房地产项目风险管理研究与应用(终稿

房地产项目风险管理研究与应用(终稿内容摘要：

基本的理论框架和研究思路。 综上所述，目前国内对房地产项目风险管理的研究主要是在风险的识别、防范和投资决策上。 定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析常用的方法，定量方法虽有所应用，但不能很好地反映风险的本质，决策失误的现象大量存在。 有关房地产项目全面风险管理的系统研究仍是国内专家、学者正在积极探索的课题。 第三章 房地产项目风险管理 8 第三章 房地产项目风险管理 房地产项目概述 房地产项 目的含义 结合项目的定义和房地产的特性，房地产项目可以定义为在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定使用功能的房地产产品，而按特定的程序完成的一次性任务 【 37】。 房地产项目开发的整个流程大体上包括以下几个阶段： 1）开发设想的提出 开发设想是房地产项目最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。 开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。 这需要开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 2）可行性研究 开发商提出 了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。 可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。 政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。 进行可行性研究，可能有两种结果一是可行性研究表明这个设想不可行，那么这个开发项目就此结束；二是可行性研究表明这个设想可行，若不出意外，这个项目就可以进行到最后的阶段。 3）申请项目用地 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产项目正式启动的第一步，由于在我国土地资源是极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步， 有了土地就有了开发的关键条件。 4）项目设计 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。 对于规模较大的房地产项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计三个具体步骤。 开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书。 开发商依据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表，方案设计及其说明书等有关资料，第三章 房地产项目风险管理 9 报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。 方案设计得到批准后，即可进行初步设计。 城市规划 行政管理部门对建筑工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。 城市规划行政管理部门在对工程施工图及其有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。 5）征地及拆迁安置 在取得建设用地许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁安置工作。 开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。 土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。 开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。 筹措资金取得土地使用权后，大部分房地产开 发商自己投入的资金就基本上花费殆尽。 开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量，再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。 6）建设工程招标 工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大举措之一。 通过招标，开发商可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。 在确定了工程承包商后，开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。 