房地产项目管理手册-新

房地产项目管理手册-新内容摘要：

应出图而未出图的部位，节点做法不清的部位，以书面形式反馈设计部后，再组织项目部、设计部相关人员进行讨论。 对双方有分歧，不能达成一致的地方，交项目管理中心与设计总工共同讨论确定。 第三节、 材料样品准备 施工准备阶段的材料工作主要是材料的选样、送样及封样的工作。 凡是面材（石材、玻璃、铝单板、铝塑板、千思板等等）、 铝型材、五金件、胶及其它有颜色或技术要求的材料都应封样。 1． 因所封材料的样品直接关系到将来确定的材料厂家，是否为我公司的意向厂家，（如玻璃，不同厂家的玻璃颜色很难完全一致）从而就直接关系到采购成本及供货组织，另外，所封材料样品还决定了该种产品的采购准备难易程度（如石材产品，有的石材因矿山小、产量小，组织供货很困难）所以材料封样工作必须慎重。 2． 因材料封样确认往往需设计院及甲方共同确认，而且往往是数次送样，期间不可能会有甲方、监理、设计院等有指定厂家意向的确认，固材料的送样应同材料部、设计部、设计部共同协商，确定 送样、选择方案。 3． 材料封样应手续、签字齐全，项目部必须保留一整套封样样品及资料。 第四节、 施工现场准备 1． 住宿安排 2． 办公室布置 第五节、 合同准备 一、 劳务分包合同的谈判 1． 施工队伍的确定：原则上由工程总助结合项目经理的意向来确定施工队伍 2． 合同的谈判：具体由项目经理负责，合同的具体内容确定后按公司的合同审批程序进行审批 3． 各工程项目经理可根据各工程的具体情况，在公司劳务分包标准合同文本的基础上，设立合同附件，补充标准合同的不足。 4． 2020 年度公司各种幕墙形式的参考单价如下， 2020 年度要求总体分包单价在 7 2020 年度基础上下降 3% 1） 框架幕墙 6268 元 2）单元体 5060 元 3）铝板幕墙 6065 元 4）门窗、百叶： 3540 元 老派 2530 元 5）石材幕墙： 8290 元 6）钢结构 13001500 元 /吨 7）点式玻璃： 8595 元 8）吊挂大玻璃 9）不锈钢门窗 10）铝塑板 6570 元 /㎡ 11）感应门 12）脚手架 租钢管 分扣件 分 /天 13）防水 14）石材防护 元 /㎡ 15）不锈 钢工程 二、总包配合费谈判 总包配合费谈判的主要内容应不少于以下内容： 1. 应含办公室、库房、材料堆放场地 2. 脚手架搭、拆 3. 垂直运输 4. 水、电（二级配电箱的配备） 5. 垃圾清运 6. 工人住宿、食堂 在投标合同中包含总包服务费，需由我方与总包方谈判确定服务费的合同，一般情况下包含以上服务内容，总包服务费应不少于合同额的 2%，最高不超过 3%（视具体情况），另外根据各工程的具体情况，适当增加技术配合内容（如提供基准线、点）等等。 第六节、 施工组织准备 二、 项目开工会 由工程总助组织，项目部全体人员及施工队全体管理人员参加， 确定项目部人员的分工，明确责任；对项目部人员及施工队管理人员明确该工程的管理内容 8 及要求。 三、 施工组织策划会 施工组织策划会由项目部组织，设计部、材料部、生产部、监理部参加，时间在施工图纸经设计院确认后，设计加工单，提料单等设计工作开始之前。 （一） 策划会召开时间：策划会应在设计部完成施工图设计之后，出所有型材、面材加工单之前，由项目管理中心及相应项目经理召集召开。 （二） 策划会目的：（ 1）讨论施工部署；（ 2）讨论并确定主要材料，如面材、铝型材的组织及供货方案；（ 3）讨论并确定设计加工单的进度，主要材料的订货时间。 （三） 策划内 容： 一 工程概况 1． 明确该工程包含的幕墙种类及其它装饰类别，相应的面积，主要幕墙的结构体系； 2． 合同工期，合同额及付款方式，质量要求； 3． 与投标时不一致的变更，追加项目，可能追加项目。 二 施工部署方案 1． 