日照市某项目前期调研报告

日照市某项目前期调研报告内容摘要：

（一） 、 新市区住宅 市场 分析 区域 房地产 现状 本宗土地位于日照市新市区房地产板块，是日照市重点发展区域，经过近十年时间的发展，逐渐走向成熟。 新市区板块在日照市属于中高端板块，价格位于 42006200 元 /㎡区间内，主要满足市场中高端客户。 区域 房地产 市场特征 近年来，新市区板 块产品主要以小高层、高层产品为主， 部分 小区配置 少量 多层产品。 随着市场发展，土地资源稀缺，具有低容积率、高耗地特性的多层小区已经逐渐淡出市场阵列，但其高得房率、低物业费的特点又使其受到部分客户的喜爱。 因 为 此区产品价位偏高， 所以 主要消费群体为政府公务员、个体商业主、外地购房客户 ； 另外本区域刚性需求强烈，区域内集中分布日照市知名小学，学区房特点突出。 本区位于市中心，商业经营前景良好，大部分小区以住宅配套沿街商业的形式规划建设。 区域 房地产 市场竞争： 我们选择此区域内部分有代表性的楼盘进行对比分析。 （粉红色代表进入尾盘销售的楼盘、黄色代表热销楼盘） 占地面积、建筑面积、容积率、绿化率对比分析 要点 1：周边楼盘占地面积在 100200 亩范围内，在日照市 房产市场处于 中等开发规模位置。 要点 2：早期楼盘总建筑面积大约在 10 万平米左右，近年新开发楼盘规模逐渐加大， 总建面积在 20 万平米以上，京泰盘龙湾达到了 50 万平米，在日照市范围内达到大型社区规模。 要点 3：早期楼盘容积率较小，基本控制在 2 以内，基本以多层小区为主，近年容积率上升，已经超过 2 的关口，主要为高层建筑小区。 要点 4：绿化率基本控制在 3040%范围以内。 随着居民品质生活需求的发展，小区绿化建设已经逐步成为楼盘销售竞争的要点。 楼盘名城 都市花园 四季圣园 依河园 城市花园 三期 风景水岸 京泰盘龙湾 御景东方 紫钰花园 西班牙公馆 万泰颐轩 占地面积 168亩 100亩 40亩 122亩 212亩 170亩 150亩 130亩 建筑面积 12461㎡ 85300㎡ 85000㎡ 60450㎡ ㎡ 50万㎡ 23万㎡ 22万㎡ 25万㎡ 10万㎡ 容积率 绿化率 40% 43% 40% % 30% 40% 40% % 40% % 建筑形态、产品装修情况对比分析 要点 1：早期楼盘主要以多层产品为主，部分小区配以少量小高层产品。 近年来，随着消费者 对高层产品的认可，加之土地资源竞争越来越激烈，高层产品逐渐成为小区规划建设的主流，出现了以纯高层社区。 要点 2：目前大部分楼盘交房规格为毛坯，部分楼盘会将厨房、卫生间简装后交房。 简装房、精装房数量很少。 楼盘名城 都市花园 四季圣园 依河园 城市花园 风景水岸 京泰盘龙湾 御景东方 紫钰花园 西班牙公馆 万泰颐轩 建筑形态 多层、 小高层 多层、 高层 多层 高层 多层、 高层 高层 小高层、 高层 多层、 高层 多层、 高层 多层 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 面积区间、主力户型情况对比分析 要点 1：主要房型面积集中在 75150 平米区间内，少量配置 4575 平米的小户型， 150200 的超大户型，增强产品配置丰富度，满足少量客户的稀缺性需求。 要点 2： 户型主要以满足刚性需求的二室、三室为主。 首套刚性购房以二室和小面积三室为主，改善型刚性购房以大面积三室为主。 本地客户传统购房观念对一室房型接受度较低，所以一室户型 开发 量较少。 楼盘名城 都市花园 四季圣园 依河园 城市花园 风景水岸 京泰盘龙湾 御景东方 紫钰花园 西班牙公馆 万泰颐轩 面积区间 80170㎡ 60180 85138㎡ 80150㎡ 80150㎡ 60135㎡ 120329㎡ 45117㎡ 40200㎡ 82152㎡ 主力 户型 86130㎡ 二室三室 130170㎡ 三室、四厅 85133㎡ 二室、三室 100130㎡ 二室、三室 80130㎡ 二室、三室 80110㎡ 二室、三室 150㎡ 三室 75110㎡ 二室三室 64121 二室三室 82129 二室三室 销售价格、销售率情况对比分析 要点 1：高科园、山东路中段区域小区均价 大约在 43004800 元 /㎡，大学城周边、新市区中心周边区域均价大约在 58006500 元 /㎡，便利的交通、成熟商圈、教育资源集中、市政府驻地等因素成为此区域放假高升的主要助推因素。 要点 2：早期开发的楼盘，城市花园、都市花园、四季圣园、日百依河园等已经进入尾盘销售，房源选择性较小。 近年新开发的楼盘已经进入二期、三期的销售阶段。 京泰盘龙湾、西班牙公馆、万泰颐轩等小区会对我们项目的后期销售产生竞争。 楼盘名城 都市花园 四季圣园 依河园 城市花园 风景水岸 京泰盘龙湾 御景东方 紫钰花园 西班牙公馆 万泰颐 轩 均价 6000 均价 6500 4800 6200 4700 4500 6000 4300 5800 4600 销售率 80% 基本售完 基本售完 80% 80%% 已开发 10% 一二期售完 三期刚开盘 二期刚开盘 三期刚开盘 二期销售 本案周边新盘 以下为本案周边区域内即将入市新盘 E尚筑 项目由一栋高层组成，位于 烟台路石化大厦 西侧，由 日照维嘉石化置业 有限责任公司投资开发。 核心筒设计， 米层高， 1 层的价格享受复式的待遇，高度决定价值。 项目定位为 高层高品质的观海居家、办公、投 资、陪读的精装公寓。 合理稀缺的户型，可任意分割，组合的空间，客户需求决定了产品的价值。 豪华大厅，敞亮的走廊，高配置的居家办公场所。 聘请知名物业管理公司，采取酒店式管理。 兴业银河华府 位于济南路东段，建委西侧， 本项目建设用地位于日照市中心区（原高家岭村），东临日照市建委大厦，西临东港区人民法院，南临济南路，北临莒州路。 规划地块由济宁路分为东西两块，其中东地块占地面积 平方米，西地块 C 区占地面积 平方米，由 6 栋高层， 5 栋公寓， 2 栋办公楼和沿街商铺、豪华会所组成，总户数 1005 户 ，规划建筑用地 ㎡。 其他销售设施尚未启动，开盘入市时间不明。 区域 房地产 市场个案分析： 京泰盘龙湾 京泰盘龙湾 开发商。