窗、木门、阳台栏板等；  加强图纸审查，发现错漏，及时向设计院反馈，避免后期处理造成费用的增加；  地下室墙面、天棚乳胶漆采用只刷两遍油漆，不刮腻子，可节省约一倍的成本（金色一期地下室就节约 13 万元左右）；  选用异地消防产品（如进户木门）要特别注意其有否施工地的消防许可证（金色一期木门为此几乎影响总体验收）；  空调百叶的设计在 考虑外观效果的同时，还必须特别注意空调的安装方便性（金色一期就接到投诉）；  公共电梯厅的设计尽量从消防验收角度考虑不要选用木材面板，以免造成修改变更而增加费用（金色二期电梯厅就曾修改而增加费用）；  采用加气砼砌块主要需解决墙面开裂和抹灰的问题。 虽然增加了造价，但减少外墙渗水的可能，还能收回墙改金；  广场大理石地面不宜采用光面，以免铺贴后在重新进行毛面处理，而增加成本（金色一期南广场地面就发生过）；  对环境、园建要从全局设计考虑，避免施工完成后感觉效果不满意而浪费成本（金色一。