施工队伍的确定，包括主要施工队伍的数目，需要由工程分包的包工包料的项目（如钢结构、不锈钢工程、氟碳喷涂工程、防火涂料、旋转及感应门、吊篮、脚手架搭拆、土建拆除、防水、石材防护、打胶、清洗等）。 2． 脚手架及吊篮方案：使用脚手架方案与吊篮方案的经济比较，脚手架的搭拆要求及时间顺序，吊篮的平面布置示意图（示意吊篮的规格、数量及 布置方位、使用时间）。 3． 施工顺序：确定施工顺序对以下影响因素进行调查； （ 1） 土建搭拆脚手架的顺序及时间； （ 2） 影响外装的土建结构或二次结构的完成时间及完成顺序； （ 3） 甲方对主要施工面有无亮相要求； （ 4） 暖封闭的要求； （ 5） 与外装相关联的土建相关工序要求（如内装抹灰对窗框的安装要求）； （ 6） 成品、半成品的保护。 9 根据以上因素确定施工顺序（必要时以图文进行说明）： （ 1） 施工部位的顺序：先施工哪栋楼还是同步进行，自上而下还是自下而上，按面流水还是按层。 （ 2） 按幕墙分类确定的施工顺序，先施工石材还是玻璃幕墙等。 同施工面上有多种幕墙形式的，要根据安 装的工艺要求确定先施工哪能一部分。 三 主要材料的组织供货方案 1． 主要材料的组织必须根据施工顺序的要求，在立面图（最好是编号图）上用彩笔勾划出面材的供货顺序，供货批次要求（注明编号），并考虑人货梯部位的材料组织。 此立面图应分发至设计部、材料部及材料供应商，以便于材料部订货时按此要求材料商，便于设计部设计加工单及提料单时按所计划材料批次对加工单进行组卷、套裁。 2． 各主要材料的批次划分大致按以下要求： （ 1） 石材：如石材为汽运、一般以 600800m2为一批为宜，如为火车运输，一般以 1000 m2左右为一批为宜。 （ 2） 玻璃：按 玻璃种类分，一般以 10001500 m2一批为宜。 （ 3） 铝板：一般为汽运，以 600800 m2为一批为宜，异形铝板可适量减少。 （ 4） 铝型材：一般以 1520 吨为一批为宜，铝型材划分批次时还应考虑按安装工艺要求划分批次，如框架幕墙，可先进立挺、横料、插芯及连接角码，而安装玻璃时所需的附框、压板、扣盖及开启扇框料等可与玻璃一同进场，大面积窗户应要求设计考虑分部位套裁。 四 设计、采购、生产、施工四位一体进度计划表 1． 根据合同工期的要求及现场实际条件倒排出施工进度计划，根据施工进度计划的要求相应对设计出部分加工单的时间，对 采购部门签订主要材料供应合同的时间，对生产部门加工送货的时间提出要求。 2． 各种材料的供货周期可大致参考以下时间： （ 1） 石材：从签订合同到供首批一般为 1520 天，批次间隔一般 25 天。 （ 2） 铝型材：开模周期一般为 1015 天，不需开模型材从下订单起一般供货周期 15 天。 （ 3） 铝单板：首批供货周期一般为 15 天。 10 （ 4） 生产部的加工周期：  铝型材加工一般可按 25 天  单元体加工一般 57 天  窗框加工一般按 35 天  粘附框一般按 23 天 五 设计加工单的组卷方式要求 根据现场施工顺序及材料供货的批次及顺序要求，按照便于审核、便于材料组织发 货的原则，对铝型材及面材加工单的组卷方式，加工单格式，提出要求。 六 各项管理目标 11 第三部分、施工过程管理 概述： 项目部一般由 34 人组成（根据工程的大小、复杂程度等特点），根据项目管理内容，一般做如下职责分工。 如项目部为 3 人组成，则安全员工作由项目经理兼职，同时，各项目部也可根据自己项目部人员的管理特点，重新分配管理内容，但无论如何分工，都必须确保“分工明确，责任到人“的原则，做到事事有人管，责任有人担。 第一节、 商务管理 一、 参与商务策划，并在与施工过程积极与甲方沟通，在甲方认可的情况下，对变更方案、变更材料、变更厂家、变更施工工艺、追加项目及时签认，增加获利机会。 对于前期由于市场、设计等部门当有亏损伏笔的，应主动要求其配合。 二、 施工图签定后应熟悉并掌握几个清单： 1． 工程项目清单 2． 报价清单 3． 材料指定厂家清单 4． 