无锡市国际商务中心物业管理方案

无锡市国际商务中心物业管理方案内容摘要：

，对管理人员进行相应的激励和约束。 对工作努力，成绩优异的管理人员，我们将视情况授予“安康物业公司特别奖”、“优秀员工奖”及“特殊贡献奖”等荣誉，并给予一定的物质奖励。 对工作不负责任或违反纪律的管理人员，则给予一至三级的相应处分。 我们规定：受到三级处分的员工将视情况给予降级或辞退处理。 同时我们倡导管理处所有员工积极参加物业管理公司的竞争上岗及双向选择。 围绕“质量一成本双否决”的运作，定期接受考核，对无法完成质量指标或成本指标的个人，不但否决其效益工资和奖金，并且与其任职（或上岗）资格挂钩。 每年底，对于个人绩效考核排位在后几位的管理层人员和操作层人员实施末位淘汰制，通过补充新的员工，增强内部竞争力，从而保持整支队伍的活力。 第六章 国际商务中心 安全防范 lixuefeng 第 25 页 20201018 前 言 安全 防范 是物业管理的重要组成部分。 在安全管理方面，我们将充分 借鉴 各类物业 公司管理服务 的丰富经验，利用现代化的管理手段，依靠各种先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高水 准、全方位的安全管理，确保 国际商务中心 的安全。 商业地段 由于人口集中，人员成分复杂，流动性强，加之建筑内楼梯通道、通风井道、 竖井、天台、转换层、架空层、地下室等隐蔽死角多，容易形成治安隐患，所以，做好治安防范工作十分重要。 第一节 安全防范工作计划 一 、预测安全状况： 国际商务中心 是集经营、办公、商务为一体的综合性智能 商圈 ，总建筑面积约 24000万 余平方米， 人员量 流动量 大，且构成复杂，须注重公共卫生安全 ；是一个广泛对外开放的场所： 开放式 营运，接待人员广泛，而且又有大量的房屋对外出租，人员结构也十分复杂。 国际商务中心 消防等级要求高 ，同时又以高层建筑为中心，一旦发生火灾， 人员疏散十分困难 ；是一个流动人员、 车辆管理复杂 的场所。 车辆停放既有商场车辆，又有业户办公人员的车辆，还有外来人员车辆，并且人员 流动频繁，停车场车辆进出频繁，为此 做好 人员 车辆的管理工作也是安全管理中的重点。 二 、商务中心安全防范入手点： lixuefeng 第 26 页 20201018 建立高素质的治安队伍 ： 高素质的治安人员是搞好大厦治安保卫工作的根本。 为此，在人员招聘时就要严格把关 ， 要注意身体素质、文化素质，更要注意思想素质、道德品质，要抓好上岗前的物业管理基本知识技能培训、法制制度教育、 职业道德教育、文明执勤教育，还要抓好平时业务技能的 训练、演习及严格管理，以保证有一支爱岗敬业、纪律严明、应变能力强、行为文明规范的专业保安队伍。 健全各种安全保卫制度 ： 为了使 商务中心 的治安防范疏密不漏，必须建立健全各种安全管理制度。 健全的安全管 理制度是治安周密严谨持久的保证，为此，高层楼宇的治安管理应建立《保安员上岗执勤制度》、《值班出入口大堂访客登记制度》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事 件行动方案》、《机动车停车场管理规定》、《摩托车、自行车保管规定》等规章制度，要求保安人员严格遵循执行 这些制度规定。 同时，要熟悉 中心 常住人口情况及变动情况，在易引起治安事件的时段、地点重点检查防范，确保大楼安全。 健全技术防范设施 ： 技术防范设施是治安管理中的硬件，适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理水平、管理效率，切实保障 中心 安全必不可少的条件。 综合现有国内 商业圈 安全管理技术防范设施配备情况，主要包括以下设施设备：具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机治安管理系统，重要部位场所的闭路电视监控系统，可视对讲系统，电子门锁系统，通信联络系统，机械防盗系统，公共照明系统及总值班工作系统等。 在此基础上， 做好对上述设备的维护、保养、检修、更新工作，使之能真正发挥效用。 三、安全管理目标 lixuefeng 第 27 页 20201018 、舒适 99%以上 四、安全管理原则 坚持外驰内张，“人防、技防相结合”的原则。 五、安全管理内容与方式 安全管理内容 （ 1）治安管理：防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，防止任何影响工作人员身心健康和工作、娱乐休闲环境的行为。 