房地产项目推广策划方案——项目整体定位模版

房地产项目推广策划方案——项目整体定位模版内容摘要：

近价格区间的楼盘在广泛义上讲都是竞争的对手。 （一） 竞争片区判断：（此处最好用地图标注说明） **市 **区在建住宅项目一览表 项目名称 地理位置 开发商 设计单位 占地面积 建筑总面积 层数与栋数 户型与面积 建筑总高度 计划投资总额 开工日期 预计竣工日期 工程状态 销售状况 同质楼盘竞争区域： 价格竞争区域： 楼盘资料 相关楼盘统计表 项目名称 项目规模 （住宅） 销售情况 发展商 （二）竞争楼盘分析： 推广形象分析： 市场形象树立较有特色的楼盘解剖。 营销手法分析： 可借鉴的楼盘营销手法的分析，包括其报广的投放频次、客户组织手法、促销手段的应用等。 下面就黄埔雅苑的报广投放举例说明例： 数据一： *****项目发布广告 28版 、 21黄埔雅苑一期发布广告 2 版 黄埔雅苑二期 广告统计表 项目名称 媒体名称 发布日期 星期几 面 积 类别 版面号 版面名 色彩 主题 黄埔雅苑二期 特报 20200321 星期四 1 广告 A16 广告 彩色 强势不可挡 黄埔雅苑二期 特报 20200315 星期五 1 广告 A15 广告 彩色 绿意盎然中心区，缔造理想生活空间 黄埔雅苑二期 特报 20200131 星期四 1 广告 A12 广告 彩色 黄埔雅苑二期逸悠园，喜悦生活的延续。 黄埔雅苑二期 商报 20200131 星期四 1 广告 A4 广告 彩色 黄埔雅苑二期逸悠园，喜悦生活的延续。 „„ „„ （三）产品质素分析： 各竞争楼盘质素逐渐趋同，项目的最大差异点逐渐转移到地理位置与环境、自然、景观资源。 楼盘 会所 配套设备 AAAA 游泳池 (室内恒温 )/水力按摩池 /儿童嬉水池 /健身房 /桑拿 /儿童乐园 /乒乓球 /阅览室 /多功能集体活动室 线路 2 条、有线电视、自来水、市电 /自备供电系统、有管道煤气、防火 /防煤气泄露系统 /消防感应器、可视对讲机 /紧急呼救按扭、综合宽频布线、远程抄表 BBBB 游泳池 (室外 )/ 健身房/老人活动中心 /儿童乐园 /台球 /棋牌 /咖啡厅 /酒吧 有线电视、自来水、市电、 有管道煤气、小区网络抄表、防火 /防煤气泄露系统、闭路电视监控 /可视对讲机 /家庭自动报警系统 /紧急按扭、宽频网络、智能：楼宇自动控制系统 HHHH 游泳池 (室外 )/篮球场 /乒乓球 /儿童乐园 /老人活动中心 有线电视、自来水、市电 /自备供电系统、有管道煤气、三表 IC卡缴费、防火 /防煤气泄露系统、闭路电视监控 /可视对讲机 /家庭自动报警系统 /紧急按扭 /紧争联动系统、光纤到小区 /光纤到户 /DDN/ISDN/ADSL/室内综合布线 /小区综合布线、家电自动控制或远程控制 /楼宇自动控制系统 （四）个案分析： **楼 盘 户型列表： 面积 7780 127139 150 162164 17/8223 户型 2 房 2 厅 3房及 3房带工人房 3房 2厅带工人房 3房 2厅带工人房 3房、四房带入户花园 所占比例 13% 14% 49% 7% 17% 楼盘规模： 社区品质： 朝向景观： 园林规划： 销售情况： 销售推广： 小结： 第二部分 客户分析 一．客户群体的构成与特征的描述 在这一部分里，对市场上的整体客户做一描述，再从中剥离出我们的目标群体，进行详细的分析，归纳总结出其消费行为特点，从而在今后的 销售策略制定上有的放失，对症下药。 这一部分也可以结合市场分析来做，现特意挑出，本着由繁入简的原则，方便各位。 （一）目标客户群体总体描述（共同的特征） 从年龄： 从收入： 从区域： 从工作特点： 从家庭结构： 从生活态度： 从行为习惯： 性格需求特征： 生活品质需求特征： 价值观、消费观： 在经过以上分析后，可以对大群体的客户进行分类描述，如下表： （二）我们项目住宅目标客户： 利用图表，对客户群体进行描述 错误 ! 编号 客户分类 客户细分 特征 需求 本项目核心客户 A 本地人 本人使用 积累多， 经济实力强，家中人口多，要改善生 活 3房、 4房、 5房、 ★★★★★ 为子女 购 买 为子女安家购买 3房、 4房 ★★★ B 私营业主 经济实力强 ,家庭人口多 ,要大户型 3房 4房 5房别墅 ★★★★★ C 政府公务员 本地人 对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感 2房、 3房、 4房、 5房 ★★★★ 外地人 求安家稳定，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感 2房、 3房 ★★★ D 企业主 酒店型 不常住，讲求经济，面 积要求不高 2房、 3房 ★★★ 舒居型 讲求品质、户型、景观，需要安静 3房、 4房、 5房 ★★★ E 企业白领 管理人员 积蓄多，月供能力强，家中多有小孩，年龄较大，对价格比较敏感 3房 ★★★ 技术人员 年轻，积蓄不多，月供能力强，对价格较为敏感 1房 1厅， 2房、 3房 ★★ F 企业给外籍或高级员工的住房 舒居型，对楼体素质 2房、 3房、 4房 ★ G 工薪阶层 经济能力有限，对价格较为敏感 1房 1厅、 2房 ★ 偶得客户群 游离客户群 重点客户群 核心客户群 原住民、私营业主、政府公务员 （ 60%） 一般工薪阶层（ 5%10%） 其他 05% 企业主、企业白领（ 2030%） 二．交易案例客户总结 此部分案例可 以列举两个以上，模式列举其一。 （一） **楼盘成交客户分析 A. 1． 居住地 取样 106 个 地区 个数 百分比 B. 2． 认知途径： 取样 106 个 路过 条幅 报纸 朋友介绍 老客户介绍 在附近居住 个数 百分比 C. 3．客户特征 (文字性叙述 ) 年龄主要分布在 30— 45 岁 30岁以下 30－ 35岁 35－ 40岁 40－ 45 岁 45 岁以上 成 交 客 户 区 域 分 布 比 例%%%%%%%%%%%%%罗湖 福田 南山 宝安 港澳 其它 D. 4．付款方式 取样 套 套数 百分比 一次性 按揭 E. 5．置业用途： F. 6．购买理由（卖点） G. 7．置业特征 H. 8．消费特征（举例） 三．客户群细分及其客户心理因素分析 （一）购买本项目类别物业的原因分析 （二）目标客户细分和心理分析 此段可以列举实力，用最直接的事实说服甲方对客户的认知。 如： 王先生，男， 43岁，职业为 IT 公司总经理，家庭结构为„ 多侧面的形象感性描述。 四．目标客户需求分析 （一）目标客户群体关注点 —— 目标客户买房的考虑因素 住宅建筑质量 住宅规划、公共设施 小区人群的素质 安全因素 子女入学因素 生活因素 等相关因素分析„„ （二）本项目吸引和 流失目标客户的因素列举与分析 （三）扬长避短的措施 小结： 通过以上分析，可以对我们的目标客户群体做一大体描述： 从年龄上，他们的年龄段集中在„„ 从职业上，他们„„ 从居住区域上，他们„„ 从家庭结构上，他们„„。