新世界大厦物业管理方案

新世界大厦物业管理方案内容摘要：

后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审 核后，交公司主管部门； h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 电梯设备 [工作程序 ] 分承包方电梯维保人员 a. 每周按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内； b. 电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》； c. 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上 ,并及时处理。 18 设备维修工 a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。 发现异常及时通知分承包方电梯维保人员 并报告设备主管，督促维修保养； b. 负责电源部分的维修保养及运行操作。 每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。 物业项目经理 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作； b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。 对电梯设备维修保养工作进行检查、验证； d. 每周巡视电梯机房设备 ,检查巡视记录； e. 每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检 查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门； h. 协助设备主管做好分承包商的评审、评价和初选工作。 给排水设备 [工作程序 ] 设备维修工 a. 每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》； b. 水泵房每周打扫一次，机组 每月清洁一次。 生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次； 19 c. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； d. 给排水设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； e. 给排水设备发生异常和故障及时报告给排水领班，记录《设备故障记录表》，并在给领班协同下排除异常和故障。 物业项目经理 a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作； b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视水泵房设备 ,检查巡视记录、交接班记录； e. 每月定期组织检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表 》，报工程维修部主管审核后，交公司主管部门； h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 消防系统 [工作程序 ] 日常巡视 a. 设备维修工每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录 20 《设备故障记录表》，并在弱电维修工协同下排除异常和故障； b. 安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。 定期检查 a. 由弱电维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》； b. 由弱电领班组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。 记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。 维修保养 a. 弱电维修工负责消防设施的维修保养工作； b. 设备机房每周打扫一次， c. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内 ； d. 消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。 物业项目经理 a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作； b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视消防设备 ,检查巡视记录； e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率 标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备 21 主管审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门。 弱电设备 [工作程序 ] 分承包方维保人员 a. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； b. 弱电维修工作记录《设备、设施维修记录表》； c. 弱电设备发生异常和故障及时报告弱电领班，记录 《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。 设备维修工 a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》； b. 信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次； c. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告弱电领班，督促维修保养。 保安人员 a. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》； b. 发现异常情况，及时报告保安 主管、设备主管。 物业项目经理 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作； b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； 22 c. 组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。 对弱电设备维修保养工作进行检查、验证； d. 每周巡视弱电房设备 ,检查巡视记录； e. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录 ，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司公司主管部门； h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件； i. 协助设备主管做好分承包方的评审、评价和初选工作。 物业项目经理：负责组织对分承包商的评审和初选工作，每月组织对分承包商的评价。 设备检查标准 配电设备 [低压开关柜 ]  耐压试验是否符合规范规定。  开关柜内设备应齐全、完整、固定、牢靠， 盘面油漆应完好。  二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。  接地线连接应紧密牢固。  操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。  闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。  接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。  双电源切换箱能自动切换。  控制箱手动和自动操作均能运行。 [照明设备 ] 23  灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。  开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。  照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。  防爆潮湿 场所是否应用防爆防潮灯具。  仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求。  移动的照明灯具是否用安全电压 24伏。 [防雷接地装置 ]  检查接地电阻值是否符合要求。  接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象。  接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。 [各种管理资料齐全 ]  原始资料齐全。  日常运行记录资料。  操作运行管理制度。 电梯设备 [曳引机 ]  主机运行正常，速度平稳可靠。  冷却风机正常、有效。  减速和润滑良好，油位正常。  制动器完好、可靠。 [轿厢 ]  内部按钮齐全完好，信号登记有效。  照明完好，通风机运转平稳 ，无异常声。  手动、自动操作运行正常。  应急对讲完好可靠。  超载报警正确可靠。  轿门开闭平稳，时间适中。  轿厢长、短行程的平层精度符合要求。 24 [安全系统 ]  安全钳齐全 ，性能灵活可靠。  限速开关可靠，动作灵敏。  各安全开关齐全、性能可靠、有效。  各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。  急停开关完好，性能可靠有效。  检修及运行状态正常。 [导轨导靴 ]  连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。  运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。  导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。  各导轨表面无重大锈蚀。 [供电系统 ]  每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求。  应急备用电源能自动切换。  动力电与照明电，控制电与信号电不得混用。  轿顶、井道照明齐全良好。  电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线。  接地保护符合要求。 [底坑 ]  无积水、渗漏、线路受潮。  照明、插座齐全完好。  急停检修开关有效。  缓冲器正常、符合规定要求。 [资料 ]  日常运行记录。  原始技术资料。  运行管理制度。  安全运行证、年检证。 25 中央空调系统 [主机 ]  制冷量符合出厂要求，温度控制正确。  运转平衡，无冲击、碰撞声。  油位正常，无漏油。  制冷剂充注量符合出厂 要求，管路无泄漏，且干燥、清洁。  各监测仪表齐全，灵敏可靠。  电气控制部分可靠，程序运行正常。  管道保温良好。 [循环泵及管道 ]  循环泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求。  管道上的阀门、避震接头、压力表、止回阀齐全且有效，无泄漏，阀门启闭灵活。  水泵运行平稳，无振动，润滑良好。  电气控制箱各元件齐全，正常可靠。  水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。  管道设备等无锈蚀。  管道保温完整，无滴水。 [水系统 ]  定期做好循环水、水质分析、测试，做到 1次 /月测试。  水系统无泄漏。  自动放气阀齐全、有效。  保温良好，支架无锈蚀。 [风机盘管、空调机及新风机 ]  风机盘管运行正常，无异常声。  风机盘管滤网定期清洗，滤网完好。  调速开关齐全、有效，温度控制正常。  空调机、新风机运行正常，无异常声。  空调机、新风机滤网定期清洗，滤网完好。  凝结水排放畅通，管路保温良好。 26  电气控制及接地保护符合规定。 [资料 ]  各运行记录。  原始技术资料。  操作运行制度。 给排水系统检查标准 [盥洗附件 ]  盥洗室各冷、热水龙头齐全有效，无渗漏。  坐便器水位箱各零件齐全，能自动控制水位，无渗漏。  各延时冲洗阀完好，可调，无渗漏。  所配 置的各附件齐全。 [排水系统 ]  各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞。  各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞。  各检查口标记清楚，操作方便。  各排水横管无倒返水，排水畅通。 [资料 ]  原始竣工资料。  日常运行记录。