7）工程建设 为确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划管理部门 在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程施工许可证后，才可以破土动工。 主要的项目工作由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督。 项目施工完成后，还要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。 8）市场营销与策划 开发商在办理完建设工程施工许可证后商品房预售许可证之前，就可以考虑进行所开发项目的市场营销工作。 如果符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。 房地产市场营销包括市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售 方式、制定销售合同、准备第三章 房地产项目风险管理 10 销售宣传材料、培训销售人员，参加必要的房展会，选择广告的方式等。 9）租售管理 如果开发商决定用所开发的项目进行租赁业务，或者开发商自己进行管理，或者委托专业化的物业管理公司进行有效的物业管理，既保证在租赁市场上的竞争优势，又可以获得可观的租金收入并保证所开发项目的保值增值。 即使开发商是为了出售，若在所开发项目的业主委员会建立之前为未来的客户选择服务水平高且收费合理的物业管理公司，对于所开发的物业的销售和开发商形象的树立是大有益处的。 房地产项目的特点 房地产项目是一种通过 预测未知的将来需求而进行的产品开发过程，因此，不确定性是整个开发过程的根基，风险与房地产项目时时相伴，这是由于房地产业本身不同于其他行业的特点所决定的。 房地产项目具有以下特点： 1）空间上的固定性 房屋要建设在土地上，而土地具有不可移动性，使得房屋具有空间位置上的固定性。 空间上的固定性作为房地产的风险因素，一方面，它在一定程度上限制了开发商自由选择地段的权力；另一方面，房地产商品的价格与该建筑地段所处的社会经济及地理条件的优劣有着密切的关系，而社会经济及地理条件的变化是复杂的，有很多的不确定因素在起作用，是 不以开发商的意志为转移的。 因此开发商在进行投资时，必然面临并承担因环境条件变化而带来的风险。 2）投资规模大 房地产项目是一项规模庞大的综合性工程，从获得土地使用权到房地产建成出租或经营，涉及许多环节，需要投入巨额资金。 随着建筑标准和要求的提高，建材价格的上涨，建设成本也越来越高。 一般而言，开发商是不可能完全用自有资金来完成一个开发项目的，需要通过各种融资手段来弥补项目开发所需的资金，必然面临筹资、利率和通货膨胀风险。 3）开发周期长 房地产项目从开发设想的提出到房地产开发产品交付使用，往往需要几年时间才能 完成。 一般来说，开发周期越长，社会经济条件变化的可能性就越大，开第三章 房地产项目风险管理 11 发后期的费用和建设项目的租金或售价就越不确定，风险相对也越大。 房地产项目开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期间的建设成本和利润做精确的估计，一般只能进行预测。 4）开发条件差、环境恶劣 由于房地产的固定性，再加上体量庞大，基础设施和房屋的开发建设不可能像一般工业产品生产那样在封闭、温暖的厂房内进行，而房地产项目必须现场露天作业，易受到狂风、暴雨、冰雹、雷电、风雪、严寒、酷暑等自然气候条件的影响。 而现阶段，人类对自然条件的发生无法予以准确预测 ，更无法完全加以控制。 现场作业又使开发商面临洪灾、火灾和意外事故等威胁，导致了开发过程中的种种不确定性。 5）开发过程环节多、涉及面广 房地产项目是一项庞大的社会工程，涉及社会的方方面面，如政府的计划、土地、规划、建设、市政、房管、道路、环保、人防和消防等部门，以及地方政府、当地居民、施工、设计和材料供应等单位，某一方面考虑不周，处置不当都会影响开发进程。 如从事旧城区改造，未能妥善处理拆迁户安置问题，一两个钉子户拒绝出售自己房屋的所有权或要价过高，就会使开发商处于进退两难的境地，要么付出高昂代价，要么放弃整 个项目。 若在困境中举棋不定，也会因拖延时间而付出代价。 全面风险管理概述 风险的定义与特性 风险（ Risk）一词，在日常生活中经常谈论，但要给其确切地下一个定义却不容易。 迄今为止，关于风险的定义，还没有统一的说法。 在高级汉语词典中风险的定义为“损失或伤害的可能性”，一般而言，风险的含义是损失的不确定性。 目前关于风险的定义有以下几种代表性观点 【 33】 ： 美国学者威雷特认为“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现。 美国经济学家奈特认为“风险是可测定的不确定。 