施工图与投标图不同的项目清单 对于凡是涉及到工程量，或造价增加的项目，应做好如下工作： 1 增加及改变的技术洽商必须由甲方及设计院共同确认至少应有甲方确认。 2 增加及改变项目的报价必须经甲方确认。 3 增加及变更项款额较大的，必须签定回款 条件；回款条件不能低于主合同 项目经理 商务管理 进度管理 主要协调工作 施工队成建制管理 技术质量员 材料员 安全员 技术管理 质量管理 材料管理 库房管理 安全、消防管理 成品保护 文明施工 宿舍管理、施工队伍管理 生产协调 12 三、 回款工作 熟悉合同条款，按合同回款 四、 对施工队伍的合同管理 1． 根据本工程的特点及要求，项目部可与施工队在标准合同文本的基础上签定合同附件，对质量、工期、材料等等提出与该工地相符的要求。 2． 对施工队及其它分包单位的所报每月工程量的审核，及申请劳务费 原则上，对未经项目部验收通过的不计工程量；对出现质量问题未整改的；对安全、文明施工、材料管理、进度等各个方面出现问题的，在申请工程款时应酌情况考虑扣减（并保留质量整改的记录）。 3． 施工队所发生的零工费用的签署，项目部只签署零工数量，且必须注明 发生零工的原因，原则上少量的零工数量由施工队自行承担。 4． 对总包配合协议的合同管理。 五、 包工包料的其它分包队伍的谈判及厂家确定 1． 吊篮、脚手架搭拆，氟碳喷涂，石材防护脚手架租凭等由项目管理中心确定（项目部应做好记录）。 2． 其它需分包的项目应提前列出计划，提前谈判确定厂家。 六、结算工作 第二节、进度管理 一、计划 1． 施工策划中根据合同工期制定四位一体的施工进度总计划，对设计、材料采购、生产加工的进度提出要求。 2． 施工计划对施工进展起到指导、控制作用，要求明确部位、项目、工序、工作量、日效率及人员的配备情况；要求根据该进 度计划，每天可能明确知道日进度是否符合总进度要求。 尤其对施工项目更必须制定并严格落实。 进度计划表形式见后附例表 1 其中，工程量一栏，必须使用便于统计，便于检查的计量单位：如面材应以块数计，型材应以根数计等等。 二、进度、监控 1． 每日例会的进度落实，例会会议记录应详细记录每日完成情况，实际完成与 13 计划的差别、原因 2． 在立面图上对每日进度进行标识，以便能形象地反映进度 3． 可以黑板记录每日完成的数量与计划比照表 三、确保进度的措施 根据进度计划，分析影响进度的因素，针对性地采取措施 1． 设计进度的督促 2． 材料的组织与协调 3． 人 力、机具的调配，如因施工队实力或管理能力影响进度的情况，应提早采取措施，或更换管理人员或减少其工作面，增加其它队伍；或清除出场。 4． 对于由于甲方、总包等原因影响到进度计划的应以发函，施工日志等书面形式做下记录，以作为工期顺延的依据。 第三节、材料管理 一、材料的封样工作 二、材料的组织策划（见开工策划书） 三、计量清单（材料预算）的编制 1． 计量清单的作用 ①计量清单是对材料组织策划中每一批供货材料的具体规格、具体数量的清单，是订货的依据。 ②计量清单可用于现场统计，以随时掌握某种材料的到货、缺货情况。 ③计量清 单是成本控制的依据，用以核算整个工程材料损耗的具体数量。 2． 计量清单的编制 ①对设计提料的面材、铝型材、应要求设计在出加工单时即时按照策划的批次、顺序以计量清单的形式出单。 如设计加工单不能满足现场供货的批次及顺序要求，则由项目部根据需要自行编制，发材料部由材料部发厂家。 ②对非设计提料的材料，如钢材、挂件、干挂胶、密封胶、埋板、锚栓、螺栓、转接件、镀锌铁皮、岩棉、胀栓等等，由项目部编制计量清单。 对钢材、及等到不易计算或图纸做法不够明确的材料，应先做样板，确定单位用量，然后据此用量编制计量清单。 3． 用以统计到货的 计量清单形式上可与订货单不同，但两者的规格、数量及核 14 心内容必须一致，计量清单形式见后附表 2。 4． 计量清单（材料预算）作为公司控制项目部成本控制指标，同时作为项目。