敏捷地产金竹新城项目商业策划书_[全文

敏捷地产金竹新城项目商业策划书_[全文内容摘要：

展目标是：保持住房消费健康发展。 要充分认识房地产业在当前增城市经济结构中的重大支撑作用，发挥增城市房地产的区位优势、生态优势和价格优势，围绕盘活存量资源，促进土地高效利用，加强土地监管和审批服务，出台促进房地产业加快发展的政策意见，积极开发适合不同人群的普通商品住房和优质居住社区，稳定房地产开发投资规模，吸引周边发达地区人 群到增城居住，促进住房消费和房地产市场稳定健康发展。 与此同时，相关的市政投资相续投入，新城建设初显端倪，展现了政府与民间投资合力发展的良好格局。 六、小结 ，因广州城市发展东进战略的实施得以强化，房地产发展有牢固的基础； 2. 政府的支持力度：目前金竹新城的开发处于初期，基础设施完成中，面向中产阶层的中档社区开发进行中，受到了广州城区东进人群的追捧； 3. 众多发展商相续进入，在加快增城都市化进程的同时，加速了人口素质的快速改善，中产阶层聚集，及珠三角休闲消费形态的演变，保证了 该区域商业有稳定扩大的基础。 第二章 项目所在区域未来商业消费力分析 依靠自身产业发展及人口聚集的自然趋势，增城的商业消费力稳步上升，为现代商业的持续经营留下了巨大的空间； 增城的自然条件与地缘优势、产业发展条件，将保证其未来聚集人口的中产特征，项目周边的消费将可能形成很鲜明的中产消费特征； 现有市场调查证明了当地消费者对都市化现代商业有很强的需求。 一、消费者来源分析 本地客源 如增城市区金竹新城周围的荔城街道、朱村街道、增江街道的人口，以及幅射的新塘镇、中新镇、石滩镇、派潭镇、小楼 镇、正果镇等地，六镇区总人口约为 50 万人，他们是重要的目标客户之一。 金竹新城规划人口 目前的金竹新城的政府规划目标是人口达到 万常住人口，按目前增城产业发展状态，及广州房地产市场发展趋势，只能环境适宜，达到这一人口基数只是一个时间问题。 卫星城客户群 轻轨的通达无疑将为增城带来更多的广州及其周边地区的常驻置业人口。 随着荔城城市建设的整体改观，荔城的都市化程度同步改善，必然吸引越来越多广州、深圳区域的城市中产阶层在增城落户，其中一部分将落脚项目周边，他们将是项目都市消费的最有力构成。 偶得性客户群 包括来自惠州、东莞地区的人群。 这个客群的数量非常巨大，但其是对项目本身意义是个大变量。 受制经济环境、居住环境的变化因素。 项目的目标客户群、重要客户群的分析如图所示。 包含荔城街道总人口 18 万人，增江街道：户籍人口 万人，其中非农业人口 万人，朱村街道，人口 万人。 同时包含六个镇区：派潭镇总人口 万人，其中农业人口 万人；石滩镇户籍人口 万人，其中非农业人口 万人；新塘镇总人口 4 万人，其中常驻户籍人口 202 万人；正果镇总人口 万人，其中农业 人口 万人，非农业人口 万人；中新镇总人口 万人，其中常住人口 万人，外来流动人口 万人；小楼镇总人口 万。 粗略估计，约有 80 万人现成的消费力分布于项目周围，他们将成为项目将来稳定的、重要的消费者来源。 二、商业圈幅射范围判断 根据借鉴香港购物中心在选址过程中将交通的易达性以及人流的聚集效应是最为重要的基本商圈原则即二八原则： 20 分钟商圈之内的客源要做 80%的生意， 30 分钟次要商圈及一个小时的边缘商圈的期望值受商圈的主题吸引力变化。 项目的商圈幅射人口范围如图所示。 核心商圈：车程 520 分钟 ,包含金竹新城、碧桂园、增城现市中心西部； 次核心商圈：车程 2030 分钟 ,外延至增城旧市中心以及临近乡镇。 增城的城区人口规划：在 2020 年中心城区规划总人口规模为 54 万人，城镇建设用地约60km2；新塘、中新、石滩三镇规划总人口规模为 105万人，城镇建设用地约 85 平方公里；派潭、小楼、正果三镇规划总人口规模为 20 万人，城镇建设用地约 17km2。 