日本学者武井勋认为“风险 是在特定环境中和特定期间内自然存在的导致经第三章 房地产项目风险管理 12 济损失的变化”。 美国人给出的风险定义是“风险是遭受损失的一种可能性”。 《房地产项目成本控制》一书中把风险定义为风险是指在投资过程中由于受到各种不确定因素影响，使开发商遭受收益损失的可能性 【 40】。 《可视化项目管理》一书中提到风险是指会带来伤害、破坏或损失的有负面意义的时机。 在项目管理中，风险是指可以引起项目不能按计划完成的时机 【 39】。 可以这么去理解这句话的含义当管理层告诉你要承担风险的时候，他们实际上是要你去追寻机会。 这是对风险较为正面的一种看法。 综上所述 ，风险一词包括了两方面的内涵一是指风险意味着出现了损失，或是未实现预期的目标；二是指这种损失出现与否是一种不确定现象。 要全面理解风险的定义，还应注意以下两点 ： 风险是由系统本身和环境条件的不确定性引起的。 不确定性是风险的根本属性。 系统本身是指系统的组织结构和功能，其不确定性来源于组织结构的不合理和功能的不完善。 环境条件是指制约系统行为的外部客观条件，其不确定性来源于瞬息万变的客观世界和人类行为。 风险取决于两个相互制约的变量，一是风险发生的概率，一是风险可能的后果。 风险是损失发生概率 与损失后果大小两个变量的函数 R=ƒ（ P， C） 公式（ 3－ 1） 式中 R－风险 P－损失发生的概率 C－损失发生的后果。 风险作为项目中普遍存在的现象，它具有一下特性 【 34】 ： 1）客观性。 风险的存在是不以人们的意志为转移的这是因为决定风险的各种因素对于风险主体来说是独立存在的，不论风险主体是否意识到风险的存在，只要风险的诱因存在，一旦条件形成时，风险就会出现。 2）随机性。 风险是客观存在的，但并不是任何一个风险因素最 终都会演变为风险事件，风险事件的发生具有随机性、偶然性，有时需要一定的时间和诱因。 第三章 房地产项目风险管理 13 从总体上来讲，风险的存在是必然的，但具体的风险事件的发生却带有偶然性。 3）相对性。 风险总是相对事件的主体而言的，不同主体对同一个风险事件的承受能力是不一样的，人们对于风险都有一定的承受能力，但人们的承受能力受到收益大小、投入大小的影响，收益越大，人们愿意承担的风险越大，收益越小，人们愿意承担的风险越小。 同时，同一个主体对风险的承受能力也会因不同的外部条件而有不同。 4）可控性。 风险不像一般的物质实体，能够非常精确的被描绘和刻 画。 在风险分析中，应运用系统理论、概率等概念和方法进行估计、测定。 虽然风险的突发性增加了人们认识和把握风险的难度，但只要掌握了风险管理的科学理论，运用技术方法和手段，就可以有效的管理风险。 风险管理的含义 风险管理（ Risk Management）是指通过采用科学的方法对存在的风险进行识别、分析、应对和监控，选择最佳风险管理措施对风险予以处理，以保证以较低的成本投入，最大限度地减少风险损失，获得较高安全保障的过程。 风险管理是一种系统的过程，风险管理通过对风险的识别、分析、应对、监控，来实现对风险的 管理。 风险管理的目标是通过减少风险损失，获得较高的安全保障，而非藉此获得巨额额外收入。 全面风险管理（ TRM）的概念 全面风险管理（ TRM， Total Risk Management） 是用系统的、动态的方法进行风险控制，以减少项目过程中的不确定性，它不仅使各层次的项目管理者建立风险意识，重视风险问题，防患于未然，而且在各阶段、各个方面实施有效的风险控制，形成一个前后连贯的管理过程。 概括来说就是对于项目全过程的，全方位的、全部风险进行全员的风险管理 【 43】。 1）项目全过程的风险管理 TRM 首先是体 现在对从项目立项到项目结束的全过程的风险管理上，即在项目的整个生命期中对项目的不确定因素进行管理。 将项目的生命期划分为不同的阶段，对于每个阶段的风险都必须进行风险的研究与预测、过程控制以及风险评第三章 房地产项目风险管理 14 价，以求对于风险的有效控制以及积累经验和教训。 从某种意义上说，项目的工作分解过程，同时也是项目的风险分解过程，全过程的风险管理既是要求关注与项目生命期各个阶段工作相关的风险，识别每一阶段独特的风险，同时识别跨越多个阶段的风险以及该风险在不同阶段的变化情况，从而在处理风险的最佳时机采取应对措施。 2）对全部风险的管理 对项目的各个阶段所涉及的各个工作在各个层面的风险进行详尽的分析，罗列各种可能的风险，并将它们作为管理对象，从而准确界定项目风险管理工作的范围，杜绝遗漏和疏忽。 在识别项目中的全部风险时，可以从风险发生的对象、风险的管理程度、风险概率、风险的严重程度、风险引发的原因、风险造成的后果等几个方面来识别。 3）全方位的管理 对风险要分析它对各方面的影响，例如对整个项目、对项目的各个方面，如工期、成本、施工过程、合同、技术、计划的影响。 采用的对策措施也必须考虑综合手段，从合同、经济、组织、技术、管理等各个方面确定解决方 法。 4)全面的组织措施 全面。