保证日常办公、娱乐休闲 购物 环境井然有序，重大活动顺利进行，人身安全不受侵犯，财产不受损失。 （ 2）消防管理：防火及防止各种自然灾害。 （ 3）交通管理：维护 国际商务中心 交通秩序，车辆停放整齐，防止交通事故的发生和车辆破损、被盗。 （ 4）公共卫生安全管理：做好公共卫生安全管理工作。 （ 5）紧急事件和突发事件的安全管理 安全管理方式 安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主；辅之以保 安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。 商业休闲 楼安全岗位设置以填补技防“盲点”为准lixuefeng 第 28 页 20201018 则，根据 国际商务中心 实际情况，设置门岗、外围巡逻岗、楼内巡逻岗、地下层的巡逻岗以及定点伏击岗等；流 动岗按指定路线或非指定路线流动巡查。 一般情况下的安全管理，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制，并在大楼的安全管理工作中，设定紧急事件和突发性事件处理预案。 第二节 安全管理 要点 日常安全管理工作的内容包括：安全监控、楼内巡视、 区域检查、地下室巡视检查、外围、广场巡视检查、车辆疏导 检查 等重点 等的安全管理。 （ 1）岗位要求 1)上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄整洁，做 好上岗签名。 2)严格按岗位职责要求履行任务。 3)保持充沛精力，具有高度责任感、使命感及奉献精神。 4)建立岗位记事本，对异常情况，及时记录备案，并做好换岗和交接班的口头和书面汇报。 5)礼貌待人，热情服务。 （ 2）门岗控制工作要点 lixuefeng 第 29 页 20201018 1)发现形迹可疑、闹事和其他衣着不整的人员阻止其入内。 2)维 户 交通秩序，指挥和疏导 人员进出 ，引导要及时，手势要规范，态度要热情。 3)遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与事由。 放行时须手续完备（需由需方部门签证的放行条），同时无其它违规行为。 4)引导前来学习、参观的物业使 用人，为不太熟悉本物业的市民提供指引。 （ 3）安全监控工作要点 1)安全监控系统设立 24 小时监控值班岗，全面了解和严密监视国际商务中心 内 （ 外 路口） 的安全状况。 2)监控值班岗实行 8 小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。 3)密切注意闭路监控屏幕和红外报警系统的情况，发现可疑情况定点跟踪录像，在 主要路段、 大厅、 电梯 梯、 商购 区 、办公区 及其它要害部位发现可疑情况要采取跟踪监视和录像措施，并通知巡逻保安人员前去询问盘查，同时向管理处值班人员报告。 4)监控中心人员严守秘密，不得泄漏监控点等安保方面的详细资料。 5)对 闭路监控、报警系统等每天进行检查，发现问题及时通知工程部派工程维修人员对闭路电视监视系统和红外线监控系统进行维修和养护，保证设备能长期正常地运行，确保技防设备的可靠性。 6)闭路监控采取 24 小时录像，录像资料保存期限至少为 1 个月（具体与甲方商定）。 发现录像带的录像质量下降，应及时更换新的录像带，保证录像图片的质量，在发生某些事件时，能根据录像资料找到有价值的线索，易于解决问题，达到技防的效果。 lixuefeng 第 30 页 20201018 （ 4） 交通 疏导工作要点 1)维持 进 口交通秩序，指挥和疏导 人员 进出，引导要及时，手势要规范，态度要热情。 2)遇有运 输车辆出入，详细记录车辆来源与事由。 放行时须手续完备（需有甲方有关部门签证的放行条），同时无其它违规行为。 3)进行车库安全服务，停车就位，指挥规范，车辆停放整齐。 4)定时巡视车库，防止用户粗心而造成损失，发现车辆报警立即赶赴现场。 6)有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。 （ 5）巡视检查工作要点 1)勤巡逻，细观察，不放过任何一处非正常点。 2)巡视范围包括 国际商务中心的 商业区、办公区、各机房、各处通道等。 3)按巡逻路线巡视检查，发现问题及时解决，遇重大问题告知主管及管 理处，巡视中严格杜绝盲点。 4)巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现问题及时向主管汇报。 