视项目周边区域商业环境的整体开发情况，项目商业的幅射人口将达到 50100 万人及至更多。 三、荔城区域未来消费力分析 未来消费力结构分析 从目前凤凰城及荔城周边楼盘的销售情况看，增城楼盘对广州新客家人士的吸引力在加强，而这部分日益壮大的新客家，有鲜明的中产阶层特征。 目前距离项目最近的楼盘为荔城碧桂园，鉴于此以荔城碧桂园为分析样本来推导项目将来的区域消费力分析。 碧桂园社区，位于荔城街荔星大道和府佑路交汇处，占地面积 1200亩，辖区内现有住户 3800户，常住人口 13300 人，是一个大型成熟高尚社区，社区内环境优美，外揽连绵青山，内湖碧水环绕，设施配套齐全，治安稳定，居民安居乐业。 碧桂园的人口年龄特征是于中青年为主， 而收入水平相较而言是位于区域内中上水平。 以荔城碧桂园、锦绣御景国际等楼盘为代表的金竹新城居住区将是项目的目标客户群，将集聚区域大多数中高端常住人口，包括私营企业主、企业管理人员、技术与行政白领人士、政府机构工作人员等。 他们更追求生活质量，消费品质要求高、品牌消费成熟稳定、个性化消费更广泛，为都市化商业带来了持续、稳定经营的基础。 同时，因为私家车拥有量较多，他们能接受购物地点更远。 项目所在区域将来的消费力特征也会与此类似：中青年为主力消费人群，收入水平位于区域中上水平的消费人群。 下表为增城将来一段 时间内增城规划的小区住宅。 伴随这些项目的建成，大批中产阶层入住，为项目带来了巨大的消费需求。 增城市促进重点房地产项目（含酒店）开工任务表 序号 项目名称 项目属地 项目位置 总用地面积 (亩 ) 规划用地性质 修规总建筑面积 (平方米 ) 1 荔城碧桂园六期（岭秀） 荔城街 荔城街三联村社公社、菜园钟屋山、长山龙、长龙山 居住用地 49223 2 金竹新城 荔城街 荔城街金星村金竹岗 商业金融业、居住、广场用地 正在设计 规划方案 3 半山御景花园 荔城街 荔城街光明村石屋山 居住用地 312432 4 保利增城项目 荔城街 荔城街罗岗村巫屋社 金青公山 居住 136445 5 金竹家园 荔城街 荔城街金星村金竹岗 霞岭高岭 商住 6 荔城商住小区 荔城街 荔城街庆丰村 洋溪上高城 商业、住宅 未申请办理 7 百花山庄御景苑二期 荔城街 荔城街 居住用地 8 欧亚山庄 荔城街 荔城街 256 居住用地 规划调整 9 东汇商业城 荔城街 荔城街夏街、金星村猪婆冚、鹅辽山、寺山冚 商住用地 未来消费者分析 结合珠三角地区中相类中产聚集区的消费特征，未来聚集金竹新城及周边区域的社会阶层将带来强大、稳定的市场消费需求。 这部分强劲的消费需求首先体现以下六个方面的基本消费。 第一是日常的购物消费，遵循就近原则，周边社区人口本身就有巨大的日 常购物消费需要，围绕“衣食住行”派生出众多的业态，结合中产阶层对品牌的喜好，品牌化发展的社区商业有很大的生存与发展空间，该区域引进世界优秀零售企业、改善购物环境与提升服务水平有很大的余地。 第二是家庭逛街购物，满足以家庭为单位，提供集购物、餐饮、休闲娱乐功能于一体的体验式购物中心型场所有发展空间。 第三是发展型消费，如培训、咨询等消费。 第四是商务与社交，在这方面，中产社区有更多的需求，派生出强劲的中高端餐饮和娱乐需求。 第五是休闲度假，康体运动活动中心，新一代的休闲度假模式是未来客户的消费趋势。 四、 小结 依靠自身产业发展及人口聚集的自然趋势，增城的商业消费力稳步上升，为发展持续的商业经营留下了巨大的空间； 增城的自然条件与地缘优势、产业发展条件，保证了其未来聚集人口的中产特征，使项目周边的消费有很鲜明的中产消费特征。 围绕中产消费发展的商业，都市化、时尚化及日常消费的品牌化，是该区域商业开发的方向。 