星级写字楼物业管理方案与管理制度

星级写字楼物业管理方案与管理制度内容摘要：

理人。 』 第 16 页，共 48 页 中国物业服务教育网 后，清洁的好坏尤其大堂的清洁程度成为首要注意方向。 确定基本方针 ，配合该性质使用最适当清扫材料及用具。 清洁员须经严格挑选，使每位清洁员与大厦的高品位相称。 作业时配合节省能源原则，将水、电用量降低到最低限度。 作业时应与物业部其他人员密切配合，符合大厦各种功能及防范。 清洁工作分类 日常作业 a) 道路，地面清扫； b) 玻璃门窗、铝合金门柜擦拭； c) 电梯去除污渍； d) 广告指示牌除尘、污迹； e) 安全通道、大门刷洗光亮 f)；金属栏杆去手印、除尘； g) 消防栓、灭火器擦拭； 定期保养 a) 花卉、盆栽； b) 地面清洁； c) 玻璃、镜面清洁； d) 外围绿化杀虫； e) 金属部分打光、保养； f) 灯具、卫生死角清洁； 作业时间 公共部分 日常作业：每日 7： 00AM— 16： 00PM 实施。 定期作业：利用平常不影响客户活动为最佳作业时间。 专业部分 日常作业：配合平常用户活动时间外再作业。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 17 页，共 48 页 中国物业服务教育网 定期作业：利用晚间操作。 检查计划 每日管理人员须做好当日工作安排及特别注意事项； 制定每日巡检表以使清洁水准维持在较高水准 . 道路地面保洁 每日上班时清扫场地面一遍，将垃圾收起放入垃圾筒内，对确保地面无明显沙土，及时清扫地面纸屑、果皮、烟头、积水等； 清理雨水槽内杂物，确保其内无杂物。 每日将公共部位垃圾收集并运到垃圾周转站； 倾倒垃圾后，用水龙头将桶冲洗干净，将垃圾袋洗 净套上； 每周对垃圾桶消杀两次。 楼梯 楼梯擦洗扶手并清扫地面垃圾。 升降梯擦洗其内部的设施（包括控制按钮、开关、楼层指示灯、内墙、电梯门、天花板、照明设备、应急电话）。 电梯内的金属配件用光亮剂抛光。 如遇潮湿季节，楼梯台阶和电梯地面增加擦洗次数，以保证地面的干净。 垃圾收集与清运 通过规范的垃圾收集与清运，保持整洁美观，消除臭味和各种细菌、害虫，不污染环境，不影响人们的健康。 及时清除楼面上所有的垃圾，收集清运时， 用垃圾袋装好，并选择适宜的通道和时间； 在清除垃圾时，不能将垃圾散落在地面上； 要保持垃圾间的整洁，防止产生异味及飞虫； 配合环卫部门做好清运垃圾工作。 定期聘请专业保洁公司清洗楼宇外墙。 4. 园艺保养及节日布置 安排物业园艺保养员工及园艺保养承判商处理日常园艺景观的维护工作，并挑选 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 18 页，共 48 页 中国物业服务教育网 供应适时的盆栽以改善物业环境；于特定节日，如中秋节、春节等期间安排物业之布置。 5. 公共区域 本公司将负责公共区域及设备设施的清洁服务，定期安排清洗公共区域地面、水池等设施。 如遇公共区 域设施受到损坏时，本公司将第一时间查明受损原因，派遣工程维修队进行抢修。 管理处工程部负责整个大厦的设备维护保养及操作，整个部门运作是否正常将直接影响到大厦的正常运营，所以为了提高管理水平、服务水平及经济效益，加强工程部人员管理及设备设施的管理将是整个物业管理一个重要方面。 工程管理目标 1. 完好设备，完好机房，完好系统的完好目标。 目标是最大限度的降低物业管理成本，建立良好的大厦形象。 2. 完备资料，完备图纸，完备操作的完备目标。 目的是最大限度的积累物业管理原始资料，建立充分的软件 支持。 3. 完整材料设备，完整技术档案，完整操作规程的完整。 目的是要求总分承包商按照合约完成安装、调试工作、发挥大厦设备设施功能实现最大功能。 为执行上述养护计划 ,本司将把大厦的所有设备开列在设备维护预定表上，而日常工作频率将根据原厂的养护手册确定。 日后负责大厦的工程主管将亲自拟定机电设备的保养及操作手册，要详细至每项设备的保养工作程序表，使工程部能进行系统化的养护工作。 设备设施日常管理工作 1. 房屋、建筑设施 工作程序 设备主管 a. 负责房屋、设施的技 术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作； 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 19 页，共 48 页 中国物业服务教育网 b. 每年 12 月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督； d. 对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证； e. 每季度组织维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门； f. 每年根据四个季度检查情况，填写《房屋完好情况汇总表》，上报公司主管部门。 质量标准 主体结构 a. 屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好，无倾斜、无裂缝出现； b. 钢砼框架构件完好牢固，保护层无剥落，主筋无外露现象，确保构件的承载能力； c. 基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象，确保基础结构稳定牢固。 屋面 平整完好，屋面防水层基本完好，隔热保温板完好无缺，无裂缝，排水畅通，压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。 外粉刷 外粉刷无起壳（包括各类线脚粉刷，雨蓬 、阳台等粉刷），无裂缝、无剥落、接缝平整、色调协调。 内粉刷 各种内粉刷及踢脚线无剥落现象，粉刷完好。 水、电 a. 各种照明电器线路完好，无老化，开关、插座、灯泡正常工作。 b. 上、下水管完好，用水正常，水箱流水畅通，排水系统畅通。 落水 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 20 页，共 48 页 中国物业服务教育网 各种水落、水管无损坏，托钩铁脚完好，排水畅通。 2. 供配电设备 工作程序 设备主管 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作； b. 每年 12 月 制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视配电房设备 ,检查巡视记录、交接班记录； e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故 障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门； h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 质量标准 低压开关柜 a. 耐压试验应符合规范规定； b. 开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好； c. 电器或端子排接线应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全； d. 接地线连接应紧密牢固，导电漆均匀无遗漏； e. 操作部分应灵活，接点和机械联锁的动作应正确； f. 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好； g. 