并注意消防设施、闭路监控、红外监控等器材和设备的完好性。 5)巡视时有礼有节，认真回答楼内工作人员和其他物业使用人的询问，热情礼貌服务。 6)接到治安、火警报警信息，及时赶到现场了解情况，做出正确处理。 7)为了营造大楼环境安静、祥和，采取正装巡逻方式，楼内巡逻人员身着保安制服佩带对讲机进行巡视检查。 lixuefeng 第 31 页 20201018 （ 7）车辆管理工作要点 对地下停车场的管理，应突出以下几个方面： 1)制定切实可行的管理制度及运行方案 我公司进驻现场后，首先进行调查模底，合理规划地下停车场的使用管理，防止乱停、乱放。 同时，建立完善的管理制度，确保 国际商务中心购物休闲办公 环境。 2)进行安全有序的服务 对驶入车场、车库的车辆，均限速 5 公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。 3)标识系统 为保证行车安全，提供各种停车场标识系统的建立建议， 如限高牌、限速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、行驶停放识别标记等。 4)实施科技型管理模式 完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合，保证无控制盲点。 5)出入登记管理 贯彻技防为主、人防为辅的原则，做好停车场的出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。 6)规范化的人性 化 管理 在严格规范管理的同时，关注地下停车场的采光、卫生、排气、lixuefeng 第 32 页 20201018 通风等基础设施，对地面停车场，配合做好车辆的 防护工作，尽量减少热幅射对车辆使用人员的影响。 关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联系，减小损失。 7)配合开展重大活动及其它相关工作 遇有计划性重大活动安排时，制定活动开展配合计划，事先做好预留车位及场地检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。 （ 8）消防管理 贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行人防、技防的有效结合。 以消防监控室为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。 消防管理工作必须常抓不懈，通过各种形式，加强物业使用人和员工的消防意识，提高员工消防技能，保证优良素质。 组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防队，按时对消防系统进行联动测试和消防设施、器材检查，定期进行消防演习，提高物业使用人和员工的防火、灭火技能。 1)消防监控设施管理 国际商务中心 消防监控系统由报警控制柜、手动联动控制柜、紧急广播疏散系统、消防电话系统等构成，主要对大楼的消防设施、设备的状态进行监控，在发生消防事故时，自动进行灭火救灾。 ①消防监控中心值班员 24小时对大楼的消防系统进 行监控，发现报警立刻通知相关岗位到现场查看确认，防止超长时间报警，确属火警则按火警处理程序进行处理，属误报警的，查明原因，消除故障，lixuefeng 第 33 页 20201018 恢复系统。 ②发生火警使电梯迫降时，立即用监控室的对讲电话通知电梯内乘客保持镇静。 ③定期对消防系统进行巡视检查、检测，发现问题及时排除，保证系统的正常运转。 （ 9）防火管理 防火管理是消防工作的重中之重， 国际商务中心 重点区域的防火工作如下： 1)业户办公室等：在楼内以楼层防火门为分界点设立防火分区，每个防火分区均设有防火责任人，加强监控中心的监 控和日常巡视检查，发现事故隐患及时排除，保持消防设备设施完好。 2)日航大酒店 ：是外来人员之场所，活动时人流密度高，其设备功率大，局部发热量较大，是重点的防火区域。 按多个防火分区设置责任人，定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备，杜绝电器设备超负荷运行，避免电气着火现象发生。 防火区内严禁吸烟，在醒目位置悬挂各类防火标示牌。 活动进行前，管理人员提前到位，对设备设施进行全面检查；活动进行中，管理人员与设备维护人员坚守现场，确保消防通道畅通无阻；活动结束后，及时全面清理，对不必要使用的用电设备一律 切断电源，消除一。