现有市场调查证明了当地消费者对都市化现代商业有很强的需求。 第三章 商业分析 增城现有商业处于传统阶段，由于空间限制，旧城区发展大型集中式现代商业的难度很大，为新城区集中式现代都市化商业留下了 空间；由于现有商业开发的滞后，符合市场需求的中高端商业、酒店式公寓稀缺。 一、区域商业分析 图 挂绿路 西城路商圈 荔城商业网点布局呈现“一个中心，扇形辐射”特征。 一个中心，指的是以“西城路－挂绿路”商业街为中心。 西城路－挂绿路，以西城路品牌服装街和挂绿广场及富业地王商业城为主体，总长度约 1900 米，是增城市荔城镇最为重要的综合商业街，也是广州市现有的 36 条重要商业街组成成员。 从增城市的商业布局来看，增城的商业主要集中在以挂绿广场为核心的中心片区商业中心区， 同时中山路、挂绿路、西城路、荔乡路等商业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络。 其辐射范围包括整个增城市以及周边城镇。 经过多年的发展建设，中心片区已形成了以挂绿广场为核心的商圈，商业主要分布在以广场为中心，分别向挂绿路、西城路、中山路延伸的复合型商业圈内。 挂绿广场核心商圈构筑增城最繁荣的商业气象。 挂绿广场作增城市最重要核心中心区，是增城最具现代都市气派之地。 在重新改造后，以其为中心的 1 公里商圈内，新建的时代广场、泰富广场将进一步促进该商圈的发展。 商圈主要特点： 老城区。 ，商业与广州市城市商业发达的状况还存在一定差距。 在商业布局上的差距主要表现在主要商业中心还集中在老城区的主要街道上，商业氛围不够强烈。 ，西城路和中山路扩展延伸的特点。 ，而且集中在主要马路 —— 挂绿路、中山路上，形成以其为轴心，网点向周边扩散发展之态势。 、时代广场、地王广场和西城路的泰富广场一带。 包括华润万家、国美电器 、西城路中段和光明西路前段， 集中了各类高档服饰、鞋类品牌专卖店，成为品牌展示的大舞台。 商圈业态特征分析（定位及消费档次） 1）挂绿路 挂绿路，因挂绿荔枝和挂绿广场而大名显赫，高起点、高定位使之毫无疑义地成为荔城的商业大动脉，成为荔城目前最大最繁华的“挂绿广场区域商业中心”，也是荔城乃至增城商业门户形象。 商圈租金水平分析 图 挂绿路品牌分布图 表 挂绿路品牌表 类别 品牌 服饰类 KAPPA、狼族服装、天朗服装、柒牌、嘉美丽服装，金利来，以纯，乔丹专卖等 商场 挂绿广场、时代广场、地王广场等 餐饮 肯得基、聚港龙海鲜酒家、悠闲小站连锁、兰州拉面，顺利酒行 珠宝婚纱 正福珠宝、玉麒麟翡翠行、东方之星婚纱摄影 鞋类 康威体育用品、丰盛皮鞋、雅迪皮鞋等 其他 建设银行、工商银行，中国银行、农业银行 图 挂绿路业态比例图 在挂绿路的统计中，由于挂绿广场综合性商圈，商用物业经营种类较多。 按市场调研数据统计，业种所占比重以此是：服装 34%，照相和复印 14%，文具店 10%，皮具、金银首饰、餐饮、杂货和其他业种等各占 7%，眼镜 5%，婚纱摄影 2%。 在综合性商圈之中，荔城商用物业经营种类又以“服装”为主。 挂绿路集中了中国银行、建设银行、工商银行、农业银行社等，是荔城商业银行最为集中的金融街。 该街店铺面门面积较大，在与西城路交汇处的西段店铺面积较小，租金在 60100 元/平米之间，在与西城路交汇的东段店铺面积较大，租金在 100180 元 /平米之间 表 挂绿路调查统计 名称 挂绿路 地址 挂绿路与园圃路交汇处 人流量 2040 人每分 铺位开间 26 米 铺位进深 625 米 铺位层高 4 米 5 米 租金情况 300 元 /平米 ,东面处靠近挂绿广场 ,人流量较大 ,租金相对较高 经营业态 餐饮、服装、皮具、金银首饰、杂货、照相复印、花店、婚纱、眼镜、文具等 配套 中行、建行、工行、农行、金丽诚旅店 数据来源：实。