接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按 钮完好； h. 双电源箱能自动切换； i. 控制箱手动和自动操作均能运行。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 21 页，共 48 页 中国物业服务教育网 照明设备 a. 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐； b. 开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险； c. 照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定； d. 防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具； 防雷接地装置 a. 接地电阻值应符合要求； b. 接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象； c. 接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。 机房 环境 a. 消防设施完备，有效； b. 内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍； c. 电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。 3. 供气设备 与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。 4. 给排水设备 工作程序 设备主管 a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作； b. 每年 12 月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订 《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视水泵房设备 ,检查巡视记录、交接班记录； e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门； 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 22 页，共 48 页 中国物业服务教育网 f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门； h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》； i. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 质量标准 供水泵 a. 各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出厂要求； b. 管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活； c. 各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象； d. 电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠； e. 水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。 水箱及附件 a. 各浮球阀自 动启闭灵活、可靠； b. 各进出阀门启闭活络有效，无渗漏； c. 溢水管畅通，箱底排污阀良好； d. 减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效； e. 各管道设备等无锈蚀，无渗漏。 排水系统 a. 各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞； b. 各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞； c. 各检查口标记清楚，操作方便； d. 各排水横管无倒返水，排水畅通。 污水处理系统 a. 各专用鼓风机运行平稳，无异常声； b. 初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象； 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 23 页，共 48 页 中国物业服务教育网 c. 压滤机运转正常 、完好； d. 各输送、提升日流水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求； e. 各专用污泥泵运行平稳，无堵塞； f. 各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象； g. 气浮除渣设备完好； h. 各电机绝缘性能符合规定； i. 电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠； j. 消毒装置完好、有效； k. 电气接地保护可靠、安全； l. 经系统处理后，排放符合环保要求。 5. 消防系统 工作程序 日常巡视 a. 设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，记录《水泵房巡视 记录表》。 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障； b. 安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。 定期检查 a. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》； b. 由工程主管组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓进行系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。 记录《消火栓测试记录表》。 维修保 养 a. 设备维修工负责消防设施的维修保养工作； b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。 消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次； 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 24 页，共 48 页 中国物业服务教育网 c. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； d. 消防设备、设施维修工作记 录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。 设备主管 a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作； b. 每年 12 月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按。